Yabancı Alıcı Uygunluğu Risk İncelemesi
Yabancı bir kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi yalnız yabancı pasaport taşımasına bakılarak verilen genel bir cevap değildir; belirli alıcı ile belirli taşınmazın işlem tarihindeki uygunluğudur. Tapu Kanunu m.35 ile TKGM ve Invest in Türkiye resmî açıklamaları; alıcı türü, vatandaşlığa bağlı koşullar, taşınmazın tam konumu ve niteliği, kanuni yüzölçümü sınırları ve özel coğrafi kısıtlamaları birlikte değerlendirir. Risk incelemesi bu nedenle büyük ödeme veya geri dönüşü zor taahhütlerden önce işlemin hangi noktada başarısız olabileceğini araştırır.
Risk 1: vatandaşlığı basit bir evet-hayır listesine indirgemek
İlgili kuralların izin verdiği ülke vatandaşları kanuni sınırlamalar altında taşınmaz edinebilir; ancak resmî çerçeve ülkeye veya başka koşullara göre özel şartlar uygulanmasına da izin verir. Aracının bir vatandaşlık için «her zaman alabilir» veya «asla alamaz» ifadesine güvenmeyin. Alıcının vatandaşlık ve varsa çoklu vatandaşlık durumunu doğrulayın; konu önemliyse işlem tarihindeki sonucu yetkili tapu kanalı üzerinden teyit edin. Pasaport kanıtı ile hukuki uygunluk sonucunu ayırın: pasaport kimliği ve vatandaşlığı gösterir, neyin edinilebileceğini mevzuat ve yetkili idare belirler.
Şirket alıcılarında başka bir sınıflandırma gerekir. Yabancı tüzel kişi, yabancı sermayeli Türk şirketi ve yabancı gerçek kişi aynı kategori değildir. Resmî rehberler yabancı şirketler ile Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler için ayrı yollar açıklar. Dosyada yalnız «yabancı alıcı» yazılması, taşınmaz kontrolü başlamadan yanlış mevzuat yoluna girilmesine yol açabilir.
Risk 2: kanuni yüzölçümü sınırlarını görmezden gelmek
Resmî açıklamalara göre yabancı gerçek kişinin ülke genelinde taşınmaz ve ilgili sınırlı ayni hak edinimi kişi başına otuz hektarlık yasal çerçeveye tabidir; ayrıca yabancı gerçek kişilerin bir ilçedeki toplam edinimleri özel mülkiyete konu alanın yüzde onu sınırına bağlanmıştır. Bu kontroller yalnız çok büyük tarım arazileri için değildir. Türkiye’de daha önce taşınmaz edinmiş alıcının birikimli yüzölçümü yeni işlemi etkileyebilir.
Alıcıdan mevcut taşınmazlarının tam beyanını alın, ancak bunu nihai resmî sonuç saymayın. Yeni edinim yasal eşiğe yaklaşıyorsa veya ilçe toplam sınırından etkileniyorsa belirleyici teyit yetkili süreçten gelmelidir. Risk dosyası alıcının beyanını ve resmî sonucu birlikte saklamalıdır; eksik kişisel beyan sessizce uygunluk kararına dönüşmemelidir.
Risk 3: konum ve güvenlik kısıtlamalarını atlamak
Taşınmazın yeri, alıcı profili uygun görünse bile sonucu değiştirebilir. Tapu Kanunu m.35 ve resmî kaynaklar yasak askeri bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgeleriyle ilgili farklı kısıt ve izin mekanizmalarını açıklar. Hassas bölge yakınındaki parsel, yalnız genel haritaya bakılarak veya komşuda yabancı malik bulunduğu gerekçesiyle uygun sayılamaz. Tam parsel ve güncel resmî kısıtlama kontrol edilmelidir.
Bu yüzden proje veya mahalle adı da yeterli değildir. Uygunluk incelemesi taşınmazın kadastro kimliğine dayanır. Geliştirme birden fazla parsele yayılıyorsa satın alınan bağımsız bölümün hangi parsele bağlı olduğu belirlenmeden güvenlik veya coğrafi kontrol tamamlanmış sayılmamalıdır.
Risk 4: taşınmaz türü ve yapısız arazi yükümlülüğü
Resmî rehber, izin verilen yabancı gerçek kişilerin özel mülkiyete açık alanlarda konut, ticari taşınmaz, arsa veya tarım arazisi gibi farklı nitelikler edinebileceğini açıklar; ancak üzerinde önceden yapı bulunmayan taşınmaz için yabancı malikin iki yıl içinde ilgili kamu idaresine proje geliştirmek üzere başvurması gerektiğini de belirtir. Yapısız araziyi pasif biçimde uzun süre tutmak isteyen yatırımcı bu satın alma sonrası yükümlülüğü baştan değerlendirmelidir.
Edinim uygunluğunu imar yapılabilirliğiyle karıştırmayın. Alıcı bir parseli edinmeye hukuken uygun olabilir; fakat planlanan kullanım imar, tarım, çevre veya başka düzenlemeler nedeniyle mümkün olmayabilir. Risk incelemesi «bu alıcı bu taşınmazı edinebilir mi?» ile «amaçlanan projeyi gerçekleştirebilir mi?» sorularını ayrı tutmalı ve yatırım varsayımı ikisi de açıklığa kavuşmadan kesinleştirilmemelidir.
Risk 5: eski uygunluk kanıtına güvenmek
Uygunluk zamana duyarlıdır. Vatandaşlık koşulları, özel sınırlamalar, alıcının toplam edinimleri, parsel durumu ve idari kararlar değişebilir. Başka taşınmaz veya önceki yıl için hazırlanmış teyit yeni kapanış dosyasına yeniden doğrulanmadan taşınmamalıdır. Her teyidin tarihi, veren makamı, alıcı kimliği ve ilgili parseli kaydedilmelidir.
Bağlayıcı adımdan hemen önce değişebilen kontrolleri yeniden yapın ve açık istisnaları kapatın. Sonuç koşulluysa koşulu ve kimin yerine getireceğini yazın. Resmî izin gerekiyorsa «başvuru yapılabilir» ifadesini «izin verildi» sonucuna çevirmeyin. Güçlü risk incelemesi genel yeşil işaret yerine kapanmış riskleri, açık riskleri ve işlem koşullarını gösterir.
Risk incelemesinin işleme etkisi
Uygunluk riski ödeme ve sözleşme tasarımına bağlanmalıdır. Rezervasyon bedeli, ön sözleşme ve inceleme süresi, alıcının ilgili resmî kontrollerden geçip geçmediğine göre yapılandırılmalıdır. Ön belgelerin mülkiyeti tek başına devretmemesi, iadesiz büyük bir ödemenin risksiz olduğu anlamına gelmez. Güvenli sıra; alıcı kategorisi ve taşınmaz kimliğini erken belirlemek, özel konum veya limit sorunlarını büyük ödemeden önce çözmek ve tapu aşamasında son teyidi almaktır.
Bu incelemenin amacı her idari kararı tahmin etmek değildir. Amaç «yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilir» cümlesinin alıcı türü, limit, parsel ve zaman risklerini gizlemesini önlemektir. Hukuken yararlı soru daha dardır: bu kimliği belirlenmiş alıcı, bu kimliği belirlenmiş taşınmazı gerçek işlem tarihinde uygulanan koşullarla edinebilir mi?