Kat İrtifakı Durumunda Kırmızı Bayraklar
Kat irtifakı hukuken geçerli bir tescilli haktır; bu nedenle yalnızca kat irtifakı bulunması başlı başına kusur değildir. Kırmızı bayrak, kayıtlı statünün yapının gerçek durumu ile uyuşmaması, bağımsız bölümün onaylı projeyle güvenilir biçimde eşleştirilememesi veya satıcının bu statüye sahip olmadığı hukuki sonuçları yüklemeye çalışmasıdır. Alıcı, normal bir inşaat aşaması kaydı ile açıklanamayan ya da yanlış sunulan sürekli kat irtifakı durumunu birbirinden ayırmalıdır.
Tamamlanmış ve kullanılan binada iskân durumunun belirsiz olması
Bina uzun süredir tamamlanmış ve kullanılıyor ancak bağımsız bölüm hâlâ kat irtifaklıysa nedenini sorun. Bu durum tek başına aykırılık kanıtı değildir; fakat doğrulanabilir Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaması veya kat mülkiyetine neden geçilmediğine ilişkin belgeli açıklamanın olmaması inceleme gerektirir. “Binadaki herkesin tapusu böyle” cevabı yeterli değildir.
Kat irtifakının kat mülkiyeti gibi sunulması
TKGM düzenlemeleri iki statüyü ayırır. Satış sunumunda bu farkın silinmesi, yapının tamamlanma durumunu, iskânı ve dönüşüm sürecini kontrol etme ihtiyacını gizleyebilir. Sözleşme ve inceleme dosyası gerçek kayıt statüsünü aynen kullanmalıdır.
Bağımsız bölümün onaylı projeyle eşleşmemesi
Satış numarası, kapı numarası veya site yönetimi numarası resmî bağımsız bölüm numarasına bağlanamıyorsa yeterli değildir. Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, kullanım niteliği veya projedeki konum konusunda açıklanamayan fark ciddi bir uyarıdır. Benzer metrekare veya manzara, gösterilen daire ile tescilli hakkın aynı olduğunu kanıtlamaz.
Onaylı projenin bulunmaması veya çelişkili sürümler
Kat irtifakı proje ile belirlenen bağımsız bölümlerle bağlantılıdır. Satıcı güvenilir onaylı proje bilgisi sunamıyorsa veya farklı proje kopyalarında önemli farklar varsa, fiilî düzenlemenin onaylı olduğu varsayılmamalıdır. Yetkili idareden doğrulama yapılmadan fark önemsiz kabul edilmemelidir.
Arsa payında açıklanamayan farklılık
Arsa payı bağımsız bölüme bağlıdır ve onunla birlikte devredilir. Tapudaki kesir sözleşme, satış sunumu veya proje kaydıyla farklıysa hangi kaydın geçerli olduğunu ve farkın nedenini belirleyin. Satıcının “yüzde sahiplik” tahmini resmî arsa payının yerine geçmez; sözleşmede belirli pay veya ortak alan hakkı vaat edilmişse konu daha da önemlidir.
Projeye uymayan fiilî değişiklikler
Balkon kapatma, daire birleştirme, ortak alanı özel alana katma, giriş değiştirme, asma kat veya eklentinin farklı kullanımı ayrı bir imar/proje sorunu yaratabilir. Kat irtifakı sonradan yapılan fiziksel değişikliği kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Değişikliğin onaylı, onaylanabilir veya açık bir sorun olup olmadığı belirlenmelidir.
“Otomatik dönüşüm” hakkında belgesiz vaat
“Gelecek ay kendiliğinden kat mülkiyetine dönecek” gibi ifadeler işlemin gerçek resmî aşamasıyla desteklenmelidir. İskân var mı, gerekli bilgiler yetkili kurumca iletilmiş mi, projede açık bir uyuşmazlık var mı? Hukuken dönüşüm yolu bulunması, belirli bir dosyanın tamam olduğu veya belirli tarihte sonuçlanacağı garantisi değildir.
Güncel kayıt yerine eski tapu kopyası kullanılması
Satıcı yeni kayıt göstermeye yanaşmıyor ve aylar ya da yıllar önce alınmış belgeyi kullanıyorsa bunu uyarı kabul edin. Karar aynı bağımsız bölümün güncel durumuna dayanmalıdır. Eski belge sonradan oluşmuş statü veya malik değişikliğini göstermez.
Sözleşme kat mülkiyeti vaat ederken kapanışın kat irtifakı olması
Fiyat veya satın alma kararı kat mülkiyetli devir vaadine dayanmışsa, nihai belgelerin hâlâ kat irtifakı göstermesi “teknik ayrıntı” değildir. Alıcının mevcut durumu yazılı kabul edip etmeyeceği, bedelin bir kısmının şartlı tutulup tutulmayacağı veya vaat edilen statü gerçekleşene kadar kapanışın bekleyip beklemeyeceği belirlenmelidir.
Fiilî yapı aşaması ile satıcı anlatımının çelişmesi
Gerçekten devam eden projede kat irtifakı normal olabilir. Kırmızı bayrak; satıcının açıklaması, fiziksel aşama, belediye kaydı ve tapu statüsünün birbirini doğrulamamasıdır. Çelişki, işlemi kolaylaştıran anlatım seçilerek değil, yetkili kaynaktan çözülmelidir.
Kırmızı bayrak görüldüğünde ne yapılmalı?
Uyarı işareti otomatik olarak “satın alınamaz” kararı değildir; belirli bir doğrulama işlemini tetikler. Çelişkiyi tanımlayın, onu çözebilecek resmî kaydı alın, cevabı yazılılaştırın ve açık kalan hususun kullanım, devir, finansman, fiyat veya sözleşme vaadine etkisini değerlendirin. Bağımsız bölüm kimliği veya vaat edilen statü kanıtlanamıyorsa ödeme varsayıma dayanarak yapılmamalıdır.
Birincil resmî kaynaklar
- TKGM — Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi ve güncel değişiklikleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.