Kat İrtifakı Durumu Karar Çerçevesi
Kat irtifaklı bir taşınmaz hakkında karar, “Bu tapu türü alınır mı?” sorusuna indirgenmemelidir. Doğru karar; bu bağımsız bölümde kat irtifakının neden bulunduğuna, projenin gerçek aşamasıyla uyumuna, tescilli hakkın onaylı proje ve fiili taşınmazla eşleşmesine ve alıcının beklediği nihai hukuki duruma giden yolun belgeli olup olmamasına bağlıdır. Bu çerçeve bütün kat irtifaklı taşınmazları aynı kabul etmek yerine, inceleme bulgularını somut bir satın alma kararına dönüştürür.
Birinci soru: Satın alınacak hak açıkça belirli mi?
Bağımsız bölüm numarası, blok, kat, malik ve arsa payı onaylı proje ve gösterilen daireyle eşleştirilemiyorsa kararın sağlam temeli yoktur. Dairenin fiziksel olarak mevcut olması ve tapu belgesinde proje adının geçmesi yeterli değildir. Alıcı hangi tescilli hakkın kendisine devredileceğini bilmelidir. Numara farklılığı, belgeli ve tekrar edilebilir bir açıklama varsa kabul edilebilir; açıklanamayan kimlik farkı ise çözülene kadar taahhüt altına girilmemesi gereken bir konudur.
İkinci soru: Kat irtifakı projenin bugünkü aşamasına uyuyor mu?
Gerçekten inşaatı devam eden bir projede kat irtifakı bulunduğu aşamayla tamamen uyumlu olabilir. Böyle bir durumda karar; teslim, yapım performansı ve sözleşmesel korumalara yönelir. Bina tamamlanmış ve kullanılıyorsa inceleme değişir. Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış mı, kat mülkiyetine geçiş mümkün mü ve geçişin bugüne kadar yapılmamasının belgeli bir sebebi var mı? Çerçeve tapunun adını cezalandırmaz; bu adın gerçek aşamayı yansıtıp yansıtmadığını inceler.
Üçüncü soru: Açık kalan hususu hangi belge çözer?
Her belirsizlik somut bir belge talebine çevrilmelidir. Bağımsız bölüm numarası tartışmalıysa tapu ile onaylı proje arasında eşleştirme gerekir. Yapının tamamlanması tartışmalıysa yetkili idare kayıtları gerekir. Kat mülkiyetine geçişin yakın olduğu söyleniyorsa hangi belgenin çıktığı ve hangi işlemin kaldığı gösterilmelidir. “Sorun yok” veya “buradaki herkesin tapusu böyle” gibi cümleler bu nedenle karar kanıtı olamaz.
Hangi durumda kat irtifakı nedeniyle ek koşul koymadan ilerlenebilir?
İnşaatı süren projede bağımsız bölüm kimliği, malik, arsa payı ve onaylı proje uyumluysa; kat irtifakı yapım aşamasına uygunsa ve gelecekteki teslim yükümlülükleri sözleşmeyle korunuyorsa bu başlık açısından durum kabul edilebilir olabilir. Tamamlanmış binada ise kat irtifakının devam sebebi biliniyor, yapı kullanma ve dönüşüm belgeleri açık ve bağımsız bölümü etkileyen maddi proje farkı bulunmuyorsa risk yönetilebilir olabilir. Diğer tapu, vergi, mühendislik ve ödeme kontrolleri yine ayrı yapılır.
Hangi durumda yazılı koşulla ilerlenmeli?
Belirli bir eksik, tanımlı bir tarihe kadar gerçekçi biçimde kapatılabiliyorsa alıcı belirsizliği koşulsuz kabul etmek yerine sözleşmeye ölçülebilir bir şart koyabilir. Örneğin belirli bir belediye belgesinin alınması, numara eşleştirmesinin resmi biçimde açıklanması veya dayanağı mevcut bir tescil adımının tamamlanması istenebilir. Şart; kabul edilecek belgeyi, düzenleyen kurumu, süreyi ve gerçekleşmemesi halinde ödeme veya sözleşmeye ne olacağını açıkça yazmalıdır.
Hangi durumda durulmalı?
Hukuki bağımsız bölüm belirlenemiyorsa, tapu ile onaylı proje ve fiili daire arasında önemli ve çözülememiş çelişki varsa, işlem henüz kanıtlanmamış bir kullanım izni ya da dönüşümün gelecekte mutlaka gerçekleşeceği varsayımına dayanıyorsa veya satıcı gerekli kayıtları incelemeye açmıyorsa satın alma kararı ertelenmelidir. Bu, bütün kat irtifaklı taşınmazların riskli olduğu anlamına gelmez; somut işlemde hakkın yeterince doğrulanmadığı anlamına gelir.
Birincil kaynaklar
Karar, TKGM’nin güncel kayıtları ve kat irtifakının kurulması ile kat mülkiyetine geçiş hakkındaki resmi açıklamaları; ayrıca yetkili idarenin onaylı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma kayıtları üzerinden verilmelidir. Belgelerin aynı bağımsız bölüme ait ve karar tarihi için yeterince güncel olması gerekir.