Kat İrtifakı Durumu Risk İncelemesi
Kat irtifaklı bir taşınmazın risk incelemesi, bu tescil türünün kendiliğinden “kötü” olduğu varsayımıyla yapılmamalıdır. Risk; projenin aşamasına, bağımsız bölümün onaylı projeyle uyumuna, ruhsat durumuna ve gerekli koşullar oluştuğunda kat mülkiyetine geçişin önünde bir engel bulunup bulunmamasına göre değişir. Yapımı süren, birimi açıkça tanımlı ve belgeleri düzenli bir proje ile yıllardır kullanılan fakat neden hâlâ kat irtifakında kaldığı açıklanamayan bir bina aynı risk profiline sahip değildir. İncelemenin amacı satın alınacak hakkı etkileyen belirsizlikleri ayırmaktır.
Risk 1: Fiili daire ile tescilli bağımsız bölümün uyuşmaması
En önemli kimlik riski, gösterilen dairenin tapu ve onaylı projedeki belirli bir bağımsız bölüme bağlanamamasıdır. Satış numarası ile resmi numara farklı olabilir ve doğru bir eşleştirme varsa bu tek başına sorun değildir. Ancak bağımsız bölüm numarası, blok, kat, kullanım niteliği, eklentiler veya arsa payındaki açıklanamayan farklılık alıcının başka bir hukuki birimi inceliyor olabileceğini gösterir. Bu nedenle kimlik farkı basit evrak eksikliği sayılmamalıdır.
Risk 2: Tamamlanmış binada kat irtifakının açıklamasız devam etmesi
Kat irtifakı yapım sürecinde normaldir. Buna karşılık bina tamamlanmış ve uzun süredir kullanılıyorsa neden kat mülkiyetine geçilmediği sorulmalıdır. Yapı Kullanma İzin Belgesi, proje ve tescil sürecindeki eksikler yetkili kurumdan kontrol edilmelidir. Sebep yalnızca işlemin tamamlanmamış olması olabilir; fakat projeye aykırılık veya başka bir idari sorun da bulunabilir. Binanın dış görünüşü veya uzun yıllardır oturuluyor olması bu ihtimalleri ayıramaz.
Risk 3: Onaylı proje yerine satış planına güvenmek
Planlar arasında fark varsa doğrulamada onaylı proje ve resmi kayıt esas alınır. Balkonun kapatılması, ortak alanın daireye katılması, kullanım türünün değiştirilmesi veya önemli iç düzenlemeler fiili daireyi projeden ayırabilir. Geçerli bir kat irtifakı tescili sonradan yapılan her değişikliği hukuka uygun hâle getirmez. Maddi bir farkın yetkili idaredeki durumu ve ilerideki tescile etkisi açıklığa kavuşturulmalıdır.
Risk 4: İnşaatın tamamlanmaması
Yapımı süren projede tapu statüsü ile yapım performansı ayrı risklerdir. Kat irtifakı gelecekteki bağımsız bölüme bağlı tescilli hakkı gösterebilir; ancak teslim tarihini, işçilik kalitesini, teknik özellikleri veya projenin tamamlanmasını garanti etmez. Bunlar sözleşme ve projenin fiili yürütülmesiyle ilgilidir. Proje yapı kullanma veya dönüşüm için gerekli aşamaya ulaşamazsa alıcı tescilli bir hak sahibi olsa bile beklediği tamamlanmış hukuki ve fiziki sonuca ulaşamayabilir.
Risk 5: Kat mülkiyetine geçişi otomatik saymak
TKGM uygulamasında gerekli koşullar gerçekleştiğinde kat mülkiyetine geçiş yolu vardır. Ancak bu, her dairenin satıcının söylediği tarihte otomatik olarak dönüşeceği anlamına gelmez. Yapı kullanma izin belgesi var deniyorsa belgenin doğrulanması gerekir. “Sadece formalite kaldı” deniyorsa bağımsız bölüm, proje ve arsa payı verilerinin dönüşüm işlemiyle uyumlu olduğu ve bekleyen bir uyuşmazlık bulunmadığı gösterilmelidir.
Risk 6: Güncelliğini yitirmiş belgeye güvenmek
Zaman geçtikçe belgenin karar için yeterliliği azalabilir. Eski tapu görüntüsü malik veya kayıtların değişmediğini kanıtlamaz; geçerli bir ruhsat daha sonra yapılan bütün değişikliklerin onaylandığını göstermez; geçmişte verilen dönüşüm sözü de dönüşümün gerçekleştiği anlamına gelmez. Rezervasyon, sözleşme ve tapu devri arasında zaman varsa temel belgeler karar tarihine yakın yenilenmelidir.
Pratik risk sınıflandırması
Tapu ve projede aynı bağımsız bölüm görülüyor, ruhsat durumu güncel belgeyle açıklanıyor, yapım aşaması biliniyor ve zamanı geldiğinde dönüşümü engelleyen belirsizlik bulunmuyorsa risk daha yönetilebilir düzeydedir. Belgesiz numara değişiklikleri, projeye aykırı fiziki durum, belediye belgesinin bulunmaması veya sözlü teslim/dönüşüm vaatleri riski yükseltir. Hukuki birimin kimliği güvenle belirlenemiyorsa veya karar önemli bir bilinmeyenin doğru olduğu varsayımına dayanıyorsa işlem durdurulmalıdır.
Birincil kaynaklar
Risk değerlendirmesi TKGM’nin güncel tapu bilgileri ve kat irtifakı/kat mülkiyeti düzenlemeleri ile yetkili idarenin onaylı proje, ruhsat ve yapı kullanma kayıtlarına dayanır. Satış görüşü veya piyasa yorumu bu riskleri ortadan kaldıran resmi kanıt değildir.
Ek sorular ve açıklamalar
İmzadan önce Kat İrtifakı kanıtı ne kadar güncel olmalıdır?
Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Bu rehber, kanıtı özellikle Kat İrtifakı için 3. inceleme odağından uygular; sonuç başka bir bağımsız bölümden genellenmemeli, aynı taşınmaza bağlanmalıdır.
Rezervasyon ile devir arasında hangi bilgi değişebilir — Kat İrtifakı kapsamında?
Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Kat İrtifakı için 3. incelemede güncel resmî kayıt, tarihi ve sonuca esas tanımlayıcılar dosyada saklanmalıdır.
Devir günü ne yeniden kontrol edilmelidir — Kat İrtifakı kapsamında?
Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Riskler Kat İrtifakını Kat Mülkiyetiyle eşdeğer saymak, onaylı projeden farklı bölüm almak, iskanın gecikmesi/yokluğu veya tamamlanmış yapının yıllarca dönüşmemesidir. Terimden değil mevcut belge ve durumdan hareket edin. Kat İrtifakı için 3. incelemede çözülmemiş uyuşmazlık, yetkili kayıt veya kurum çözene kadar işlem şartı olarak kalır.