Kat İrtifakı 状态风险审查
对登记为 Kat İrtifakı 的房产进行风险审查，不应先假定这种登记本身就是缺陷。实际风险取决于项目阶段、独立单元与批准项目的匹配程度、许可状态，以及满足条件后能否顺利转为 Kat Mülkiyeti。一套仍在建设、未来单元登记清楚且资料完整的项目，与一栋已经完工入住多年却无法解释为何仍保持建设地役权的建筑，风险完全不同。审查的目标是识别哪些不确定性会影响买方最终取得的具体权利。
风险一：现场房屋并非登记中的独立单元
最严重的身份风险，是销售人员展示的房屋无法与土地登记和批准项目中的某一独立单元可靠对应。营销房号和登记编号不同并不一定有问题，只要有正式资料能够清楚建立映射。但如果独立单元编号、楼栋、楼层、规定用途、附属部分或土地份额存在无法解释的差异，就可能意味着买方正在审查另一个法律单元。这不是轻微文件问题，因为它直接关系到购买标的。
风险二：已完工建筑长期保持 Kat İrtifakı，却没有明确原因
施工未完成时存在 Kat İrtifakı 很正常。但建筑已经完工并长期使用时，应具体调查为什么没有转成 Kat Mülkiyeti。需要核实建筑使用许可，以及是否存在项目、登记或行政上的未解决问题。原因可能只是转换手续尚未完成，也可能存在项目不一致等更实质的障碍。建筑外观看起来正常、已经住了很多年，都不能说明真实原因。
风险三：依赖销售平面图而不是批准项目
图纸发生差异时，批准项目和正式记录才是核验基准。封闭阳台、占用公共区域、改变用途或大幅调整内部布局，都可能使现场房屋偏离批准项目。有效的 Kat İrtifakı 登记不会自动使之后未经批准的改造合法化。实质性差异应向主管机关追查，确定它是否已批准、能否纠正，以及是否影响今后的产权转换。
风险四：在建项目的履约风险
在建项目中，产权登记状态与开发商履约是两类风险。Kat İrtifakı 可以证明未来独立单元与登记权利之间的联系，但不能保证竣工日期、施工质量、配置标准或实际交付。这些内容依赖合同和项目执行。如果项目未能达到取得使用许可或转换产权所需的阶段，买方即使拥有登记权利，也可能无法获得购买时预期的最终法律和物理状态。
风险五：把未来转换当作自动结果
满足条件后确实存在转为 Kat Mülkiyeti 的正式程序，但这不等于每个单元都会按照销售承诺的日期自动转换。声称已经取得使用许可时，应向主管机关验证。声称“只剩形式手续”时，应确认项目、独立单元和土地份额数据适合登记转换，并确认没有尚未解决的差异。
风险六：依赖已经过时的资料
时间会影响证据对当前决定的有效性。旧的产权截图不能证明权利人和登记内容没有变化；有效的施工许可证不能证明所有后续改造都获得批准；过去关于转换的承诺也不能证明转换已经完成。如果预订、签约和产权过户之间相隔较长时间，就应在关键决定日期附近更新土地登记和重要许可资料。
实际风险分级
独立单元在登记和批准项目中身份一致，许可状态有正式文件，施工阶段清楚，并且没有无法解释的转换障碍时，风险相对可控。无文件支持的编号变化、未经批准的现场差异、市政资料缺失，以及关于交付或转换的口头承诺都会提高风险。如果连法律单元本身都无法可靠识别，或者购买决定必须假定一个重要的未知事实为真，就不应继续以正常风险项目处理。
原始官方来源
风险审查应依据 TKGM 的最新土地登记资料及 Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti 官方规则，并结合主管机关保存的批准项目、施工许可和使用许可文件。销售意见或市场描述不能替代这些正式证据。
补充问题与说明
签署前Kat İrtifakı 建设施役权的证据应有多新？
风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 本记录针对“Kat İrtifakı 建设施役权”的第3项审查应用这些证据，结论必须对应同一房产，不能从其他单元直接类推。
从预订到过户之间哪些信息可能变化 — Kat İrtifakı 建设施役权？
风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 对“Kat İrtifakı 建设施役权”第3项审查，应保存当前官方记录、日期以及形成结论所使用的标识信息。
过户当天应重新核验什么 — Kat İrtifakı 建设施役权？
风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 风险包括把Kat İrtifakı等同于Kat Mülkiyeti、购买与批准项目不符的单元、使用许可延迟/缺失，或建筑已长期完工但迟迟未转换。应查明原因和当前文件。 对“Kat İrtifakı 建设施役权”第3项审查，任何未解决差异在主管登记或机构确认解决前都应视为交易条件。