Kat İrtifakı Durumu: Tapu Günü Son Kontrolü
Kat irtifakı kayıtlı bir taşınmazda tapu günü yapılacak son kontrolün amacı, bugün devredilecek hakkın alıcının daha önce incelediği hakla aynı olduğunu ve bağımsız bölüm, proje veya kat mülkiyetine geçiş konusunda yeni bir uyuşmazlık doğmadığını doğrulamaktır. Haftalar önce alınmış tapu görüntüsü tek başına yeterli değildir. Son karar, aynı bağımsız bölüme ait güncel sicil bilgileri ve yapının durumunu gösteren en güncel belediye ya da yetkili idare belgesi üzerinden verilmelidir.
Devir gününde sicil statüsünü tekrar okuyun
Taşınmazın ve bağımsız bölümün güncel kaydını kontrol edin. Bağımsız bölümün hâlâ kat irtifakı statüsünde olup olmadığını, malik bilgisini, bağımsız bölüm numarasını ve bu bölüme bağlı arsa payını önceki incelemeyle karşılaştırın. Eğer işlemden önce kat mülkiyetine geçilmişse kapanış dosyası yeni hukuki duruma göre güncellenmelidir; artık taşınmazı kat irtifakı gibi tanımlamak doğru olmaz.
Satış numarasını değil resmî bağımsız bölümü eşleştirin
Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, kullanım niteliği ve proje kimliğini onaylı mimari projeyle yeniden karşılaştırın. Projelerde pazarlama amacıyla kullanılan daire numarası tapudaki bağımsız bölüm numarasından farklı olabilir. Alıcının satın aldığı daire ile sicildeki bağımsız bölüm arasındaki bağlantı yazılı ve belgelendirilebilir olmalıdır. Son anda otopark, depo, eklenti veya daire değişmişse ödeme yapılmadan önce proje eşleştirmesi tekrar yapılmalıdır.
Yapı kullanma izin belgesinin son durumunu kontrol edin
Kat irtifakı kaydı tek başına Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunduğunu kanıtlamaz. Bina tamamlanmış veya fiilen kullanılıyorsa, iskânın son resmî durumunu ve kat mülkiyetine geçiş için gerekli şartların yerine getirilip getirilmediğini yetkili idareden doğrulayın. Satıcı “dönüşüm devam ediyor” diyorsa hangi başvurunun veya resmî iletimin dayanak gösterildiğini, tarihini ve eksik kalan işlemi öğrenin. “Yakında kat mülkiyeti olacak” sözü düzenlenmiş iskân belgesi veya tamamlanmış tescil değildir.
Fiilî bağımsız bölümü onaylı projeyle karşılaştırın
Son imzadan önce son incelemeden sonra önemli bir değişiklik yapılıp yapılmadığına bakın. Oda birleştirme, balkon kapatma, ortak alana müdahale, giriş değişikliği, asma kat, depo dönüşümü veya benzeri bir uygulama fiilî durumla onaylı proje arasında fark yaratabilir. Tapu günü kapsamlı mühendislik incelemesi yapılması gerekmez; ancak gözle görülen önemli bir farklılığın yalnızca tapu bulunduğu için görmezden gelinmesi de doğru değildir.
Sözleşmenin mevcut statüyü doğru tanımladığından emin olun
Nihai satış belgeleri taşınmazın o günkü hukuki statüsünü doğru yazmalıdır. Kat irtifakı, kat mülkiyeti varmış gibi sunulmamalıdır. İskân alınması veya kat mülkiyetine geçiş konusunda sözleşmesel taahhüt varsa, sorumlu kişi, tamamlanmayı ispatlayacak belge ve şart gerçekleşmezse doğacak sonuç açık olmalıdır. Bedelin bir kısmı belirli bir belgeye kadar tutulmuşsa, ödeme koşulunun gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği kontrol edilmelidir.
Güncel resmî kaynağı esas alın
TKGM düzenlemeleri, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış yapı için kurulabilen kat irtifakı ile tamamlanmış yapı üzerinde kurulan kat mülkiyetini birbirinden ayırır. Kat mülkiyeti için gerekli koşullar oluştuğunda uygulanacak tescil süreci de ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle “tapusu hazır” gibi satış ifadeleri hukuki statüyü açıklamaz; kapanış dosyasında güncel kayıt açıkça okunmalıdır.
Hangi durumda kapanış durdurulmalı?
Her idari gecikme işlemin iptali anlamına gelmez. Ancak uyuşmazlık devredilecek hakkın kimliğini, vaat edilen kullanımın hukuka uygunluğunu, iskânın varlığını veya sözleşmede vaat edilen kat mülkiyeti statüsüne geçişi etkiliyorsa sorun çözülmeden ödeme ve imza tamamlanmamalıdır. Farklı bağımsız bölüm numarası, açıklanamayan proje uyuşmazlığı, doğrulanamayan iskân iddiası veya yıllardır tamamlanmış binada sözleşmeye rağmen kat mülkiyetine geçişin açıklanamaması önemli örneklerdir.
Kapanış dosyasında ne bulunmalı?
Güncel tapu/sicil belgesini, bağımsız bölümü tanımlayan onaylı proje sayfalarını, ilgili ruhsat ve iskân belgelerini, imzalanan son sözleşmeyi, açık kalan statü sorununun yazılı açıklamasını ve tamamlanmış ya da bekleyen dönüşüm işlemine ilişkin resmî belgeyi saklayın. Her resmî belgenin kontrol tarihini dosyada belirtin. Daha sonra dosyayı inceleyen kişi devir tarihinde neyin kayıtlı olduğunu ve alıcının bu statüyü hangi gerekçeyle kabul ettiğini anlayabilmelidir.
Birincil resmî kaynaklar
- TKGM — Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi ve güncel değişiklikleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.