فحص يوم الإغلاق لـ حالة الارتفاق الإنشائي

فحص يوم الإغلاق لحالة الارتفاق الإنشائي «Kat İrtifakı»

فحص يوم الإغلاق للعقار المسجل بنظام Kat İrtifakı هدفه التأكد من أن الحق الذي سينتقل اليوم هو نفسه الذي فحصه المشتري سابقًا، وأنه لم يظهر تغير أو تعارض في رقم الوحدة أو المشروع أو وضع التحويل إلى Kat Mülkiyeti. لا يكفي الاعتماد على صورة طابو قديمة حصل عليها المشتري قبل أسابيع. القرار النهائي يجب أن يعتمد على بيانات التسجيل الحالية وعلى أحدث مستند بلدي له علاقة مباشرة بحالة المبنى.

تأكيد الحالة المسجلة في يوم النقل

راجع القيد الحالي للعقار والوحدة المستقلة ذاتها، وتأكد أن الوحدة ما زالت مسجلة Kat İrtifakı وأن اسم المالك ومعرّفات الوحدة وحصة الأرض لم تتغير عن النسخة التي بُني عليها الفحص السابق. إذا كان التحويل إلى Kat Mülkiyeti قد اكتمل قبل يوم البيع، فيجب تحديث ملف الإغلاق للحالة الجديدة بدل الاستمرار في وصف العقار بأنه ارتفاق إنشائي. اختلاف الحالة ليس مجرد فرق لغوي؛ فهو يغيّر المستندات التي يجب أن تكون في الملف وطريقة وصف الحق المبيع.

مطابقة الوحدة الرسمية وليس رقم التسويق

أعد مطابقة البلوك والطابق ورقم الوحدة المستقلة والاستعمال والهوية داخل المشروع المعتمد. كثير من المشاريع تستخدم أرقامًا تجارية للشقق لا تطابق رقم الوحدة المستقلة في السجل الرسمي. لذلك يجب أن توجد رابطة مكتوبة ومدعومة بمستند بين الشقة المعروضة والوحدة المسجلة. وإذا تغير في اللحظة الأخيرة موقف السيارة أو المخزن أو الملحق أو حتى الوحدة نفسها، يجب إعادة المقارنة مع المشروع المعتمد قبل تحرير الدفعة النهائية.

إعادة التحقق من إذن الاستخدام

وجود Kat İrtifakı لا يثبت بمفرده صدور Yapı Kullanma İzin Belgesi، أي إذن استخدام المبنى. إذا كان البناء مكتملًا أو مشغولًا، اطلب أحدث وضع رسمي للإذن وتحقق مما إذا كانت شروط التحويل إلى Kat Mülkiyeti قد استوفيت. وإذا قال البائع إن التحويل «قيد الإجراء»، فيجب معرفة الجهة المختصة ورقم أو تاريخ الطلب أو الإرسال الرسمي وما إذا كانت هناك متطلبات ما زالت ناقصة. الوعد بأن التحويل سيتم قريبًا لا يعادل إذن استخدام صادرًا ولا تسجيلًا مكتملًا.

مقارنة الواقع بالمشروع المعتمد

قبل التوقيع النهائي، تأكد من عدم ظهور تعديل جوهري بعد آخر معاينة: دمج غرف، إغلاق شرفة، الاستيلاء على جزء مشترك، تغيير مدخل، إنشاء طابق نصفي، تحويل مخزن أو تعديل آخر يجعل الوحدة الفعلية مختلفة عن المشروع المعتمد. ليس المطلوب تحويل موعد الطابو إلى فحص هندسي شامل، لكن التناقض المرئي لا يجوز تجاهله لمجرد وجود سند مسجل.

التأكد من أن العقد يصف الحالة بدقة

يجب أن تصف وثائق البيع النهائية الوضع القانوني كما هو في يوم الإغلاق. لا يصح تقديم Kat İrtifakı وكأنه Kat Mülkiyeti قائم، وأي التزام تعاقدي باستخراج إذن الاستخدام أو إكمال التحويل يجب أن يحدد من المسؤول، وما المستند الذي يثبت الإنجاز، وما نتيجة عدم تحقق الشرط. وإذا كان جزء من الثمن محجوزًا إلى حين إبراز مستند معين، فتحقق من تحقق الشرط كتابة بدل إسقاطه شفهيًا أثناء الإغلاق.

الاعتماد على المرجع الرسمي الحالي

تفرق إرشادات TKGM بين Kat İrtifakı الذي يمكن إنشاؤه على أرض لبناء لم يُنشأ أو لم يكتمل بعد، وبين Kat Mülkiyeti الذي يقوم على مبنى مكتمل وفق الشروط القانونية. كما توضح الإجراءات الرسمية مسار التسجيل عندما تتوافر شروط الملكية الطابقية. ولهذا يجب أن يحدد ملف يوم الإغلاق الحالة الراهنة فعلًا، لا أن يعتمد على عبارات تسويقية مثل «الطابو جاهز» أو «الملكية كاملة» دون قراءة القيد.

متى يجب وقف الإغلاق؟

ليس كل تأخير إداري سببًا آليًا لإلغاء الصفقة، لكن يجب وقف الدفع أو التوقيع إلى حين الحل إذا كان التعارض يمس هوية الحق أو مشروعية الاستعمال الموعود أو وجود إذن الاستخدام المطلوب أو قدرة المشتري على الوصول إلى الحالة التي وعد بها العقد. من الأمثلة: رقم وحدة مختلف، تعارض غير مفسر مع المشروع، ادعاء بوجود إذن استخدام لا يمكن التحقق منه، أو مبنى مكتمل ما زال Kat İrtifakı دون تفسير موثق رغم أن العقد يعد صراحة بـKat Mülkiyeti.

ما الذي يحفظ في ملف الإغلاق؟

احتفظ بالقيد الحالي، وصفحات المشروع المعتمد التي استُخدمت في تحديد الوحدة، ومستندات الرخص وإذن الاستخدام ذات الصلة، والعقد النهائي الموقع، وأي تفسير مكتوب لمشكلة ما زالت مفتوحة، وأي مستند يثبت اكتمال التحويل أو وجود إجراء رسمي قائم بشأنه. دوّن تاريخ التحقق من كل مستند رسمي. يجب أن يستطيع مراجع آخر فهم ما كان مسجلًا يوم نقل الملكية ولماذا قبل المشتري هذه الحالة تحديدًا.

المصادر الرسمية الأساسية

• TKGM — تعميم Kat İrtifakı وKat Mülkiyeti وتعديلاته الحالية.
• قانون الملكية الطابقية رقم 634.