Türkiye’de Tapu Devir Harçları İş Akışı Rehberi
Tapu devrindeki mali yükleri tek bir “masraf” rakamı gibi görmek sağlıklı değildir. Güvenilir dosya; işlem türünü, gerçek satış bedelini ve emlak vergisi değerini belirler, ardından tapu harcını TKGM döner sermaye ücretinden ve emlakçı, avukat veya tercüman gibi özel hizmet bedellerinden ayırır. Her kalemin hukuki dayanağı, tahsilat kanalı ve makbuzu farklıdır.
1. İşlem türünü ve taşınmazı kesinleştirin
Hesaplamadan önce işlemin gerçekten satış olup olmadığını teyit edin. Bağış, taksim, trampa veya başka bir devir türünde mali sonuçlar değişebilir. Ücret dosyasını il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasıyla bağlayın. Proje adı veya pazarlama numarası resmî taşınmaz kimliğinin yerini tutmaz.
2. Harç matrahını belirleyin
TKGM’nin güncel satış açıklamasına göre satışta tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bu nedenle güncel emlak vergisi değerini yetkili kaynaktan doğrulayın ve sözleşmedeki gerçek satış bedelini dosyada gösterin. Gerçek ticari bedel ile beyan edilmesi istenen rakam arasında açıklanamayan fark varsa bunu basit bir tasarruf yöntemi saymayın; beyan öncesinde çözülmesi gereken hukuki ve mali bir uyumsuzluk olarak değerlendirin.
3. Alıcı ve satıcı harcını ayrı hesaplayın
TKGM satış sayfasında, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı tarifedeki ilgili düzenleme uyarınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç tahsil edildiği belirtilir. Kapanış tablosunda alıcı payını ve satıcı payını ayrı satırlarda gösterin. Taraflar sözleşmeyle ekonomik yükün farklı paylaşılmasını kararlaştırmış olsa bile, özel anlaşmayı resmî hesaplamanın yerine koymayın.
4. Döner sermaye ücretini ayırın
Döner sermaye ücreti tapu harcı değildir ve uydurma bir yüzdeye dönüştürülmemelidir. TKGM her dönem için ayrı tarife yayımlar; 2026 yılı tarifesinin 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girdiği resmî duyuruda belirtilmiştir. Bu nedenle eski dosyadaki sabit rakamı kopyalamayın ve işlem tarihinde yürürlükte olan tarifeyi kullanın.
5. Ücret mutabakat tablosu hazırlayın
Tabloda satış bedeli, emlak vergisi değeri, beyan edilen değer, alıcı tapu harcı, satıcı tapu harcı, döner sermaye ücreti ve her özel hizmet bedeli ayrı satırda yer alsın. Resmî rakamların kaynağını ve kontrol tarihini yazın. Böylece eski değer kullanımı veya emlakçı komisyonunun “resmî masraf” adı altında gizlenmesi gibi sorunlar ödeme öncesinde görünür olur.
6. Resmî tahsilat numarasını bekleyin
Devlet harcı olduğu söylenen bir tutarı kişisel banka hesabına göndermeyin. TKGM e‑Tahsilat hizmeti, tapu ve kadastro harçları ile döner sermaye ücretlerinin resmî tahsilat numarasıyla ödenmesine imkân verir ve e‑Tahsilat numarasının 12 veya 13 haneli olduğunu açıklar. Ödeme öncesinde numarayı doğru işlemle eşleştirin ve sistemin desteklediği resmî kanal veya banka üzerinden işlem yapın.
7. Ödeyen, tutar ve ödeme amacını doğrulayın
Ödeme talimatı verirken taraf, başvuru veya tahsilat referansı, tutar ve harç türünü tekrar kontrol edin. Farklı tutarlı ikinci bir bildirim gelirse sebebini anlamadan ödeme yapmayın. Satış bedelini, tapu harcını, döner sermaye ücretini ve özel hizmet giderlerini birbirinden ayrı tutun.
8. Makbuzu dosyalayın ve mutabakat yapın
Ödeme sonrasında referans, tutar, tarih ve kanal bilgisi görülen okunabilir makbuzu saklayın. Hangi kalemi kimin ödediğini işaretleyin ve makbuzların toplamını hazırladığınız maliyet tablosuyla karşılaştırın. Bir taraf diğerinin mali yükünü özel anlaşmayla üstlenmişse, bu anlaşmayı resmî tahsilat makbuzundan ayrı saklayın.
9. Tescilden önce son kontrolü yapın
Randevu veya imza öncesinde mevcut işlem için gereken ücretlerin ödendiğini ve makbuzların aynı başvuru ile taşınmaza ait olduğunu teyit edin. Yanlış tahsilat numarasına yapılan ödeme, ekran görüntüsü değiştirilerek değil yetkili kanal üzerinden düzeltilmelidir.
10. Tescil sonrası maliyet dosyasını kapatın
Tescilden sonra resmî makbuzları sözleşme ve ilgili banka kanıtlarıyla birlikte koruyun. Bu dosya ileride muhasebe, vergi, finansman veya yeniden satış incelemesinde önem taşır. Kapanışta ödenen her giderin gelecekte aynı vergi sonucunu doğurduğunu varsaymayın; vergi etkisi gerektiğinde güncel GİB kaynağı üzerinden ayrıca incelenmelidir.
İşlemi durdurmayı gerektiren durumlar
- Beyan değeri emlak vergisi değerinin altında veya işlem dosyasıyla uyumsuzdur.
- Talep edilen tutar resmî tahsilat numarasıyla ilişkilendirilemiyordur.
- Devlet harcı için kişisel hesap veya belirsiz bağlantı isteniyordur.
- Tapu harcı, döner sermaye ve özel komisyon tek açıklamasız rakamda birleştirilmiştir.
- Son anda belgesiz şekilde yeni tutar veya alıcı hesap ortaya çıkmıştır.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı ile döner sermaye aynı mıdır?
Hayır. Ayrı hukuki ve idari temellere sahip iki farklı kalemdir ve dosyada ayrı gösterilmelidir.
Taraflar masrafın tamamını alıcının ödemesini kararlaştırabilir mi?
Ekonomik yükün özel sözleşmeyle paylaşılması mümkündür; ancak resmî tahakkukun nasıl oluştuğu ayrıca bilinmeli ve özel anlaşma bununla karıştırılmamalıdır.
2025’teki döner sermaye rakamını 2026’da kullanabilir miyim?
Güvenli değildir. İşlem tarihinde yürürlükte olan tarife ve mevcut dosya için üretilen tahsilat referansı esas alınmalıdır.
Ödeme sonrası hangi belgeyi saklamalıyım?
İşlem ve tahsilat numarasıyla eşleştirilebilen resmî makbuzu ve toplam maliyetin nasıl oluştuğunu açıklayan mutabakat tablosunu.
Bu rehber pratik bilgilendirme amaçlıdır; istisna veya özel işlem türlerinde bağımsız hukuk ve vergi değerlendirmesinin yerini tutmaz.