Türkiye’de Tapu Devir Harçları Karar Çerçevesi
Karar çerçevesinin amacı risk listesini tekrar etmek değil, mevcut kanıtla ne yapılacağını belirlemektir. İnceleyen kişi dosyadan açık bir sonuca ulaşabilmelidir: devam, şartlı devam, yeniden hesaplama, uzman incelemesine çıkarma veya durdurma. Her sonuç belgeyle desteklenmeli, sözlü güvenceye dayanmamalıdır.
Girdi 1: İşlem türü tanımlı mı?
Devrin sıradan satış olduğu açık değilse satış harcı kuralını otomatik uygulamayın. Bağış, taksim, trampa veya başka bir devir türü farklı mali sonuç doğurabilir. Doğru ücret kararı doğru işlem sınıflandırmasıyla başlar.
Girdi 2: Matrah geçerli mi?
Gerçek satış bedelini, beyan edilecek değeri ve güncel emlak vergisi değerini karşılaştırın. TKGM satış açıklaması, harcın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplandığını belirtir. Önerilen beyan bu sınırın altındaysa veya gerçek işlemle açıklanamıyorsa karar beklet ve doğrula olmalıdır.
Girdi 3: Alıcı ve satıcı tutarları doğru mu?
Matrah doğruysa güncel satış kuralını uygulayın: alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20. Maliyet tablosu tarafları ayırmadan tek oran gösteriyorsa yeniden hesapla kararı verin. Ekonomik yükü değiştiren özel anlaşma ayrıca yazılabilir ancak resmî kontrol mantığını değiştirmemelidir.
Girdi 4: Döner sermaye güncel tarifeye mi dayanıyor?
Tarife yılı ve hizmet türünü kontrol edin. TKGM 2026 tarifesinin 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlükte olduğunu duyurmuştur. Rakam eski işlemden alınmışsa ödeme öncesi yeniden hesapla kararı gerekir.
Girdi 5: Her maliyet sınıflandırılmış mı?
Tapu harcı, döner sermaye ve özel hizmet giderlerini ayırın. Özel masraf devlet harcı gibi gösteriliyorsa belgeyi açıkla ve düzelt. Para isteyen taraf kalemlendirmeyi reddediyorsa sonuç durdura yükselir.
Girdi 6: Resmî tahsilat referansı var mı?
Devlet ücreti ödenmeden önce mevcut işlem için resmî tahsilat numarasıyla eşleşmelidir. TKGM e‑Tahsilat açıklaması 12 veya 13 haneli numarayı belirtir. Doğru referans varsa ödeme aşamasına geçilebilir; başka işleme ait veya doğrulanamıyorsa durdur ve düzelt.
Girdi 7: Ödeme kanalı uygun mu?
Tam makbuz üreten resmî veya desteklenen banka kanalı devam kararını destekler. Devlet harcının kişisel hesaba veya bilinmeyen bağlantıya istenmesi doğrudan durdur sonucudur. Özel hizmetler gerçek sözleşmesi kapsamında ve doğru adıyla ödenmelidir.
Girdi 8: Kapanış öncesi önemli değişiklik oldu mu?
Yeni bildirim geldiğinde tutar, referans ve değeri önceki kararın dayandığı sürümle karşılaştırın. Önemli değişiklik kararı yeniden açar. Eski onay, girdiler değiştikten sonra kendiliğinden geçerli kalmaz.
Beş karar sonucu
- Devam: işlem türü, matrah, harç, tarife, referans, kanal ve kanıt uyumludur.
- Şartlı devam: sınırlı eksik vardır; sorumlusu, tarihi ve kapanış kanıtı bellidir.
- Yeniden hesapla: kural açık ama değer, tarife veya aritmetik yanlıştır.
- Üst incelemeye çıkar: istisna, muafiyet, özel işlem veya vergi/hukuk yorumu gerekir.
- Durdur: yanlış referans, gayriresmî kanal, savunulamaz değer, ciddi çelişki veya doğrulamasız ödeme baskısı vardır.
Şart nasıl kapatılır?
“Çözüldü” yazmak yeterli değildir. Güncel değer, düzeltilmiş hesap, yeni tahsilat numarası, yürürlükteki tarife, resmî makbuz veya uzman görüşü gibi doğrudan kanıt belirleyin. Kararı değiştiren kanıtı, tarihi ve inceleyeni saklayın.
Karar kaydı nasıl tutulur?
Kısa kontrol notunda işlem türü, kullanılan değer, resmî ücretler, tarife, tahsilat numarası, farklar, sonuç ve açık şart yer alsın. Dosyayı görmeyen yeni bir inceleyen aynı sonuca yeniden ulaşabilmelidir.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi değeri alt sınırı ne işe yarar?
Satış harcı matrahının alt sınırını belirleyen unsur olarak dikkate alınır; altındaki beyan onaylanmamalıdır.
Güncel değer kimden doğrulanır?
Yetkili belediye/resmî kanaldan alınır ve tapu işlem dosyasına bağlanır; eski ilan rakamı yeterli değildir.
Sorunun gerçekten çözüldüğünü ne gösterir?
İlk sorunun nedenini doğrudan gideren ve yeniden hesaplama veya mutabakat yapılmasına izin veren yeni kanıt.
Açık eksikle devam edilebilir mi?
Yalnızca eksik sınırlıysa, şart yazılıysa ve gerekli kanıt gelmeden o konuya bağlı ödeme veya tescil yapılmayacaksa.
Bu çerçeve operasyonel karar aracıdır; özel istisna ve işlemlerde uzman hukuk/vergi görüşünün yerini tutmaz.