Türkiye’de Tapu Devir Harçları İçin Alıcı Soruları
Alıcının yalnız “masraf ne kadar?” diye sorması yeterli değildir. Her rakam işlem türü, taşınmaz, beyan değeri, emlak vergisi değeri, güncel tarife, resmî tahsilat numarası ve makbuzla sınanabilmelidir. Aşağıdaki sorular kapanış maliyetini doğrulanabilir dosyaya dönüştürür.
1. Hesap hangi işlem türüne göre yapıldı?
Dosyanın normal satış olup olmadığını sorun. Bağış, taksim, trampa veya başka devirde satış hesabını otomatik kabul etmeyin. Maliyet belgesi hukuki işlem türünü açıkça göstermelidir.
2. Harç hangi değere dayanıyor?
Gerçek satış bedeli, beyan edilecek değer ve güncel emlak vergisi değerini ayrı ayrı isteyin. TKGM satış harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden hesaplandığını açıklar. Hangi rakamın kullanıldığı belli değilse hesap onaya hazır değildir.
3. Alıcı ve satıcının resmî tutarı nedir?
Güncel TKGM satış açıklamasında alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 yer alır. İki kalemi ayrı görün. Alıcı özel anlaşmayla daha fazla ekonomik yük üstleniyorsa bunun nerede yazılı olduğunu sorun ve özel paylaşımı resmî tahakkukla karıştırmayın.
4. Hangi döner sermaye ücreti uygulanıyor?
Tutarı, hizmet türünü ve tarife yılını sorun. TKGM 2026 tarifesinin 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli olduğunu duyurmuştur. “Geçen işlemle aynı” cevabını doğrulamadan kabul etmeyin.
5. Özel giderler ücret rakamına gizlenmiş mi?
Emlakçı, tercüman, avukat veya başka hizmetin rakama dahil olup olmadığını sorun. Her özel gider gerçek adıyla yazılmalıdır. “Devlet masrafı” diye tek rakam sunuluyorsa kalem dökümü isteyin.
6. Resmî tahsilat numarası nedir?
Mevcut başvurunuza ait e‑Tahsilat veya resmî referansı isteyin. TKGM e‑Tahsilat numarasının 12 veya 13 haneli olduğunu belirtir. Numarayı işlemle eşleştirin.
7. Nereye ödeme yapacağım?
Resmî veya desteklenen banka kanalını sorun. Devlet harcı kişisel hesaba ya da bilinmeyen linke gönderilmemelidir. Özel hizmet varsa kendi sözleşmesi kapsamında özel hizmet olarak ödenmelidir.
8. Makbuzda ne görünmeli?
Referans, tutar, tarih ve ödeme kanalını gösteren tam makbuz isteyin. Alıcı ve satıcı tahakkuklarını kimin ödeyeceğini ve tam makbuzun kimde kalacağını da netleştirin.
9. Randevu öncesi tutar değişirse ne olur?
Yeni farkı otomatik ödemeyin. Değişiklik sebebini öğrenin, tahsilat referansını doğrulayın ve mutabakat tablosunu güncelleyin. Meşru tarife veya değer düzeltmesi belgelenebilir olmalıdır.
10. Muafiyet veya özel kural iddiası var mı?
Bir kişi özel durumun harcı değiştirdiğini söylüyorsa yetkili mevzuat veya resmî doğrulamayı isteyin. Olağan dışı dosyayı normal satış formülüne zorlamayın.
11. Yabancı alıcı olmak otomatik ek satış harcı yaratır mı?
“Yabancı harcı” adıyla uydurma kalem kabul etmeyin. Yabancı taraflı işlemde duruma göre tercüme, değerleme veya ek belge maliyeti olabilir; bunlar satış harcından ayrı ve kendi dayanağıyla gösterilmelidir.
12. Dosyada ne saklamalıyım?
Hesap, matrah, tarife kaynağı, tahsilat numarası, resmî makbuzlar ve taraflar arasındaki özel maliyet paylaşım anlaşmasını saklayın.
Anında durdurma soruları
- İstenen tutar neden hesapla uyuşmuyor?
- Neden resmî tahsilat numarası yok?
- Devlet harcı neden kişisel hesaba gidiyor?
- Beyan değeri neden sözleşme ve ödeme kanıtından farklı?
- Özel komisyon neden tapu harcı adıyla yazılmış?
Sık sorulan sorular
Döner sermaye ne zaman önemli risk olur?
Eski tutar kullanıldığında, güncel tarife/hizmetle bağ kurulamadığında veya başka giderlerle tek rakamda birleştirildiğinde.
Alıcı ne saklamalı?
Tarife kaynağı ve yılı, tahsilat numarası ve resmî makbuz.
Bugünkü ücret sonraki satış vergisini otomatik belirler mi?
Hayır. Belgeyi saklayın; gelecekteki vergi etkisini o tarihteki GİB kurallarıyla ayrıca inceleyin.
Emlakçının sözü yeterli mi?
Hayır. Bağımsız doğrulanabilir rakam, referans, kaynak ve makbuz isteyin.
Bu soru seti pratik inceleme içindir ve özel dosyada hukuk/vergi görüşünün yerini tutmaz.