Kiracılı taşınmazda fiili kullanımı bağımsız olarak doğrulamak
Satıcının dairenin “kiracılı” veya “boş” olduğunu söylemesi, devirden sonra taşınmazı kimin fiilen kullanacağını bilmek isteyen alıcı için yeterli değildir. Kiracı doluluk durumu; güncel kira sözleşmesi, gerçek ödeme geçmişi, oturan kişinin kimliği, kiralanan taşınmaz, güvence/depozito, bildirimler ve varsa uyuşmazlık dosyaları üzerinden bağımsız olarak yeniden kurulmalıdır.
Güncel sözleşmeden başlayın ve fiili durumla sınayın
İmzalı sözleşmede kiraya veren, kiracı, doğru taşınmaz, başlangıç tarihi, süre, güncel kira, ödeme yöntemi ve sonraki ekleri belirleyin. Ardından bu bilgileri son banka ödemeleriyle ve gerektiğinde kiracının güncel teyidi veya yönetim/teslim kaydıyla karşılaştırın. Yıllar önce imzalanmış sözleşme hâlâ geçerli olabilir; ancak tek başına aynı kişinin hâlen oturduğunu veya ekonomik koşulların daha sonra değişmediğini kanıtlamaz.
Taşınmaz satıldığında Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi önem taşır. Maddeye göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla satış, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcının tapu devrini boş teslimle eşitlememesi gerekir.
Parayı fiili kullanımdan ayrı doğrulayın
Güncel kira ödemeleri ilişkinin devam ettiğini destekleyebilir; fakat ödemenin doğru kiracı, kiraya veren ve dönemle bağlantısı kurulmalıdır. Hesap sahibi, açıklama ve kira değişikliklerini inceleyin. Nakit ödendiği söyleniyorsa bağımsız uzlaştırma daha zor olduğundan ek kanıt gerekir. Güvence varsa tutarı ve nerede tutulduğunu kaydedin. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 342, sözleşmeyle öngörülen güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para olarak güvence kararlaştırıldığında saklanma usulünü düzenler.
Bildirim ve tahliye belgelerini otomatik sonuç gibi görmeyin
Yazılı bildirim, tahliye taahhüdü, icra dosyası, dava veya arabuluculuk kaydı varsa belgenin aslını ve tarihini inceleyin. Adalet Bakanlığı, kira sözleşmesine “şu tarihte boşaltacağım” şeklinde bir cümle yazılmasının tahliye taahhüdüyle aynı şey olmadığını açıkça belirtmiştir. Hukuki sonuç, satıcının özetine değil belgenin kanuni koşullarına bağlıdır.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna dışında, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk başvurusu bir uyuşmazlık sürecinin bulunduğunu gösterir; taraflardan birinin maddi iddiasını tek başına ispatlamaz.
Satıcının hazırlamadığı ikinci bir kaynak kullanın
Bağımsız doğrulama, satıcının satış dosyası dışında bir kaynağa ulaşmayı gerektirir. Kiracının güncel yazılı teyidi, bankanın özgün ödeme kayıtları, yönetimin kullanıcı kaydı veya mevcut mahkeme/icra/arabuluculuk belgesi uygun olabilir. Aynı emlak danışmanının ikinci kez ürettiği bir tablo bağımsız kaynak değildir.
Sonucu ayrıntılı yazın
“Dolu/boş” yerine; fiili kullanıcının sözleşmedeki kiracı olup olmadığını, sözleşmenin güncelliğini, mevcut kira tutarını, doğrulanan son ödeme dönemini, güvenceyi, açık bildirim veya uyuşmazlıkları ve boş teslimin gerçekten kararlaştırılıp belgelenmediğini yazın. Kanıtlar çelişiyorsa durumu açık bırakın.
Bu yöntem hem kira gelirinin devamını bekleyen yatırımcıyı hem de boş teslim isteyen kullanıcı alıcıyı korur. Tapu mülkiyeti ile fiili kullanımı iki ayrı konu olarak ele almak, devir sonrasında geçerli kiracının beklenmedik şekilde taşınmazda kalması riskini azaltır.