Kiracı kullanım durumu Doğrulama Rehberi

Kiracılı taşınmaz satın almadan önce kullanım durumu nasıl doğrulanır?

Kiracılı bir taşınmazın incelemesi boş bir taşınmazdan farklıdır. En riskli yaklaşım, satıcının “satış olunca kiracı çıkar” sözünü yeterli kabul etmektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 310 uncu maddesine göre kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla tapu devri kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve alıcıya aynı gün boş teslim hakkı vermez. Kiracının fiili kullanımı ayrı bir hukuk ve işlem dosyası olarak doğrulanmalıdır.

1. Taşınmazı fiilen kimin kullandığını belirleyin

Bağımsız bölümü görün, içerideki kişinin adını, sıfatını ve yaklaşık kullanım başlangıcını tespit edin. Bu bilgiyi kira sözleşmesi, kira transferleri, makbuzlar ve yönetim yazışmalarıyla karşılaştırın. Fiili kullanıcı sözleşmedeki kiracıdan farklıysa eş, akraba, alt kiracı veya başka bir kullanıcı olup olmadığını açıklığa kavuşturun. Elektrik veya su aboneliği yardımcı delil olabilir ancak hukuki ilişkiyi ve tüm kira şartlarını tek başına ispatlamaz.

2. Kira sözleşmesinin tam dosyasını alın

Sözleşme tarihini, süreyi, kira bedelini, ödeme gününü, artış mekanizmasını, güvence bedelini, aidat ve aboneliklerin paylaşımını, kullanım amacını ve bütün ek protokolleri okuyun. Birden fazla nüsha varsa son imzalı metni ve değişikliklerin nedenini belirleyin. Hazine ve Maliye Bakanlığının e-Devlet üzerindeki Kira Sözleşmesi İşlemleri hizmeti üzerinden uygun taşınmazlar için sözleşme oluşturma ve taraf onayı yapılabilmekte; barkodlu kira sözleşmesi belgeleri için ayrıca doğrulama hizmeti bulunmaktadır. Elektronik kayıt yararlı bir doğrulama yoludur ancak sözleşme hükümlerinin okunması ve fiili uygulamayla karşılaştırılması yine gerekir.

3. Tek makbuz yerine ödeme geçmişini inceleyin

Anlamlı bir dönem için tahakkuk eden ve ödenen kiraları, kullanılan banka hesabını, gecikmiş tutarları ve kira artışına ilişkin uyuşmazlıkları gösteren döküm isteyin. Kira, aidat, abonelik ve depozito kalemlerini ayrı tutun. Nakit ödeme varsa ek kanıt arayın. Banka transferinin bulunmaması tek başına kira ilişkisini yok saydırmaz; düzenli transfer de sözleşmenin bütün maddelerini tek başına kanıtlamaz. Tarih ve tutarları sözleşme ve ihtarlarla eşleştirin.

4. Güvence bedelini kapanış kalemi olarak ele alın

Depozitonun miktarını, nerede tutulduğunu ve satıcıdan alıcıya nasıl devredileceğini veya satış bedelinde nasıl mahsuplaşılacağını belirleyin. Alıcı, kiracının kira ilişkisine bağlı bir güvence alacağı bulunduğunu bilmeden kapanış yapmamalıdır. Satıcının depozitodan kesinti yapıldığı iddiası varsa belge isteyin. Depozitoyu başka bir taşınmaz borcuna gelişigüzel mahsup etmeyin.

5. Tapu devrinin kira sözleşmesine etkisini doğru okuyun

TBK 310 gereğince yeni malik mevcut sözleşmenin tarafına dönüşür. Bu nedenle hukuken geçerli bir sona erme kanıtlanmadıkça satın alma hesabı kira ilişkisinin devam edeceği varsayımıyla yapılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347 özel uzama ve sona erme kuralları içerir; sözleşmedeki yazılı bitiş tarihi, kiraya verene her durumda o gün tahliye hakkı vermez. Alıcı taşınmazı hemen kendisi kullanacaksa mevcut kiracı fiyat ve karar üzerinde temel bir etkendir.

6. Alıcının ihtiyacı varsa satış sözünü değil TBK 351’i inceleyin

TBK 351, taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimini düzenler. Kanun, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava yolunu öngörür; ayrıca sözleşme süresinin bitimine bağlı alternatif yolu da korur. Bu düzenleme tapu gününde anlık tahliye sağlamaz. İhtiyacın gerçekliği ve usul şartları önemlidir; bu nedenle kiracılı taşınmaz sırf alıcı oturacak diye “hemen boş” kabul edilemez.

7. Tahliye taahhüdünü ayrı doğrulayın

Satıcı tahliye taahhüdüne dayanıyorsa belgenin tam nüshasını, imza tarihini, tahliye tarihini, imzalayan kiracıyı ve kira sözleşmesiyle bağlantısını alın. TBK 352, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli tarihte boşaltma taahhüdü verilmesini ve o tarihten itibaren bir aylık dönemde icra veya dava yolunu düzenler. Boş form, eksik kopya veya ileride imza alınacağı sözü aynı şey değildir. Boş teslim satın alma kararının şartıysa belgenin geçerliliği ayrıca hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

8. İhtar, arabuluculuk, dava ve icra dosyalarını görün

Kira veya tahliyeye ilişkin noter ihtarı, ödeme bildirimi, arabuluculuk tutanağı, dava veya icra dosyasını isteyin. “Dava kesin kazanılır” sözü belge değildir. Dosya numarası, merci, mevcut aşama, sonraki tarih ve verilmiş kararları kaydedin. Kira tespit uyuşmazlığı, ödeme temerrüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdünün uygulanması farklı süreçlerdir ve süre tahmini buna göre yapılmalıdır.

9. Kapanış günü ve teslim

Son ödeme öncesinde kullanıcı durumunun değişmediğini ve yeni sözleşme, ek protokol veya sulh yapılmadığını tekrar doğrulayın. Satış boş teslim esasına göre fiyatlandıysa kiracının fiilen çıktığını, anahtarları ve bağımsız bölüm durumunu görün. Kiracı kalıyorsa sözleşme, ekler, ödeme geçmişi, depozito, iletişim bilgileri ve açık ihtarları alıcıya teslim edin. Devir tarihi kira ödeme döneminin ortasına geliyorsa ilgili dönemin kirasının satıcı ve alıcı arasındaki paylaşımını da kapanış hesabında belirleyin.

Kırmızı bayraklar

Satıcının fiili kullanıcıyı tanımlamaması veya sözleşmeyi vermemesi.
Açıklanamayan birden fazla kira sözleşmesi.
Belgesiz şekilde tapu günü boş teslim sözü.
Banka ödemeleri ile yazılı kira bedelinin önemli ölçüde uyuşmaması.
Depozitonun miktarı veya kimin tuttuğunun bilinmemesi.
Dosya numarası gösterilmeyen tahliye davası iddiası.
Sözleşme süresinin bitmesinin otomatik tahliye olarak sunulması.

Sık sorulan sorular

Satış kira sözleşmesini bitirir mi? Hayır. TBK 310 yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı yapar.

Alıcı tapudan hemen sonra taşınabilir mi? Kiracı devam ediyorsa otomatik olarak değil; uygun kanuni sürecin şartları gerekir.

e-Devlet kira sözleşmesi doğrulanabilir mi? Resmi kira sözleşmesi işlemleri ve barkodlu belge doğrulama hizmetleri bulunmaktadır.

Resmi kaynaklar

Ek sorular ve açıklamalar