Türkiye’de apartman ve site aidatı nasıl doğrulanır?
Aidat, satıcının veya kapıcının söylediği tek bir aylık rakamdan ibaret değildir. Yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, ortak giderler ve bağımsız bölüm hesabı birlikte incelenmelidir. Büyük sitelerde düzenli aylık aidatın yanında geçmiş borç, gecikme tazminatı ve asansör, çatı, cephe, yalıtım, güçlendirme, yangın sistemi, güvenlik veya sosyal tesisler için özel ek ödemeler bulunabilir. Bazı ek ödemeler satıştan önce kararlaştırılmış fakat taksitleri tapu devrinden sonraya bırakılmış olabilir. Bu nedenle inceleme yalnızca bugünkü bakiyeyi değil, doğmuş veya kararlaştırılmış yakın dönem yükümlülüklerini de kapsamalıdır.
1. Ortak gider paylaşımının dayanağını bulun
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesi ortak gider paylaşımında temel kuralları düzenler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için eşit katılım; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri için ise kural olarak arsa payı oranında katılım öngörülür. Geçerli yönetim planı veya hukuken uygulanabilir başka düzenleme varsa somut hesap buna göre okunmalıdır. İncelemede toplam bina bütçesinden çok, hedef bağımsız bölüme hangi yöntemle pay verildiğini doğrulamak gerekir.
2. Kullanmadım savunması genel bir muafiyet yaratmaz
Aynı madde, kat malikinin ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmesini veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürmesini gider ve avans payından kaçınma sebebi saymaz. Bu nedenle satıcının havuzu, asansörü, bahçeyi veya güvenliği kullanmadığını söylemesi tek başına borcu ortadan kaldırmaz. Bir istisna ileri sürülüyorsa yönetim planındaki veya kanuni dayanağı ve hedef bağımsız bölüme nasıl uygulandığı görülmelidir.
3. Bağımsız bölüm cari hesabını alın
Yönetimden mümkünse tarihli ve bağımsız bölüm numarasıyla açıkça eşleşen cari hesap veya borç dökümü istenmelidir. Açılış bakiyesi, aylık aidatlar, özel ek ödemeler, gecikme tazminatı veya diğer kalemler, tahsilatlar ve kapanış bakiyesi ayrı görünmelidir. Satıcının makbuzları ve banka transferleri hesapla karşılaştırılmalıdır. Sadece borcu yoktur yazısı önemli olsa da tek başına yeterli olmayabilir; henüz vadesi gelmemiş fakat kararlaştırılmış ek ödeme, itirazlı kalem veya yeni işletme projesi ayrıca sorulmalıdır.
4. İşletme projesi ve kurul kararlarını okuyun
Bugün sıfır bakiye olması yarın ek ödeme çıkmayacağı anlamına gelmez. Son kat malikleri kurulu tutanakları, yönetim kararları, işletme projesi ve büyük iş bildirimleri incelenmelidir. Asansör yenilemesi, çatı, cephe, su yalıtımı, güçlendirme, yangın sistemi, dava gideri, güvenlik sözleşmesi veya büyük mekanik tesis işleri özellikle önemlidir. Proje toplamı, paylaşım yöntemi, ödeme takvimi ve hedef bağımsız bölümün tahmini payı kaydedilmelidir. Satıştan önce kabul edilmiş fakat sonradan ödenecek bir ek gider varsa satıcı ile alıcı arasındaki ekonomik yük yazılı olarak paylaştırılmalıdır.
5. Gecikme tazminatını kayıt üzerinden hesaplayın
KMK 20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava ve icra takibi yapılabilmesini düzenler ve gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Yönetim geçmiş borca ek tutar talep ediyorsa anapara, vade tarihi, fiili ödeme tarihi ve kullanılan hesaplama dönemi istenmelidir. Yuvarlak bir rakam veya mesaj ekran görüntüsü yerine başka bir inceleyenin yeniden hesaplayabileceği döküm bulunmalıdır.
6. Malik ile kiracı veya sürekli kullanıcı sorumluluğunu ayırın
KMK 22, bağımsız bölümde kiracı, sükna hakkı sahibi veya başka suretle devamlı yararlanan kişilerin belirli ortak gider ve gecikme yükümlülüklerinde kat malikiyle birlikte sorumluluğunu düzenler. Kiracı yönünden sorumluluk kira miktarıyla bağlantılı sınır içerir ve bu kapsamda yapılan ödeme kira borcuna mahsup edilir. Kiracılı bir daire alınırken yalnızca kira sözleşmesindeki aidat maddesi okunmamalı; yönetim cari hesabı ile kiracı ve malik ödemeleri de karşılaştırılmalıdır.
7. Kanuni ipotek riskini tapuda kontrol edin
TKGM’nin kat mülkiyeti uygulama rehberi, Kanunun 22 nci maddesinde gider, avans ve gecikme tazminatı borcu için şartları oluştuğunda diğer kat malikleri lehine tescile tabi kanuni ipotek imkânını açıklar. Bu nedenle aidat dosyası yalnızca muhasebe sorunu sayılmamalıdır. Güncel tapu kaydında ortak gider borcuyla bağlantılı ipotek veya başka bir kayıt olup olmadığı kontrol edilmeli; yönetim hesabının kapatılması ile tapudaki resmi kaydın terkininin ayrı işlemler olduğu unutulmamalıdır.
8. Eski malik borcunu otomatik olarak yeni malik borcu kabul etmeyin
Her kalemin hangi tarihte doğduğu, o tarihte malik veya kullanıcı olan kişinin kim olduğu ve tapuda borca bağlı bir kayıt bulunup bulunmadığı ayrıştırılmalıdır. Satış sözleşmesi de satıcı ile alıcı arasındaki ekonomik paylaşımı açıkça düzenlemelidir. Satıcı satıştan önce kararlaştırılan fakat daha sonra ödenecek özel gideri üstleniyorsa bu söz yazılı kapanış hesabına, bedelden alıkoymaya veya doğrudan ödeme mekanizmasına dönüştürülmelidir.
9. Tapu günü son kontrol
Devirden hemen önce mümkün olan en güncel hesap dökümünü alın. Son ödemenin hesaba işlendiğini ve önceki belgeden sonra yeni bir karar çıkıp çıkmadığını sorun. İtirazlı tutarlar varsa açık istisna olarak yazın; kimin, hangi belgeyle ve hangi tarihe kadar kapatacağını belirleyin. Yönetim planı, son bütçe ve önemli kurul kararlarını da alıcı dosyasında saklayın, çünkü bunlar sıfır borçla alınan bir dairenin gelecekteki işletme maliyetini belirler.
10. Kırmızı bayraklar
- Yönetimin bağımsız bölüm bazında hesap vermemesi.
- Satıcı makbuzları ile yönetim hesabının uyuşmaması.
- Borcu yoktur yazısında görünmeyen büyük ve onaylanmış ek ödeme.
- Ortak tesisi kullanmamanın otomatik muafiyet olarak sunulması.
- Hesaplanamayan gecikme tazminatı.
- Büyük onarım bütçesi üzerinde çözülememiş malik uyuşmazlığı.
- Ortak gider borcuyla bağlantılı kanuni ipotek veya kayıt.
- Satıcının devirden sonra ödeyeceğine dair güvencesiz söz.
Sık sorulan sorular
Aidat miktarını kapıcıdan öğrenmek yeterli mi? Hayır; yönetim planı, işletme projesi, kararlar ve bağımsız bölüm hesabı görülmelidir.
Ortak tesisi kullanmayan malik aidat ödemez mi? KMK 20, sırf kullanmama gerekçesini genel bir kaçınma sebebi kabul etmez.
Bakiye sıfırsa özel ödemeleri yine de araştırmalı mıyım? Evet; daha önce alınmış bir karar tapu devrinden sonra ödeme doğurabilir.