چگونه شارژ ساختمان و مجتمع را پیش از خرید ملک در ترکیه بررسی کنیم
aidat فقط رقمی نیست که فروشنده، نگهبان یا دفتر فروش به صورت شفاهی اعلام کند. مبلغ و بدهی واقعی از برنامه مدیریت، بودجه عملیاتی، تصمیمهای مالکان، هزینههای مشترک و حساب همان واحد مستقل به دست میآید. در مجتمعهای بزرگ ممکن است علاوه بر شارژ ماهانه، بدهی گذشته، خسارت تأخیر و سهمهای فوقالعاده برای آسانسور، بام، نما، عایق، مقاومسازی، سیستم آتشنشانی، امنیت یا تأسیسات مشترک وجود داشته باشد. بعضی از این سهمها ممکن است پیش از فروش تصویب شده باشند ولی سررسید اقساط آنها پس از انتقال سند باشد. بنابراین بررسی باید هم مانده امروز و هم تعهدات نزدیک و از قبل تصمیمگیریشده را پوشش دهد.
۱. مبنای تقسیم هزینه مشترک را مشخص کنید
ماده ۲۰ قانون مالکیت طبقهای شماره ۶۳۴ قواعد اصلی تقسیم هزینهها را بیان میکند. برای برخی هزینههای سرایدار، گرمایش، باغبان و نگهبان مشارکت برابر پیشبینی شده و برای حق بیمه ملک، نگهداری و حفاظت و تقویت و تعمیر قسمتهای مشترک، حقالزحمه مدیر و بهرهبرداری از تأسیسات مشترک، قاعده اصلی به سهم زمین یا arsa payı ارتباط دارد. اگر برنامه مدیریت معتبر روش قابل اعمال دیگری را در حدود قانون مقرر کرده، محاسبه باید با همان سند تطبیق داده شود. خریدار باید بداند چرا سهم خاصی به واحد موردنظر تخصیص یافته است.
۲. استفاده نکردن به طور عمومی باعث معافیت نمیشود
ماده ۲۰ اجازه نمیدهد مالک فقط به این دلیل که از محل یا تأسیسات مشترک استفاده نمیکند یا به آن نیاز ندارد از سهم هزینه و پیشپرداخت فرار کند. بنابراین اینکه فروشنده از استخر، آسانسور، باغ یا امنیت استفاده نکرده، به خودی خود دلیل نبود بدهی نیست. هر معافیت ادعایی باید به برنامه مدیریت معتبر یا مبنای قانونی روشن متصل شود.
۳. حساب همان واحد را بگیرید، نه فقط یک جمله عمومی
از مدیریت صورتحساب تاریخدار مرتبط با شماره واحد مستقل درخواست کنید. مانده ابتدا، شارژهای دورهای، سهمهای فوقالعاده، خسارت تأخیر یا سایر اقلام، پرداختهای واقعی و مانده پایان باید قابل مشاهده باشد. رسیدها و حوالههای بانکی فروشنده را با این حساب تطبیق دهید. نامه ساده بدون بدهی مفید است اما ممکن است سهمی را که تصویب شده و هنوز سررسید نشده، مبلغ مورد اختلاف یا تصمیم جدید را نشان ندهد. درباره این موارد جداگانه سؤال کنید.
۴. مصوبات مالکان و بودجه را بخوانید
صفر بودن مانده امروز به معنی نبود هزینه در ماههای بعد نیست. آخرین صورتجلسههای مجمع مالکان، تصمیمهای مدیریت، işletme projesi یا بودجه و اعلامیههای پروژههای بزرگ را بررسی کنید. تعویض آسانسور، تعمیر بام یا نما، عایق، مقاومسازی، سیستم آتش، هزینه دعوا، قرارداد امنیت و تجهیزات مکانیکی بزرگ اهمیت ویژه دارند. مبلغ کل پروژه، روش تقسیم، برنامه اقساط و سهم تقریبی واحد را ثبت کنید. اگر سهم ویژه پیش از فروش تصویب شده ولی بعداً پرداخت میشود، فروشنده و خریدار باید بار اقتصادی آن را کتبی تعیین کنند.
۵. خسارت تأخیر را از روی حساب بازسازی کنید
ماده ۲۰ برای عدم پرداخت سهم هزینه یا پیشپرداخت امکان دعوا و اجرای اجباری را مقرر و برای روزهای تأخیر خسارت با محاسبه ماهانه پنج درصد را بیان میکند. اگر مدیریت مبلغی علاوه بر اصل بدهی میخواهد، اصل، تاریخ سررسید، تاریخ پرداخت و دوره محاسبه را درخواست کنید. عدد گرد یا پیام کوتاه نباید جای جدولی را بگیرد که بازبین دیگر بتواند دوباره محاسبه کند.
۶. مسئولیت مالک را از مستأجر یا استفادهکننده جدا کنید
ماده ۲۲ در شرایط مقرر مسئولیت برخی تعهدات ماده ۲۰ را به مستأجر، دارنده حق سکونت یا شخصی که به طور مستمر از واحد استفاده میکند نیز در کنار مالک گسترش میدهد. برای مستأجر حدی مرتبط با اجاره قابل پرداخت وجود دارد و پرداخت مربوط به این تعهدات به حساب اجاره منظور میشود. هنگام خرید واحد اجارهدادهشده، قرارداد اجاره، حساب مدیریت و پرداختهای مالک و مستأجر را با هم ببینید. بند قرارداد که میگوید مستأجر aidat میپردازد لزوماً همه مسئولیت مالک ثبتشده در برابر مدیریت را از بین نمیبرد.
۷. خطر رهن قانونی را در سند بررسی کنید
راهنمای TKGM درباره مالکیت طبقهای توضیح میدهد که در صورت تحقق شرایط ماده ۲۲، برای بدهی هزینه مشترک، پیشپرداخت و خسارت تأخیر امکان ثبت رهن قانونی به نفع سایر مالکان وجود دارد. بنابراین پرونده aidat همیشه موضوعی صرفاً حسابداری نیست. ثبت جاری ملک را برای هر رهن یا قید مرتبط بررسی کنید. پرداخت مانده به مدیریت و حذف قید رسمی از ثبت، در صورت وجود، دو مرحله جداگانه هستند و هر دو به مدرک نیاز دارند.
۸. بدهی تاریخی فروشنده را بدون تحلیل بدهی عادی خریدار تلقی نکنید
برای هر مبلغ تاریخ ایجاد، شخصی که در آن دوره مالک یا استفادهکننده بوده و وجود هر تضمین ثبتی را تعیین کنید. سپس بار اقتصادی را در قرارداد فروش بین طرفین جداگانه تنظیم کنید. اگر فروشنده قبول میکند سهم فوقالعادهای را که پیش از فروش تصویب شده بپردازد، این تعهد را با تعدیل قیمت، نگهداری بخشی از ثمن یا پرداخت مستقیم عملی کنید؛ وعده شفاهی برای بعد از انتقال کافی نیست.
۹. کنترل روز انتقال
کمی پیش از انتقال تازهترین صورتحساب ممکن را بگیرید. ثبت آخرین پرداخت و هر تصمیم جدید پس از گواهی قبلی را بررسی کنید. مبالغ مورد اختلاف را به عنوان استثنای باز ثبت و مسئول، مدرک لازم و مهلت را مشخص کنید. برنامه مدیریت، بودجه اخیر و تصمیمهای مهم را نیز نگه دارید زیرا هزینه آینده خریدار را حتی در صورت صفر بودن مانده روز انتقال تعیین میکنند.
نشانههای خطر
- مدیریت حساب مخصوص واحد را ارائه نمیکند.
- رسید فروشنده با دفاتر مدیریت تطبیق ندارد.
- سهم بزرگ تصویبشده در نامه بدون بدهی دیده نمیشود.
- استفاده نکردن از تأسیسات به عنوان معافیت خودکار معرفی میشود.
- خسارت تأخیر بدون محاسبه قابل بازسازی مطالبه میشود.
- اختلاف جدی درباره بودجه یا تعمیر بزرگ ادامه دارد.
- رهن یا قید مرتبط با هزینه مشترک هنوز در ثبت باز است.
- فروشنده بدون سازوکار کتبی وعده پرداخت بعد از انتقال میدهد.
پرسشهای رایج
پرسیدن مبلغ از نگهبان کافی است؟ خیر؛ برنامه مدیریت، بودجه، تصمیمها و حساب واحد لازم است.
اگر از امکانات استفاده نکنیم شارژ نمیدهیم؟ قاعده عمومی ماده ۲۰ صرف عدم استفاده را دلیل کافی نمیداند.
با مانده صفر هم باید سهم ویژه را بررسی کرد؟ بله؛ تصمیم قبلی میتواند پس از انتقال سررسید ایجاد کند.