اثبات مستقل وضعیت اشغال ملک توسط مستأجر
گفته فروشنده که آپارتمان «اجاره داده شده» یا «خالی» است برای خریدار کافی نیست. خریدار باید بداند پس از انتقال سند چه کسی واقعاً ملک را در اختیار خواهد داشت. وضعیت اشغال باید از قرارداد جاری، سابقه واقعی پرداخت، هویت شخص ساکن، ملک دقیق، ودیعه، اخطارها و هر پرونده اختلافی به طور مستقل بازسازی شود.
از قرارداد جاری شروع کنید و آن را با واقعیت بسنجید
در قرارداد امضاشده موجر، مستأجر، ملک، تاریخ شروع، مدت، اجاره فعلی، روش پرداخت و الحاقیهها را مشخص کنید. سپس آنها را با پرداختهای اخیر بانکی و در صورت نیاز با تأیید جدید مستأجر یا سابقه مدیریت مقایسه نمایید. قرارداد قدیمی ممکن است هنوز معتبر باشد، اما به تنهایی ثابت نمیکند همان شخص در ملک مانده یا شرایط مالی بعداً تغییر نکرده است.
هنگام فروش، ماده 310 قانون تعهدات ترکیه اهمیت دارد: اگر پس از تشکیل قرارداد، مالکیت ملک اجارهای تغییر کند، مالک جدید طرف قرارداد اجاره میشود. بنابراین فروش رابطه اجاره را خودکار از بین نمیبرد و انتقال سند لزوماً به معنی تحویل خالی نیست.
جریان پول را جدا از تصرف بررسی کنید
پرداختهای اخیر تنها زمانی مفیدند که به مستأجر، موجر و دوره درست متصل باشند. صاحب حساب، توضیح انتقال و تغییر مبلغ اجاره را بررسی کنید. ادعای پرداخت نقدی به دلیل دشواری تطبیق مستقل به مدرک بیشتری نیاز دارد. اگر ودیعه وجود دارد مبلغ و محل نگهداری آن را ثبت کنید. در اجاره مسکن و محل کار مسقف، ماده 342 تضمین قراردادی را حداکثر سه ماه اجاره تعیین و روش نگهداری تضمین پولی را تنظیم میکند.
اخطار و تعهد تخلیه را نتیجه قطعی فرض نکنید
هر اخطار کتبی، تعهد تخلیه، پرونده اجرایی، دعوا یا سابقه میانجیگری را دریافت و اصل سند و تاریخ آن را بخوانید. وزارت دادگستری توضیح داده است که عبارت معمولی در قرارداد که مستأجر در تاریخی ملک را تخلیه میکند با تعهد تخلیه حقوقی یکی نیست. اثر حقوقی به شرایط قانون و سند واقعی بستگی دارد.
از 1 سپتامبر 2023 اختلافات ناشی از رابطه اجاره، به جز استثنای قانونی تخلیه از طریق اجرای بدون حکم، طبق ماده 18/B قانون میانجیگری مشمول میانجیگری اجباری پیش از دعواست. وجود پرونده میانجیگری وجود اختلاف را نشان میدهد اما ادعای هیچ طرفی را خودکار ثابت نمیکند.
منبع دوم را خارج از پرونده فروشنده بگیرید
برای اثبات مستقل باید منبعی داشته باشید که فروشنده آن را نساخته است: تأیید کتبی جدید مستأجر، سوابق اصلی بانک، سابقه مدیریت درباره ساکن یا سند رسمی دادگاه، اجرا یا میانجیگری. جدول دیگری که همان مشاور املاک ساخته منبع مستقل محسوب نمیشود.
نتیجه را دقیق توصیف کنید
به جای «پر/خالی» ثبت کنید شخص ساکن همان مستأجر قرارداد است یا نه، قرارداد جاری است یا نه، اجاره فعلی و آخرین دوره پرداخت تأییدشده چیست، ودیعه چقدر است، چه اخطار یا پروندهای باز است و آیا تحویل خالی واقعاً توافق و مستند شده است. اگر مدارک تعارض دارند وضعیت را حلنشده نگه دارید.
این روش هم از سرمایهگذاری که ادامه درآمد اجاره را انتظار دارد و هم از خریداری که تحویل خالی میخواهد محافظت میکند و مانع اشتباه گرفتن مالکیت سند با تصرف واقعی میشود.