Türkiye’de Kira Geliri Vergisi İş Akışı Rehberi
Kira geliri vergisi taşınmazın üzerinde sürekli duran tek bir rakam değildir. Her takvim yılında gelir yılı, kira türü, mükellefiyet statüsü, fiilen tahsil edilen tutarlar, tevkifat durumu ve gider yöntemi yeniden değerlendirilir. Bu nedenle iş akışı eski bir tabloda yazan rakamla değil, kira sözleşmesi ve tahsilat kanıtlarıyla başlamalı, ardından ilgili yılın GİB kaynağına dönmelidir.
1. Önce gelir yılını sabitleyin
Gelirin hangi takvim yılına ait olduğunu açıkça yazın. 2026 yılında yayımlanan kira rehberleri esas olarak 2025 yılında elde edilen gelirin 2026 beyan dönemini açıklar. Buna karşılık 58.000 TL, 400.000 TL ve 22.000 TL gibi güncel rakamlar 2026 gelirleri için yayımlanan sınırlardır. Gelir yılı ile beyan yılını aynı alan gibi kullanmayın.
2. Kira türünü doğru sınıflandırın
Mesken, iş yeri, arsa, arazi, hak veya diğer mal kiralarını ayırın. Mesken istisnası her kira türüne uygulanmaz. İş yeri kiralarında kiracının niteliğine göre vergi kesintisi bulunabilir. Beyan sınırını test etmeden önce bu sınıflandırma tamamlanmalıdır.
3. Mükellef statüsünü belirleyin
Malikin tam mükellef mi dar mükellef mi olduğunu ve ortak mülkiyet bulunup bulunmadığını kaydedin. GİB, Türkiye’de yerleşik olmayanlar için ayrı kira geliri rehberi yayımlar. Bu nedenle yabancı malik için tüm yerleşik kişi kurallarının otomatik olarak aynı sonucu verdiği varsayılmamalıdır. Ortak mülkiyette her ortağın payına düşen gelir ayrıca izlenmelidir.
4. Tahsilat defteri oluşturun
Kira sözleşmesini banka hareketleri ve makbuzlarla mutabık kılın. Kira gelirinde tahsil esası önemlidir. Geçmiş yıllara ait olup sonradan tahsil edilen bedeller ile gelecek yıllar için peşin alınan bedeller aynı şekilde ele alınmaz. Her ödemenin tarihini, tutarını, ödeyen kişiyi ve hangi kira dönemini karşıladığını yazın.
5. 2026 sınırlarını güncel kaynaktan kontrol edin
GİB güncel sayfasında 2026 yılı geliri için mesken kira istisnasını 58.000 TL, tevkifata tabi iş yeri kira gelirinde beyan sınırını 400.000 TL ve tevkifat veya istisnaya tabi olmayan kira gelirinde sınırı 22.000 TL olarak gösterir. Bu rakamlar yıllıktır; hesap dosyasında mutlaka yıl, kaynak ve kontrol tarihi bulunmalıdır.
6. Bir yılın beyan tarihini diğerine taşımayın
2025 yılında elde edilen beyana tabi kira gelirleri için 1–31 Mart 2026 dönemi kullanılmış ve hesaplanan verginin taksitleri Mart ve Temmuz 2026 dönemlerinde ödenmiştir. 2026 geliri için sonraki beyan döneminin güncel rehberini kontrol edin; önceki takvimi kopyalayıp kesin tarih gibi kullanmayın.
7. Mesken istisnasının şartlarını ayrı test edin
Sadece 58.000 TL rakamına bakmak yeterli değildir. GİB tarafından yayımlanan yararlanma şartlarını, diğer gelirlerin etkisini ve süresinde beyan koşulunu inceleyin. Bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri varsa istisnayı her daire için ayrı ayrı çoğaltmayın; mükellef bazında uygulamayı kontrol edin.
8. Tevkifat ile nihai vergiyi ayırın
İş yeri kiralarında yıl içinde yapılan vergi kesintilerini brüt kira tutarıyla birlikte kaydedin. Kesinti yapılmış olması tek başına dosyayı kapatmaz. Mükellefin statüsü, toplam gelirleri ve yıllık beyan sınırı üzerinden yıllık beyan gerekip gerekmediği ayrıca belirlenir; varsa kesintiler beyanname hesabında ilgili kurallara göre dikkate alınır.
9. Gider yöntemini bilinçli seçin
Uygun durumlarda gerçek gider ve götürü gider yöntemleri vardır. Götürü gider yönteminde, mesken istisnası uygulanıyorsa istisna sonrası kalan tutar üzerinden yayımlanan kurala göre yüzde 15 gider hesaplanır. Bu yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek giderde ise dayanak belgeleri gerekir ve istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez. GİB, gider belgelerinin beş yıl saklanmasını ister.
10. Gerçek giderleri kalem kalem kontrol edin
Malikin yaptığı her ödeme indirilebilir gider değildir. Yönetim, sigorta, bakım, amortisman, belirli faizler ve diğer kalemleri Gelir Vergisi Kanunu ile güncel GİB açıklamalarına göre sınıflandırın. GİB sayfasındaki güncel açıklamalar, bazı borç faizleri bakımından 2025 dönemlerinden itibaren değişiklik olduğunu da gösterir; bu nedenle gider türü ile taşınmaz türünü birlikte kontrol edin.
11. Hesabı bağımsız mutabakatla kapatın
Brüt tahsilattan istisna, beyana tabi hasılat, kabul edilen giderler, safi irat, matrah ve tevkifat mahsuplarına kadar açık bir hesap çizelgesi oluşturun. Sonucu kira sözleşmesi ve banka hareketleriyle ikinci kez karşılaştırın. Belgelenmemiş varsayımları hesap sonucu gibi göstermeyin.
12. Resmî sistemden beyan edin ve kanıtı saklayın
Duruma uygun olduğunda Hazır Beyan veya Dijital Vergi Dairesi gibi resmî kanalları kullanın. Gönderilen beyannameyi, kabul bilgisini, tahakkuku ve ödeme makbuzlarını saklayın. Sonradan düzeltme beyannamesi verilirse ilk dosyayı silmeyin; değişiklik nedenini ve yeni sürümü birlikte arşivleyin.
Durdurma işaretleri
- Banka tahsilatı kira defteriyle uyuşmuyor.
- 2025 geliri açıklamasız şekilde 2026 gelir sınırlarıyla test ediliyor.
- Mesken istisnası iş yeri kirasına uygulanıyor.
- Tevkifat veya ortaklık payı göz ardı ediliyor.
- Gerçek gider için destekleyici belge yok.
- Eski yılın tarihi veya sınırı güncel kaynak olmadan kullanılıyor.
Sık sorulan sorular
58.000 TL ödenecek vergi midir?
Hayır. GİB tarafından 2026 gelirleri için yayımlanan mesken kira istisna tutarıdır ve yararlanma şartları ayrıca kontrol edilir.
400.000 TL tüm kiralar için genel sınır mıdır?
Hayır. Güncel GİB açıklamasında tevkifata tabi iş yeri kira gelirinin beyan sınırı olarak yer alır.
2026 geliri Mart 2026 ayında mı beyan edilir?
Hayır. Mart 2026 dönemi 2025 kira gelirleri içindi. 2026 geliri sonraki beyan döngüsüne aittir ve o dönemin resmî rehberi kontrol edilmelidir.
Gerçek gider belgeleri ne kadar saklanır?
GİB, indirim konusu yapılan giderlerin dayanak belgelerinin beş yıl saklanması gerektiğini belirtir.
Dar mükellefiyet, ortak mülkiyet, yurt dışı gelirler ve karma gelir yapısı profesyonel vergi incelemesi gerektirebilir.