Kira geliri vergisi nasıl incelenir?
Kira gelirinde tek bir evrensel istisna yoktur. Taşınmazın mesken veya işyeri olması, kiracının tevkifat yapıp yapmaması, tahsilat yılı, malikin tam/dar mükellefiyet durumu ve seçilen gider yöntemi sonucu değiştirir. Hadler yıllık güncellenir; bazı rakamlar gerçek istisna, bazıları yalnız beyanname verme sınırıdır. Bu nedenle her tutarı ait olduğu gelir yılı ve hukuki işleviyle birlikte kaydedin.
1. Gelir yılı ile beyan yılını ayırın
2025’te elde edilen kira 2025 hadlerine göre değerlendirilir; beyannamenin Mart 2026’da verilmesi bunu değiştirmez. GİB, 2025 gelirlerine ait yıllık beyannamenin 1-31 Mart 2026 arasında verileceğini duyurmuştur. 2026 takvim yılında elde edilen gelir ise 2026 hadlerine tabi olur ve takip eden beyan döneminde bildirilir. 2025 gelirine 2026 istisnası uygulamak temel bir dönem hatasıdır.
2. Mesken kira istisnası
GİB’in güncel sayfasına göre mesken kira gelirinde istisna 2025 yılı için 47.000 TL, 2026 yılı için 58.000 TL’dir. Bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri varsa istisna her konut için ayrı değil, toplam mesken kira gelirine bir kez uygulanır ve yararlanma şartları ayrıca değerlendirilir. Hisseli konutta her ortak kendi payına düşen kira gelirini beyan eder; istisna da her mükellefin kendi koşullarına göre incelenir.
3. İşyeri sınırlarının niteliği farklıdır
Tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinde GİB brüt beyan sınırını 2025 için 330.000 TL, 2026 için 400.000 TL olarak gösterir ve diğer gelirlerle toplama kuralları vardır. Tevkifat ve istisnaya tabi olmayan kira gelirlerinde ise 2025 sınırı 18.000 TL, 2026 sınırı 22.000 TL’dir. Bu ikinci tutar istisna değildir; sınır aşılırsa kanuni hesapta ilgili gelirin tamamı değerlendirilir. Rakamı “indirilecek tutar” diye yazmak yanlıştır.
4. Kiracının tevkifat durumunu doğrulayın
Bazı işyeri kiracıları vergi kesintisi yapmakla yükümlüdür. Malik hesabına net para girerken dosyada daha yüksek brüt kira ve kesinti bulunur. Beyan sınırı brüt tutara göre test ediliyorsa yalnız banka hesabına gelen net rakamı kullanmak hatalıdır. Kira sözleşmesi, banka hareketleri ve tevkifat kayıtlarını eşleştirin. Taşınmaz hem konut hem işyeri kullanılıyorsa GİB, işyeri kullanımı sürdüğü ölçüde kiranın tamamının tevkifata tabi olabileceğini açıklar.
5. Gerçek gider ve götürü gider
Uygun gelirlerde mükellef gerçek gider veya götürü gider yöntemini seçebilir. Götürü yöntemde, mesken istisnası uygulanıyorsa istisna sonrası kalan tutarın yüzde 15’i kanundaki koşullarla gider olarak indirilebilir; hak kiralamalarında yöntem uygulanmaz. Götürü gideri seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek gider yönteminde ise kanunda kabul edilen giderlerin belgelendirilmesi ve belgelerin saklanması gerekir.
6. Tahsilatın yılına dikkat edin
GİB’e göre o yıla veya geçmiş yıllara ait kira, hangi yılda tahsil edilirse genel olarak o yılın hasılatıdır. Gelecek yıllara ait peşin kira ise ilgili olduğu yılların geliri sayılır. Bu nedenle tek banka transferini otomatik olarak tek yıl geliri kabul etmeyin. Sözleşme, ödeme açıklaması ve hangi ayların karşılığı olduğu birlikte okunmalıdır.
7. Dar mükellef malik
Dar mükellef gerçek kişiler Türkiye kaynaklı gelirleri özel kurallara göre vergilendirir. GİB, tamamı Türkiye’de tevkifata tabi işyeri kirası için dar mükellefin yalnız tutar nedeniyle yıllık beyanname vermediğini; mesken kirasında ilgili istisnanın, tevkifatsız/istisnasız gelirde ise farklı kuralın uygulanacağını açıklar. Vergi ikametini yalnız vatandaşlığa göre belirlemeyin.
8. Mesken istisnasının şartları
İstisna her durumda otomatik değildir. GİB diğer ticari/mesleki faaliyet, bazı toplam gelir sınırları ve zamanında beyan koşullarını açıklar. İlgili toplam gelir testi için sayfada 2025’te 1.200.000 TL, 2026’da 1.500.000 TL sınırları belirtilmektedir. Sınıra yakın dosyada yalnız kira değil, testte dikkate alınan diğer gelirler de incelenmelidir.
9. Kırmızı bayraklar
- 2025 gelirine 2026 istisnası uygulamak.
- Tevkifatsız işyeri sınırını istisna gibi düşmek.
- Brüt sınırda yalnız net banka girişini kullanmak.
- Her konut için ayrı mesken istisnası almak.
- İki yıl dolmadan götürüden gerçeğe dönmek.
- Sözleşme ile tahsilatların dönem bazında uyuşmaması.
- Yabancı uyrukluyu otomatik dar mükellef kabul etmek.
10. Kayıtlar
Kira sözleşmesi, dönemler, banka tahsilatları, brüt kira çizelgesi, tevkifat belgeleri, gider faturaları, seçilen yöntem, beyanname ve vergi makbuzları saklanmalıdır. Hisseli mülkiyette her malikin payı ayrıca gösterilmelidir.
Sık sorulan sorular
2026 mesken istisnası ne kadar? 2026 gelirleri için 58.000 TL.
Götürü gider oranı yüzde 15 mi? Uygun kira gelirinde evet; seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek yönteme dönemez.
Her dar mükellef beyan dışı mı? Hayır; gelir türü, tevkifat ve istisna belirleyicidir.