Resmî Kaynak Yeniden Doğrulama — Apartman Aidat Borçları
Aidat, apartman veya site ortak giderlerinin karşılanmasına ilişkin dönemsel bir yükümlülüktür; ancak resmî kaynak yeniden doğrulaması iki ayrı soruyu ayırmalıdır. Birincisi hukuki sorudur: güncel kat mülkiyeti düzeni işletme projesi ve ortak gider kararlarını nasıl yönetiyor? İkincisi olgusal sorudur: bu bağımsız bölümün inceleme tarihindeki gerçek borcu nedir? Bakanlık açıklaması ve kanun ilk soruyu aydınlatır; daire bazındaki güncel hesap ise yönetimin defteri, kararları ve ödeme kayıtlarıyla belirlenir.
Önce güncel hukuki çerçeveyi doğrulayın
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 22 Mayıs 2026 tarihinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37’nci maddelerini etkileyen değişikliği duyurdu. Bakanlığın açıklamasına göre aidatın belirlenmesinde son yetki Kat Malikleri Kurulundadır. Yönetici geçici işletme projesi hazırlarken zorunlu gider kalemlerinde önceki işletme projesine göre yeniden değerleme oranına kadar artış yapabilir; bunun üzerindeki artışlarda maliklerin toplantıya çağrılması ve karar alınması gerekir. Bu nedenle yeni aidat tebligatının yalnız miktarı değil, hangi karar yoluna dayandığı da incelenmelidir.
Bağımsız bölüme özgü belgeleri toplayın
En güncel işletme projesini veya bütçeyi, ilgili kat malikleri kurulu/yönetim kararını ve bağımsız bölümün tarihli hesap ekstresini isteyin. Ekstre olağan aylık aidatı, avansları, olağanüstü ek ödemeleri, geçmiş borçları, uygulanmış gecikme kalemlerini ve hesaba işlenmiş ödemeleri ayrı göstermelidir. Bağımsız bölüm numarasını ve malik bilgisini tapu dosyasıyla eşleştirin. Komşu dairenin ekstresi, satış ilanındaki aidat rakamı veya proje geneli tahmin, satın alınan bölümün borcunu kanıtlamaz.
“Resmî kaynak” kavramını doğru kullanın
Kanun ve güncel Bakanlık açıklaması hukuki kural bakımından resmî kaynaktır. Daireye ait cari borç ise işletme projesini uygulayan ve tahsilatı yapan site/apartman yönetiminin hesap kayıtlarından çıkar. İki kanıt katmanını birbirinin yerine koymayın. Yönetimin “borcu yoktur” yazısı kanunu değiştirmez; kanun metni de satıcının geçen ay ödeme yapıp yapmadığını göstermez. Güçlü inceleme, güncel hukuki çerçeveyi işlem dosyasındaki gerçek hesapla bağlar.
Ücreti doğuran kararı izleyin
Önemli bir artış veya bakım-onarım için ek ödeme varsa rakamın işletme projesi ya da kurul kararındaki kökenini bulun. Karar tarihi, kapsanan dönem, harcamanın amacı ve yönetimin kullandığı dağıtım yöntemini kaydedin. Mayıs 2026 değişikliği uygulanıyorsa artışın yöneticinin geçici proje yetkisi içinde mi kaldığını yoksa kurul onayı gerektirip gerektirmediğini kontrol edin. Sadece oran yüksek diye geçersiz, düşük diye geçerli kabul etmeyin.
Cari borç, geçmiş dönem ve gelecek tahakkuku ayırın
Hesabı dönemlere bölün. Satıcının malik olduğu döneme ilişkin tutarları, devir gününe yakın tahakkukları, peşin ödenmiş kalemleri ve kararı alınmış fakat henüz fatura edilmemiş olağanüstü giderleri ayrı yazın. Alıcı ile satıcı arasındaki ekonomik paylaşım satış sözleşmesinde veya kapanış hesabında açık olmalıdır. Bugün sıfır bakiye görülmesi, yarın uygulanacak onaylı bir ek ödemenin olmadığı anlamına gelmez.
Ödeme belgesini yönetim hesabıyla mutabık hale getirin
Satıcı ödeme yaptığını söylüyorsa banka dekontunu tahsilat hesabı ve bağımsız bölüm ekstresiyle karşılaştırın. Tarih, tutar ve açıklamayı kaydedin. Doğru hesaba giden para yanlış daireye işlenmiş olabilir veya muhasebe kaydı gecikebilir. Buna karşılık ekran görüntüsü tek başına borcun kapandığını kanıtlamaz. Farkı yönetimle yazılı olarak çözmeden bakiye “kesin” kabul edilmemelidir.
Takip ve ihtilafları araştırın
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesiyle ilgili resmî yargı materyalleri, kesinleşmiş işletme projeleri ile ortak gider kararlarının tahsil ve icra bakımından önemini gösterir. Bağımsız bölüm için açık icra takibi, ihtar veya dava bulunup bulunmadığını sorun. İtiraz edilen tutarı tartışmasız borçtan ayırın ve her iki tarafın dayanağını dosyada tutun; ihtilafı sessizce “0” veya “kabul edildi” şeklinde yazmak doğru değildir.
Kapanışa yakın tarihli tekrar kontrol yapın
Aidat zamanla değişir. İlk kontrol ile tapu devri arasında süre geçtiyse yeni ekstre alın. Yeni fatura ayı başladığında, işletme projesi değiştiğinde, yönetim şirketi değiştiğinde veya büyük iş kararı çıktığında incelemeyi yeniden açın. Her teyidin tarihini, birim numarasını ve kaynağını kaydedin. Böylece dosyadaki eski bir ekran görüntüsü yanlışlıkla kalıcı gerçek haline gelmez.
Sonuç
İyi bir yeniden doğrulama notu kullanılan güncel hukuki kuralı, aidatı doğuran işletme projesi veya kararı, belirli tarihteki bağımsız bölüm bakiyesini, gelecekte tahakkuk edecek veya tartışmalı kalemleri ve doğrulanan ödeme belgelerini birlikte gösterir. Amaç mevzuatta bulunmayan yapay bir “resmî sertifika” üretmek değil; resmî kuraldan gerçek daire hesabına kadar başka bir inceleyenin yeniden kurabileceği kanıt zinciri oluşturmaktır.