Aidat istisna kaydı, apartman veya sitenin normal ve belgeli ortak gider pozisyonundan önemli her sapmayı göstermelidir. Aidat yalnız satıcının söylediği bir rakam değildir; yönetim planı, kat malikleri kararları, işletme projesi ve taşınmaza uygulanan gider paylaşım kuralıyla bağlantılı olmalıdır. Türkiye’de site yönetimine ilişkin önemli kurallar Mayıs 2026’da değişti. Bakanlık açıklaması yöneticinin geçici işletme projesindeki artış yetkisine yeni sınırlar ve yeniden değerleme oranını aşan artışlarda kat malikleri kurulunun daha güçlü rolünü belirtir. Güncel kararlar yürürlükteki yeni çerçeveyle incelenmelidir.
Tutar ve yetki istisnasını ayrı kaydedin
Bir artış matematiksel olarak doğru fakat usulen desteksiz olabilir; usulen doğru karar da bağımsız bölüme yanlış dağıtılmış olabilir. İstisnanın toplam bütçe, karar yetkisi, dağıtım anahtarı, birim payı, özel ek ödeme veya bildirim zamanıyla ilgili olup olmadığını belirtin. Dayanak olan kat malikleri kararı ya da işletme projesini ekleyin. Resmî karar veya mali kayıt gereken konuda yöneticinin mesajı veya satıcı sözü istisnayı kapatmaz.
Normal aidat, borç ve özel finansmanı ayırın
Aylık aidat, geçmiş borç, gecikme sonucu, bakım rezervi katkısı ve tek seferlik büyük iş ödemesini ayrı satırlarda gösterin. Alıcı mevcut aylık tutarın sürdürülebilirliğini ve satıştan sonra bekleyen onaylı büyük harcama olup olmadığını bilmelidir. Satıcı özel ödemenin “fiyata dahil” olduğunu söylese bile resmî borcu, ödeme durumunu ve sözleşmedeki ekonomik paylaşımı kaydedin. İlgisiz depozito veya kira alacağıyla mahsup ederek aidat borcunu görünmez yapmayın.
Uyuşmazlık ve tahsilat durumunu izleyin
Malik tutara itiraz ediyorsa, yönetim tahsilat veya icra başlatmışsa, dava ya da arabuluculuk varsa veya yönetim ekstresi satıcının makbuzlarıyla uyuşmuyorsa istisna açın. Hesap ekstresi ve itirazı saklayın. İnceleme ekibi Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlığının haklı tarafını hukuki görüş olmadan belirlememeli; ancak alıcı taahhüt vermeden önce uyuşmazlığı ve olası mali sonucu görünür kılmalıdır.
2026 değişikliğini açıkça ele alın
Mayıs 2026 düzenlemesi çevresindeki kararlarda karar tarihini ve kullanılan usulü yazın. Yeni yönetim kuralını eski karara uzman görüşü olmadan geriye yürütmeyin; eski uygulamanın değişiklikten sonra otomatik geçerli olduğunu da varsaymayın. Artış yöneticinin geçici işletme projesinde kullanabileceği yeniden değerleme çerçevesini aşıyorsa güncel kurala göre kat malikleri toplantısı ve onay kanıtını kontrol edin.
İstisnayı kapatma ölçütü
Tutar, dönem, hukuki/yönetim dayanağı, bağımsız bölüm payı ve ödeme durumu belgelenmeden madde kapanmamalıdır. Uyuşmazlık sonuçlanmalı veya satış sözleşmesinde açık risk olarak kabul edilmelidir. Bakiye aylık değişebildiği için kapanışa yakın güncel yönetim ekstresi alın. Temiz kayıt, normal aylık aidat ile geçmiş borcu, özel yapım giderini ve tartışmalı tutarı birbirinden ayırır; pazarlamadaki düşük aidat rakamının daha büyük ortak gider riskini gizlemesini önler.
Her istisnayı tutarın hukuki ve muhasebe kaynağına bağlayın
Aidat istisna kaydı, kalemin olağan aylık aidat mı, özel ek ödeme mi, geçmiş borç mu, dağıtım düzeltmesi mi yoksa uyuşmazlık konusu başka bir tahakkuk mu olduğunu göstermelidir. Hesap ekstresini, tutarın dayandığı kat malikleri kurulu veya yönetim kararını, dönemi, bağımsız bölümü ve gerekiyorsa dağıtım oranını saklayın. Mayıs 2026’da yayımlanan site aidatı düzenlemeleri güncel malik kararları ve yönetim planının önemini artırmıştır; bu nedenle yalnız yönetim şirketinin özet borç yazısına dayanmayın.
İstisnayı yalnız yazılı kapanış kanıtıyla kapatın
Ödeme yapıldıysa makbuz ve güncel hesap alın. Tutar silinmiş veya düzeltilmişse bunu oluşturan karar veya alacak kaydı ile yeni bakiyeyi saklayın. İcra, dava veya uzlaşma varsa dosya numarası ve güncel durumu kaydedin; doğrulanabilir sonuç olmadan “çözüldü” etiketi kullanmayın. Böylece yeniden satışta gerçek borç ile eski veya tartışmalı kalem ayrılabilir.
Güncel bakiyeyi geçmiş istisnalardan ayırın
Alıcının hem bugünkü borç durumunu hem de eski tartışmalı kalemlerin neden göründüğünü anlayabilmesi gerekir. Olağan aylık aidatı özel ek ödeme, dava/icra tutarı, alacak kaydı, dağıtım düzeltmesi ve önceki malike ait geçmiş kalemlerden ayrı gösterin. Yönetim düzeltme sonrası yeni ekstre düzenlerse eski ekstreyi de saklayın. Amaç, yalnız “borcu yoktur” yazısı değil, nihai bakiyenin nasıl oluştuğunu açıklayan izlenebilir bir hesap zinciridir.