Türkiye’de Kira Geliri Vergisi Kapanış Günü Kontrolü
Tapu devri, satıcının geçmiş kira geliri vergisini otomatik olarak alıcının borcuna dönüştürmez. Ancak kapanış günü üç dosyanın kesin biçimde ayrılması gerekir: satıcının kişisel vergi dosyası, satıştan sonra devam edecek kira işletme dosyası ve tarafların satış bedeli uzlaşması. Alıcı kapanıştan, hangi belgenin kendisine devredildiğini ve hangi yükümlülüğün satıcıda kaldığını bilerek çıkmalıdır.
1. Tapu tarihi ile kira hak ediş tarihini sabitleyin
Tescil tarihini ve hangi tarihten itibaren kiranın alıcıya ait olacağını yazın. Aylık kira taraflar arasında gün hesabıyla bölünüyorsa dönem ve formül kapanış cetvelinde açık olsun. Bir satış bedeli düzeltmesini vergi değilse vergi olarak adlandırmayın.
2. Her vergi belgesinin gelir yılını belirleyin
Dosyada vergi hesabı varsa hangi gelir yılına ait olduğunu yazın. 2025 gelirinin beyanını 2026 gelir sınırlarıyla açıklamayın. GİB bugün 2026 geliri için 58.000 TL mesken istisnası, tevkifatlı iş yeri için 400.000 TL ve tevkifatsız/istisnasız kira için 22.000 TL sınırlarını gösterirken, 2025 gelirinin beyan dönemi Mart 2026 idi.
3. Güncel kira sözleşmesini ve eklerini okuyun
Kiracı, aylık tutar, ödeme günü, artış, süre, depozito ve peşin ödeme şartlarını teyit edin. Emlakçı özetine değil imzalı sözleşmeye ve yürürlükteki eklere dayanarak alıcının satış sonrası tahsilatını belirleyin.
4. Kapanış tarihine kadar tahsilatı mutabık kılın
Son ödenen ayı, gecikmiş kirayı, peşin ödemeyi ve mahsupları gösteren çizelge alın. Satıcı devir sonrası döneme ait kira tahsil etmişse uzlaşmada paylaşın. Satıcı dönemine ait alacak varsa devirden sonra kimin takip edeceğini yazın.
5. Kiracı depozitosunu kira gelirinden ayırın
Depozito genel kapanış bakiyesinde kaybolmamalıdır. Tutarı, kimde tutulduğunu ve kira sonunda iade veya mahsup yükümlülüğünü kimin üstlendiğini yazın. Ekonomik depozito alıcıya geçiyorsa cetvelde ayrıca gösterin.
6. İş yeri kirasında tevkifatı kontrol edin
Kiracı vergi kesiyorsa kapanışa kadar brüt kira, kesilen vergi ve net banka girişini ayıran belge alın. Bu bilgi taraflar arasındaki kira uzlaşmasını destekler; alıcının satıcının kişisel beyannamesini devraldığı anlamına gelmez.
7. Satıcının kira vergisini dayanak olmadan ödemeyin
Satıcı geçmiş kira geliri vergisi nedeniyle satış bedelinden kesinti veya alıcıdan ödeme istiyorsa, yükümlülüğün türü, dönemi ve mükellefini gösteren belge isteyin. Taşınmazın gelir kaynağı olması kişisel vergiyi otomatik olarak alıcı maliyeti yapmaz.
8. Vergi taksiti ile özel uzlaşmayı ayırın
2025 kira gelirinin beyanından doğan vergi Mart ve Temmuz 2026 dönemlerinde ödenmiştir. Satışın taksit tarihine yakın olması satıcıyı ilgilendirebilir; bu durum satış fiyatını kendiliğinden değiştirmez. Özel paylaşım varsa açıkça yazılmalıdır.
9. Kira işletme dosyasını devredin, kişisel vergi arşivini değil
Alıcıya sözleşme, tahsilat çizelgesi, depozito kaydı, önemli kiracı yazışmaları ve gerekli bildirimler gerekir. Satıcının tüm kişisel vergi beyannamesi genellikle bu devir dosyasının parçası değildir.
10. Kiracı ödeme talimatını güvenli biçimde güncelleyin
Devirden sonra kiracı yeni yetkili alıcıyı ve banka hesabını uygun bildirimle öğrenmelidir. Son dakika hesap değişikliğini kontrolsüz mesajla yürütmeyin; dolandırıcılık riski nedeniyle doğrulanmış iletişim kullanın.
11. Alıcı için başlangıç kaydı oluşturun
Mülkiyet tarihi, aylık kira, son ödeme, depozito, devredilen alacak varsa tutarı, kiracı bilgisi ve alıcının ilk hak ettiği ödeme tarihini tek sayfada kaydedin. Bu belge alıcının yeni vergi ve işletme dosyasının başlangıcıdır.
12. Devir öncesi ve sonrası geliri karıştırmayın
Devir öncesi geliri elde eden kişi ile devir sonrası geliri elde eden kişi farklıdır. Tek ödeme iki dönemi kapsıyorsa hesapla bölün ve sıra dışı durumda vergi uzmanına danışın.
13. Satın alma kararındaki vergi sonrası getiriyi yeniden hesaplayın
Fiyat vergi sonrası getiriyle savunulduysa alıcının durumuna göre yeni hesap yapın. İkamet, diğer gelirler, kiralık konut sayısı ve gider yöntemi kişisel vergi sonucunu değiştirir. Satıcının net getirisi taşınabilir bir özellik değildir.
14. Açık kalem listesi hazırlayın
Açıklanmayan tahsilat, kira borcu, belirsiz depozito, eksik tevkifat belgesi veya satıcı vergisini üstlenme talebi son uzlaşma imzalanmadan açık kalem olarak görünmelidir.
Go / Hold
- Go: sözleşme, tahsilat, depozito, kira hak edişi ve kapanış düzeltmeleri mutabıktır.
- Hold: gelir mutabık değil, kişisel vergi dayanıksız aktarılıyor, depozito belirsiz veya gecikmiş kirada hak sahibi tartışmalıdır.
Sık sorulan sorular
Alıcı satıcının kira vergisi taksitini ödemek zorunda mı?
Otomatik olarak hayır. Mükellefi ve varsa özel anlaşmanın dayanağını ödeme öncesi belirleyin.
Satıcının tam beyannamesi alıcıya verilmeli mi?
Genellikle hayır. Kira yönetimi ve kapanış uzlaşması için gerekli belgeyi aktarın, gereksiz kişisel veriyi koruyun.
Kapanış ayının kirası kime aittir?
Sözleşme ve uzlaşma ilgili dönemi paylaştırmalıdır. Hesabı yazılı yapın.
Alıcı yeni vergi kaydı tutmalı mı?
Pratik olarak evet; kendi gelir ve giderlerini hak ediş tarihinden itibaren ayrı izlemelidir.
Dar mükellefiyet ve sıra dışı dönem paylaşımı profesyonel vergi görüşü gerektirebilir.