Türkiye’de Kira Geliri Vergisi İçin Alıcı Soruları
Alıcı, satıcının geçmiş kira geliri vergisini otomatik olarak devralmaz. Buna rağmen kiracılı bir taşınmaz satın almak; kira geçmişinin doğruluğu, sözleşmenin devamı, tahsilatlar, depozito ve yönetim dosyasının devri açısından vergiyle bağlantılı sorular doğurur. Amaç satıcının sınırsız vergi incelemesini yapmak değil, kanıtlanamayan bir gelire yatırım değeri ödememektir.
1. Gösterilen rakam hangi gelir yılına ait?
2025 geliri mi, 2026 geliri mi, başka bir dönem mi? “Bu yılın vergisi” ifadesini tek başına kabul etmeyin. 2026 yılında yayımlanan rehber 2025 gelirinin beyanını açıklar; 58.000, 400.000 ve 22.000 TL ise 2026 gelirlerine ilişkin güncel rakamlardır.
2. Kira mesken mi iş yeri mi?
Sözleşmedeki kullanım ile gerçek kullanımı karşılaştırın. Mesken istisnası iş yeri kirasına uygulanmaz; iş yeri kirasında tevkifat olabilir. Kullanım farklıysa yatırım getirisini hesaplamadan önce farkı açıklığa kavuşturun.
3. Kira gelirini kim elde ediyor?
Tek malik, birden fazla ortak, şirket veya dar mükellef bir malik mi? Tapu payları ile kira tahsilatını eşleştirin. Ortak mülkiyette tüm taşınmazın brüt kirası, her malik açısından vergi sonucunu tek başına göstermez.
4. Malik tam mükellef mi dar mükellef mi?
Yabancı satıcıda bu soru özellikle önemlidir. GİB dar mükellefler için ayrı kira rehberi yayımlar. Alıcının gereksiz kişisel vergi bilgisi istemesi gerekmez; ancak kendisine gösterilen hesabın hangi mükellefiyet rejimine dayandığını bilmelidir.
5. Fiilen ne kadar kira tahsil edildi?
Sözleşmeyi banka hareketleriyle karşılaştıran tahsilat çizelgesi isteyin. Yazılı kira bedeli otomatik olarak tahsil edilmiş gelir değildir. Ödenmeyen ay, indirim, nakit, mahsup, avans veya üçüncü kişi ödemesi varsa ayrı gösterilsin.
6. Başka yıllara ait gecikmiş veya peşin ödeme var mı?
Olağandışı her tutarın dönemini sorun. Geçmiş yıla ait sonradan tahsil edilen kira ile gelecek yıllar için alınan peşin kira aynı dönem mantığıyla değerlendirilmez. Bu durum yatırımcının gördüğü nakit akışının kalıcı olup olmadığını da gösterir.
7. Vergi sınırı doğru yıla mı ait?
Satıcı 58.000, 400.000 veya 22.000 TL kullanıyorsa hesabın 2026 geliri için olup olmadığını sorun. 2025 hesabına 2026 rakamı koymak yatırım sunumunu yanlışlaştırabilir.
8. Mesken istisnası kullanılmış mı?
Konut kirasında malik istisnadan yararlandıysa hangi şartla yararlandığını sorun. Her konut maliki otomatik olarak hak kazanmaz; diğer gelirler ve beyan koşulları sonucu etkileyebilir.
9. Malik başka konutlar da kiraya veriyor mu?
Mesken istisnası aynı mükellef için daire sayısıyla basitçe çoğalmaz. Satıcı vergi sonrası getiri sunuyorsa diğer konut kiralarının hesaba etkisini açıklaması gerekir.
10. İş yeri kirasında tevkifat var mı?
Kiracı kesinti yapmakla yükümlüyse brüt kira, kesilen vergi ve net tahsilatı ayırın. Net banka girişi ile başka bir taşınmazın brüt kirasını doğrudan karşılaştırmayın.
11. Hangi gider yöntemi kullanıldı?
Gerçek gider mi götürü gider mi? Götürü yöntemde güncel kurallara göre yüzde 15 hesap vardır ve yöntem değişikliğinin zaman kısıtı bulunur. Gerçek giderde belge gerekir. Satıcının net kira hesabında hangi yöntem kullanıldığını bilin.
12. Net getiriyi destekleyen giderler makul mü?
Reklam sunumu vergi indirimleriyle yüksek net getiri gösteriyorsa hesabın ana girdilerini isteyin. Tüm özel fişleri görmek zorunda değilsiniz; ancak rakamın nasıl oluştuğu açıklanabilmelidir.
13. Tamamlanmış dönem için beyan verilmiş mi?
2025 kira gelirinin beyan dönemi 1–31 Mart 2026 idi. Satıcı gerekli görürse kişisel verileri maskeleyerek uygun beyan veya teyit belgesiyle dosyanın işlendiğini gösterebilir.
14. Önceki yıla ait ödenmemiş vergi taksiti var mı?
2025 kira gelirine ilişkin hesaplanan vergi Mart ve Temmuz 2026 dönemlerinde ödenmiştir. Satıcı geçmiş vergi nedeniyle satış bedelinden kesinti, bloke veya alıcının ödeme yapmasını istiyorsa bunun sözleşmesel ve hukuki dayanağını netleştirin.
15. Kapanışta hangi kira işletme dosyası teslim edilecek?
Kira sözleşmesi, tahsilat çizelgesi, depozito, kiracı iletişimi, sayaç bilgileri ve gerekli bildirimleri isteyin. Bu dosyayı satıcının kişisel vergi arşivinden ayrı tutun.
16. İlan getirisi brüt mü vergi sonrası mı?
Formülü sorun. Bazı ilanlar yıllık brüt kirayı, bazıları seçilmiş giderlerden sonra rakamı, bazıları da satıcının kişisel vergi durumuna göre net rakamı kullanır. Karşılaştırmayı tek baza getirin.
17. Bankada görünmeyen nakit tahsilat var mı?
Fark tek başına ihlal kanıtı değildir; ancak açıklanmalıdır. Alıcı açısından önemli olan gerçek kira miktarını ve satış sonrası ispat edilebilirliğini bilmektir.
18. Vergi rakamlarının resmî kaynağı nedir?
Yıl, GİB kaynağı ve kontrol tarihini isteyin. Tarihsiz ekran görüntüsü veya satış ofisi tablosu birincil vergi kaynağı değildir.
Alıcı kararı
- Devam: sözleşme, tahsilat, kira türü ve getiri iddiası mutabıktır.
- Şartlı devam: açık fark belirli bir belge veya yazılı uzlaşmayla kapanabilir.
- Durdur: gelir kanıtlanamıyor, yıllar karışık veya satıcının geçmiş vergi yükü belirsiz biçimde alıcıya aktarılıyor.
Sık sorulan sorular
Satıcının tam vergi beyannamesini istemek gerekir mi?
Genellikle hayır. İşlem iddialarını doğrulayacak kadar kanıt isteyin ve özel veriyi koruyun.
Kira geliri vergisi taşınmaza mı bağlıdır?
Esasen geliri elde eden mükellefin yükümlülüğüdür; ancak kira, depozito ve sözleşme dosyası satın almayı etkileyebilir.
Vergi sonrası ilan getirisi güvenilir mi?
Varsayımlar açıklanmışsa değerlendirilebilir. Vergi malike, yıla, diğer gelirlere, kira türüne ve gider yöntemine göre değişir.
Bu sorular işlem incelemesi içindir; satıcıdan sınırsız vergi verisi talebi anlamına gelmez.