Gayrimenkul satış kazancı için hangi kayıtlar gerekir?
Bir taşınmazın satılması satış bedelinin tamamının gelir vergisi olduğu anlamına gelmez; beş yıllık süre de yalnız satın alma ve satış yıllarına bakılarak hesaplanamaz. Gerçek kişilerde değer artışı kazancı, bedel karşılığı edinilmiş gayrimenkulün kanundaki beş yıllık süre içinde elden çıkarılması halinde gündeme gelebilir. Sağlam dosya; edinim sebebi ve tarihi, maliyet, satış tarihi ve bedeli, giderler, endeksleme ve satış yılının istisnasını belgelendirir.
1. İvazlı mı, ivazsız mı?
GİB, bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artışı kazancı kapsamında açıklar. Miras veya diğer bedelsiz iktisaplarda ise yalnız beş yıl içinde satış yapılması bu kazancı doğurmaz. Dosyanın ilk sorusu bu nedenle “hangi tarihte alındı?” değil, “hangi hukuki sebeple edinildi?” olmalıdır.
2. Doğru iktisap tarihini belirleyin
GİB rehberinde genel olarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi kabul edilir. Ancak tescilden önce fiilen kullanımın başladığı ve bunun teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz gibi belgelerle ispatlandığı bazı özel hallerde fiili kullanım tarihi dikkate alınabilir. Kat karşılığı edinilen yeni bağımsız bölümlerde ve yeniden yapılanma senaryolarında da özel değerlendirme gerekir. Rezervasyon veya ilk ödeme tarihini otomatik iktisap tarihi saymayın.
3. Beş yılı takvim günüyle sayın
GİB’in güncel broşürü beş yıllık sürenin hesabında takvim gününün esas olduğunu belirtir. Tam iktisap ve satış tarihini kaydedin. Beşinci yıldönümünden bir gün önce ve bir gün sonra yapılan satışın sonucu farklı olabilir. Tescilden önce teslim iddiası varsa o tarihe ait eşzamanlı belgeleri saklayın.
4. Vergi brüt satış bedeli üzerinden hesaplanmaz
Değer artışı kazancı hesaplanırken iktisap maliyeti, şartları varsa endekslenmiş maliyet, satıcının üzerinde kalan elden çıkarma giderleri ve kanunen indirilebilen vergi/harçlar dikkate alınır. Satın alma belgesi, tapu ve ödeme kayıtları, satışa ilişkin faturalar ve son satış bedeli bu nedenle birlikte tutulmalıdır. Belgesiz gider sırf olağan olduğu düşünülerek hesaplamaya eklenmemelidir.
5. Yİ-ÜFE ile endeksleme
İktisap bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksindeki artış yüzde 10 veya üzerindeyse kanundaki yönteme göre endekslenebilir. GİB, elden çıkarma ayı hariç ilgili endekslerin kullanımını açıklar. Artış yüzde 10’un altındaysa bu endeksleme yapılmaz. Hesapta kullanılan endeksleri, kaynağını ve formülü saklayın.
6. İstisna satış yılına aittir
GİB’e göre değer artışı kazancı istisnası 2025 yılında elde edilen kazançlar için 120.000 TL, 2026 yılında elde edilen kazançlar için 150.000 TL’dir. İstisna brüt satış bedelinden değil, hesaplanan kazanç çerçevesinde uygulanır. Satış 2025’teyse beyan Mart 2026’da yapılsa da 2025 istisnası kullanılır.
7. Beyan ve ödeme
2025’te oluşan ve beyana tabi kazançlar için GİB, yıllık beyannamenin 1-31 Mart 2026 arasında verileceğini ve verginin Mart ve Temmuz 2026 taksitlerinde ödeneceğini açıklar. 2026 satışı takip eden beyan dönemine aittir. Her satışta o dönemin ilanını kontrol edin.
8. Kat karşılığı ve yeniden yapılanma
GİB rehberi, arsa karşılığı müteahhitten alınan yeni taşınmazlarda yeni iktisap tarihinin doğabileceği örnekler verir; buna karşılık bedelsiz edinimin niteliğinin korunduğu özel örnekler de vardır. Eski tapu, inşaat sözleşmesi, yeni tescil ve fiili teslim birlikte okunmalıdır.
9. Kırmızı bayraklar
- Beş yılı yalnız yıl numarasıyla hesaplamak.
- Miras kalan her satışın beş yıl nedeniyle vergili olduğunu söylemek.
- 2025 satışında 2026 istisnası kullanmak.
- Yİ-ÜFE artışı %10’a ulaşmadan endeksleme yapmak.
- Belgesiz gider düşmek.
- Beyan bedeli ile banka ve sözleşmenin açıklanamayan şekilde ayrışması.
- Yeni projede ilk iktisap veya fiili teslim belgesinin kayıp olması.
10. Kayıt dosyası
İktisap belgesi, tescil tarihi, varsa erken teslim kanıtı, alış bedeli, alış harçları, endeks değerleri, satış sözleşmesi, gerçek satış bedeli ve banka hareketleri, satış giderleri, kazanç hesabı, istisna, beyanname ve makbuzlar birlikte saklanmalıdır.
Sık sorulan sorular
Miras kalan ev beş yıl içinde satılırsa otomatik vergi doğar mı? Hayır; GİB bedelsiz iktisabın bu kategori dışında olduğunu açıklar.
2026 istisnası nedir? 150.000 TL.
Her zaman endeksleme yapılır mı? Hayır; Yİ-ÜFE artışının en az yüzde 10 olması gerekir.