Bu konuya ilişkin resmî dayanaklar
Taşınmaz satış vaadi ve noter belgesinin kontrolü
Taşınmaz satış vaadi, mülkiyetin nihai devriyle aynı işlem değildir. TKGM satış vaadi şerhini, taşınmazın ileride satışının taahhüt edildiği noterce düzenlenmiş sözleşmeyle ilişkilendirir; 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi de ilgili noter satış vaadi sözleşmelerinin talep üzerine sicile şerhine ilişkin düzenleme içerir. Alıcı bu nedenle sözleşmenin şekli/geçerliliği, tapu şerhinin güncel etkisi ve mülkiyeti gerçekten devreden resmî satış işlemini birbirinden ayırmalıdır.
Önce taraf, ehliyet/yetki ve taşınmaz kimliği kontrol edilir. Sözleşme taşınmazı tereddütsüz tanımlamalı, malik veya temsilci tapu kaydıyla uyuşmalıdır. Vekil imzaladıysa vekâletnamenin kapsamı ve tarihi incelenir. Noter, sözleşme numarası ve tarih doğrulanır; asıl veya doğrulanabilir örnek temin edilir. İmzasız taslak ya da kapora makbuzu, dosyada “satış vaadi” diye adlandırıldığı için noter satış vaadine dönüşmez.
Hak tapuya şerhle korunmak istenmişse şerhin gerçekten işlendiği görülmelidir. Tarafların “şerh ettireceğiz” hükmü sicil işleminin yapıldığını kanıtlamaz. Tapu Kanununda satış vaadi şerhine bağlı süre sonuçları bulunduğundan güncel tapu kaydı kontrol edilmeli; doğrulanmamış sözleşme tarihinden hareketle varsayım yapılmamalıdır. Önceki ve sonraki takyidatlar da nihai satışa etkileri yönünden incelenir.
Ödeme planı banka kanıtlarıyla uzlaştırılır ve her önemli ödemenin amacı tanımlanır. Nihai satıştan önce malik, takyidat, taşınmaz ve temsil yetkisi yeniden kontrol edilir; satış vaadi sicili sonsuza kadar dondurmaz. Yabancı alıcı veya özel düzenleyici amaç varsa o işleme ait ek şartlar ayrıca değerlendirilir. Sonuç; neyin vaat edildiğini, şeklin doğru olup olmadığını, güncel şerhin bulunup bulunmadığını ve mülkiyet devri için hangi resmî adımın kaldığını açıkça göstermelidir.
Satış vaadinde büyük ödeme öncesi alıcı neyi test etmelidir?
Önce satış vaadinde bulunan kişinin malik olduğunu veya taşınmaz üzerinde işlem yapmaya uygun yetkisi bulunduğunu; taşınmazın da karışıklığı önleyecek kimliklerle açıkça tanımlandığını doğrulayın. Üç seviyeyi ayırın: sözleşmenin kendisi, talep edilmiş ve gerçekten tescil edilmişse tapudaki satış vaadi şerhi ve nihai mülkiyet devri. Tapu Kanunu/TKGM uygulamasında belirli noter satış vaadi sözleşmeleri şerh edilebilir; ancak şerh mülkiyet devri değildir ve sözleşmenin elde bulunması şerhin gerçekten işlendiğini göstermez.
Eski noter nüshası sunuluyorsa kaynağı, tarihi, tarafları ve sonraki değişiklikleri doğrulayın. Ödeme planı, temerrüt şartları ve imzadan sonra doğmuş takyidat/ipotekler incelenir. TKGM materyalleri satış vaadi şerhi için zamana bağlı sonuçlardan söz eder; bu nedenle kapanışa yakın güncel tapu kaydı alınmalı, eski taramadan yalnız beş yıl hesabı yapılmamalıdır. Her ödeme sözleşme, taşınmaz ve amacıyla izlenebilir olmalı; nihai mülkiyet devri ayrı resmî işlem olarak kalır.
Noter sözleşmesi, şerh ve mülkiyet devrini ayırın
Gayrimenkul satış vaadi dosyasında üç farklı hukuki olgu ayrı ayrı ispatlanmalıdır: noterde düzenlenen sözleşmenin kendisi, sözleşmeye dayanılarak tapu siciline gerçekten işlenmiş bir şerh bulunup bulunmadığı ve nihai mülkiyet devrinin yapılıp yapılmadığı. Noter nüshasının elde olması şerhin otomatik işlendiğini göstermez; şerh de alıcıyı nihai tescil gerçekleşmeden malik yapmaz. Tam sözleşme ve noter bilgileri alındıktan sonra güncel tapu kaydıyla şerh, ipotek, haciz ve sonraki kayıtlar kontrol edilir. TKGM materyalleri satış vaadi şerhi bakımından beş yıllık süreye bağlı sonuçlar açıklar; bu sınıra yaklaşan eski dosyalarda yalnız takvim hesabına güvenmek yerine güncel sicil durumu ve gerekli işlem doğrulanmalıdır.
Satış bedelinin hangi kısmının peşin ödendiği, hangi kısmının nihai tapu devrine bağlandığı ve iade/ceza koşulları da sözleşme metninden çıkarılarak ödeme dekontlarıyla karşılaştırılmalıdır. Böylece noter belgesi ile fiili ödeme geçmişi arasında ayrı bir kanıt zinciri oluşur.
Noterde yapılan nihai satış ile satış vaadi aynı belge değildir
Noterlik Kanunu m.61/A noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi de yapabilmesine imkân verir. Bu yetki dosya türlerini birbirine karıştırmamalıdır: 61/A kapsamında yapılan nihai taşınmaz satış sözleşmesi, bu kaydın konusu olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden farklıdır. Noter belgesi görüldüğünde yalnız “noterde yapılmış” denmemeli; işlem başlığı, hukuki etkisi ve tapu sicilindeki sonucu ayrı ayrı okunmalıdır.