Taşınmaz rezervasyon sözleşmesinin iptali: önce sözleşmenin türünü belirleyin
“Reservation Agreement” başlığı Türkiye'de tek bir hukuki rejimi ifade etmez. Belge, özel kişiler arasında basit kapora düzenlemesi, proje satışının ön aşaması veya özel tüketici kurallarına tabi bir işlem olabilir. Bu nedenle iptal hesabından önce sınıflandırma yapılır: satıcı kimdir, tüketiciye ticari amaçla mı satış yapıyor, işlem ön ödemeli konut satışı mı, resmi satış vaadi veya tapuda bir hak kurulmuş mu? Bir rejimdeki cayma hakkını ikinci el sıradan rezervasyona taşımak yanlış sonuca yol açabilir.
İptal maddesini kelimesi kelimesine okuyun; rezervasyon süresi, ödenen tutar ve sözleşmedeki niteliği, iade sebepleri, varsa finansman şartı, due diligence şartları ve tarafların temerrüdü halinde sonuçlar belirlenir. Banka havale açıklamasıyla sözleşme karşılaştırılır. Açıklamalı dekont ödeme amacını ispat etmeye yardım eder ancak sözleşmenin yerini almaz. Para emlakçı veya üçüncü hesap üzerinden alındıysa tahsil yetkisi ve iade mekanizması doğrulanır.
Özel tüketici hakları her kaporaya uygulanmaz
Ticaret Bakanlığı, ön ödemeli konut satışlarına özgü rejimde tüketicinin belirli şartlarla 14 günlük cayma hakkı bulunduğunu ve para/belgelerin iadesine ilişkin kuralları açıklar. Bu koruma, her ikinci el konut kaporasının on dört günde geri alınabileceği anlamına gelmez. Dosyada tüketici rejiminin neden uygulandığı veya uygulanmadığı; tarafların sıfatı, taşınmaz ve sözleşme yapısı ile gösterilmelidir.
İptal kredi reddine dayanıyorsa sözleşmede açık finansman koşulu olup olmadığı, red belgesinin ve bildirimin süresi incelenir. Tapu, ruhsat veya başka inceleme kusuru sebepse iptal, sözleşmedeki due diligence şartı ve sorunu ortaya çıkaran resmi belgeye bağlanır. Sadece fikir değişikliği ise sözleşme ve uygulanacak hukuk çerçevesinde değerlendirilir; dayanak olmadan “haklı sebep” ilan edilmez.
Mali kapanışı kanıtlayın
Bildirim sözleşmenin öngördüğü biçimde ve ulaştığı tarih ispatlanabilecek kanalla gönderilir; önemli uyuşmazlıklarda hukuki görüşe göre noter veya resmi tebligat düşünülebilir. İlk ödeme, iade, her kesinti ve dayanağı ile iade tarihini gösteren hesap özeti hazırlanır. İbraname düzenlenirse hangi bedel ve yükümlülüklerin sona erdiği açık yazılır. Sözleşme, iptal bildirimi, banka kayıtları, iptal sebebinin kanıtı ve iade belgesi birlikte saklanmalıdır.
İptalden önce belgenin hukuki rejimini belirleyin
Rezervasyonun iptalini tartışmadan önce imzalanan belgenin basit bir rezervasyon formu mu, satış sözleşmesi mi, satış vaadi mi yoksa tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satışı mı olduğunu belirlemek gerekir. Belgenin başlığı tek başına yeterli değildir; yazılı yükümlülükler, tarafların sıfatı ve projenin niteliği önemlidir. Ödenen tutarı, ödeme amacını, parayı alan hesabı, son tarihi, iade koşullarını ve finansman/inceleme gibi şartları ayrı yazın. İptal bir koşulun gerçekleşmemesine dayanıyorsa, koşulun gerçekleşmediğini ve karşı tarafa süresinde bildirim yapıldığını kanıtlayın. Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut rejimi için açıkladığı 14 günlük cayma hakkı, şartları oluşan bu tüketici işlemlerine özgüdür; her kapora veya özel rezervasyona otomatik uygulanmaz.
İptal dosyasında kronoloji de önemlidir. Rezervasyon tarihi, ödeme tarihi, sözleşmede öngörülen inceleme veya finansman son günü, iptal bildirimi ve iade tarihi tek çizelgede gösterilmelidir. Böylece bir tarafın “süre geçti” iddiası doğrudan belgeyle test edilir. Telefon görüşmesiyle verilen vaatler varsa yazılı teyit istenir; ödeme iadesi yapıldığında banka dekontu saklanır. İptal tamamlandıktan sonra emlak ilanının yeniden yayımlanması tek başına hukuki sonucu kanıtlamaz; belirleyici olan sözleşme, bildirim ve ödeme kayıtlarıdır.