Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): bir alıcı neyi doğrulamalı?
Günlük kullanımda “iskan” denilen belge, Yapı Kullanma İzin Belgesi’dir. Yapı Ruhsatı ile aynı belge değildir. Yapı ruhsatı, onaylı proje çerçevesinde inşaata izin veren belgedir; yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının idari dosyası kapsamında kullanılabilmesi aşamasıyla ilgilidir. Bu nedenle alıcı açısından soru yalnızca “iskan var mı?” olmamalıdır. Belgenin satın alınacak bağımsız bölümün bulunduğu doğru binaya ait olup olmadığı, bütün binayı mı yoksa belirli bir bölümü mü kapsadığı, hangi kullanım amacını gösterdiği ve tapu ile onaylı mimari projedeki bilgilerle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Yapı ruhsatı ile iskanı birbirinden ayırın
Yapı Ruhsatı inşaata, Yapı Kullanma İzin Belgesi ise tamamlanmış yapının kullanımına ilişkin farklı idari aşamalardır. “Ruhsatlı bina” ifadesi otomatik olarak “iskanlı bina” anlamına gelmez. Aynı şekilde geçmişte alınmış bir iskan belgesi, sonradan yapılan her tadilatın veya kullanım değişikliğinin hukuka uygun olduğunu kanıtlamaz. Alıcı her belgeyi kanıtladığı olgu bakımından değerlendirmeli ve satış personelinin iki kavramı birbirinin yerine kullanmasına izin vermemelidir.
Belgeyi doğru bina ve bağımsız bölümle eşleştirin
Belgeyi düzenleyen idareyi, adresi, ada/parsel veya bina bilgilerini, belge tarihini, onaylı kullanım amacını ve belgenin kapsamını okuyun. Birden çok bloktan oluşan veya karma kullanımlı projelerde sunulan belge tüm siteyi değil, belirli bir bloğu ya da tamamlanan bir etabı kapsayabilir. Ardından satın alınacak dairenin blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını onaylı mimari proje ve tapu sicili ile karşılaştırın. “Projenin iskanı var” şeklindeki genel bir ifade, belgenin ilgili binaya ve birime bağlanamadığı durumda yeterli değildir.
İskanın neyi kanıtladığını ve neyi kanıtlamadığını bilin
Yapı kullanma izin belgesi tamamlanmış yapının idari geçmişinde önemli bir belgedir ve kat mülkiyeti süreciyle bağlantılıdır. TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda kanundaki usule göre kat mülkiyetine resen geçiş yapılabildiğini açıklar. Alıcı bu nedenle iskan ile tapudaki kat mülkiyeti durumunu birlikte okuyabilir. Bununla birlikte iskan, yapının deprem performansını gösteren bir mühendislik raporu, DASK poliçesi, gayrimenkul değerleme raporu veya her bağımsız bölümde sonradan yapılan değişikliklerin uygunluk belgesi değildir.
Belgeden sonra yapılan değişiklikleri inceleyin
Eski bir iskan belgesinin bulunması mevcut dairenin onaylı projeyle aynı olduğu anlamına gelmez. Kapatılan balkonlar, birleştirilen odalar veya bağımsız bölümler, sonradan eklenen asma katlar, ortak alanın daireye katılması, cephe değişiklikleri veya konuttan ticari kullanıma dönüşüm ayrıca incelenmelidir. İskan bu değişikliklerden önce düzenlenmişse değişiklikleri kendiliğinden yasallaştırmaz. Mevcut kullanım onaylı kullanımdan farklıysa yetkili belediyeden güncel kayıt alınmalı ve gerekirse tadilat ruhsatı veya başka bir işlem gerekip gerekmediği uzman görüşüyle belirlenmelidir.
İskan ile Yapı Kayıt Belgesi’ni karıştırmayın
Yapı Kayıt Belgesi farklı bir yasal çerçevede düzenlenmiştir ve normal Yapı Kullanma İzin Belgesi ile aynı değildir. Bakanlık ve TKGM, Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti dahil özel uygulama koşulları yayımlamıştır. Bu nedenle satıcının “bina yasallaştırıldı” şeklindeki genel ifadesi yerine belgenin tam adı, düzenlenme sebebi ve hukuki etkisi görülmelidir.
İskanı tapu ve onaylı proje ile birlikte okuyun
Bir daire için güvenilir dosya kendi içinde tutarlı olmalıdır: tapudaki parsel ve bina onaylı projeyle aynı olmalı; bağımsız bölüm numarası ve kat fiziki daireyi göstermeli; yapı kullanma izin belgesi tamamlanan bina ve kullanım ile bağlantılı olmalı; kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsü açıklanabilmelidir. Bina fiilen uzun süredir tamamlanmış olmasına rağmen hâlâ kat irtifakında görünüyorsa, bunun yalnızca bürokratik gecikme olduğu varsayılmamalı; belediye ve tapu durumu araştırılmalıdır.
Satın alma öncesi kapanış kontrolü
Önemli ödeme yapılmadan önce yapı kullanma izin belgesini yetkili kaynaktan doğrulayın, tarih ve kapsamını kaydedin, mevcut bina ve onaylı projeyle karşılaştırın ve sonradan yapılan değişiklikleri belirleyin. Devirden hemen önce tapu ve kat mülkiyeti durumunu yeniden kontrol edin. Yanlış blok, kısmi iskan, farklı kullanım amacı, açıklanamayan tadilat veya bağımsız bölüm uyuşmazlığı varsa dosyayı kapatmayın. Amaç tek bir rahatlatıcı belge toplamak değil; kullanılan bina ile satın alınan hukuki bağımsız bölümün aynı ve tutarlı olduğunu gösteren bir kanıt zinciri oluşturmaktır.