Разрешение на эксплуатацию здания (Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan): проверка покупателя
Документ, который в Турции обычно называют «искан», официально называется Yapı Kullanma İzin Belgesi — разрешение на использование или эксплуатацию здания. Это не то же самое, что Yapı Ruhsatı, то есть разрешение на строительство. Yapı Ruhsatı относится к праву строить по утвержденному проекту, а Yapı Kullanma İzin Belgesi — к этапу использования завершенного объекта в рамках административного досье. Поэтому покупателю недостаточно услышать фразу «у комплекса есть искан». Нужно установить, относится ли документ к конкретному зданию, где находится покупаемая квартира, охватывает ли он весь объект или только часть, какое назначение указано и согласуются ли данные с утвержденным проектом и записью земельного реестра.
Не смешивайте разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию
Yapı Ruhsatı и Yapı Kullanma İzin Belgesi подтверждают разные факты. Первое позволяет вести строительство в соответствии с утвержденной документацией; второе связано с использованием завершенного здания. Наличие первоначального разрешения на строительство не означает автоматически, что после завершения был оформлен искан. И наоборот, старое разрешение на эксплуатацию не легализует автоматически все перепланировки, пристройки или изменения назначения, выполненные позже.
Свяжите документ с точным зданием и квартирой
Проверьте выдавший орган, адрес, кадастровые и строительные данные, дату, разрешенное назначение и объем документа. В комплексе из нескольких блоков или в многофункциональном проекте представленный искан может относиться только к одному корпусу или этапу. Затем сопоставьте блок, этаж и номер самостоятельного помещения с утвержденным архитектурным проектом и текущей записью реестра. Общая справка о «полученном искане проекта» недостаточна, если ее нельзя уверенно связать с покупаемой единицей.
Понимайте границы доказательственной силы
Разрешение на эксплуатацию важно для административной истории завершенного здания и связано с оформлением кондоминиумная собственность. TKGM разъясняет, что при наличии kat irtifakı и полученного Yapı Kullanma İzin Belgesi переход к kat mülkiyeti может происходить по предусмотренной законом процедуре. Для покупателя это позволяет сверять разрешение с регистрационным статусом. Но искан не является отчетом о сейсмостойкости, инженерным обследованием, полисом DASK, оценкой стоимости и не доказывает законность каждой переделки, появившейся после его выдачи.
Проверяйте изменения после выдачи искана
Сравните фактическую квартиру с утвержденным проектом. Закрытые балконы, объединенные комнаты или квартиры, добавленные антресоли, присоединенные общие площади, изменения фасада, перевод жилья в коммерческое использование и иные существенные работы могут требовать отдельной проверки. Разрешение, выданное до таких изменений, не делает их автоматически законными. Если фактическая планировка или использование отличается от утвержденного, следует получить актуальные сведения компетентного муниципалитета и при необходимости профессиональное заключение о требуемом разрешении или исправлении.
Не путайте İskan с Yapı Kayıt Belgesi
Yapı Kayıt Belgesi появился в отдельном правовом режиме и не является обычным Yapı Kullanma İzin Belgesi. Для зданий с таким документом Министерство и TKGM публикуют специальные правила, включая условия регистрации изменения вида объекта и кондоминиумная собственность. Поэтому маркетинговая фраза «здание узаконено» слишком неопределенна; покупатель должен видеть точный документ и понимать его правовое основание.
Сверяйте искан с титулом и утвержденным проектом
Сильное досье внутренне согласовано: участок и здание в реестре соответствуют утвержденному проекту; этаж и номер самостоятельного помещения ведут к фактически осмотренной квартире; разрешение на эксплуатацию относится к соответствующему завершенному зданию и назначению; статус kat irtifakı или kat mülkiyeti понятен. Если давно завершенный дом продолжает числиться только как kat irtifakı, не следует считать это простой формальностью без проверки причины.
Проверка перед сделкой
До значительного платежа подтвердите разрешение через компетентный источник, зафиксируйте его дату и объем, сравните с фактическим зданием и проектом и перечислите все более поздние изменения. Незадолго до перехода права снова проверьте реестр и статус кондоминиумной собственности. Неверный блок, частичное разрешение, другое назначение, необъяснимая переделка или несовпадение номера квартиры — это незакрытый риск. Цель проверки состоит не в том, чтобы собрать одну успокаивающую бумагу, а в том, чтобы доказать непрерывную связь между разрешенным зданием, утвержденным проектом и именно тем юридическим объектом, который покупатель получает по реестру.