إذن استخدام المبنى «إسكان» في تركيا: ما الذي يجب على المشتري التحقق منه؟
الوثيقة التي يطلق عليها في التعامل اليومي اسم «İskan» هي في الأصل Yapı Kullanma İzin Belgesi، أي إذن استخدام أو إشغال المبنى. وهي ليست نفس وثيقة Yapı Ruhsatı، أي رخصة البناء. رخصة البناء تسمح بإنشاء المبنى وفق المشروع المعتمد، أما إذن الاستخدام فيرتبط بمرحلة ما بعد اكتمال البناء والسماح باستعماله ضمن الملف الإداري المعتمد. لذلك لا يكفي للمشتري أن يسمع عبارة «المشروع معه إسكان»، بل عليه أن يعرف هل الوثيقة تخص المبنى الذي توجد فيه الوحدة فعلًا، وهل تغطي كامل المبنى أو جزءًا منه، وما هو الاستعمال المعتمد، وهل تتطابق بياناتها مع المشروع المعماري والطابو والوحدة المستقلة التي سيشتريها.
فرّق أولًا بين رخصة البناء وإذن الاستخدام
Yapı Ruhsatı هو الإذن بإنشاء البناء وفق المخططات والمشاريع الفنية المعتمدة. أما Yapı Kullanma İzin Belgesi فيتعلق باستخدام البناء بعد اكتماله وفق الإجراءات الإدارية. كل وثيقة تثبت أمرًا مختلفًا، ولذلك لا يجوز استعمال عبارة «الرخصة موجودة» كبديل عن «الإسكان موجود»، أو العكس. قد يكون المشروع قد بدأ برخصة بناء صحيحة ثم يحتاج عند اكتماله إلى إذن الاستخدام، كما أن وجود إذن استخدام قديم لا يعني أن كل تغيير أو توسعة أو تحويل استعمال حدث بعده أصبح قانونيًا تلقائيًا.
طابق الوثيقة مع العقار المحدد
افحص الجهة التي أصدرت الوثيقة، والعنوان، والبلوك والقطعة أو بيانات المبنى، وتاريخ الوثيقة، والاستعمال المعتمد، ونطاق الأجزاء التي يغطيها الإذن. في المشاريع التي تضم عدة أبراج أو بلوكات أو استعمالات مختلفة قد تكون الوثيقة خاصة ببلوك معين أو مرحلة محددة، وليس بالمشروع كله. بعد ذلك طابق رقم البلوك والطابق والوحدة المستقلة مع المشروع المعماري المعتمد ومع السجل العقاري. وجود وثيقة تخص الموقع بصورة عامة لا يكفي إذا لم يكن من الممكن ربطها بالبناء والوحدة التي يدفع المشتري ثمنها.
ماذا يثبت الإسكان، وماذا لا يثبت؟
إذن الاستخدام وثيقة مهمة في التاريخ الإداري للمبنى المكتمل، وله علاقة مباشرة بإجراءات الملكية المشتركة. توضح المديرية العامة للطابو والمساحة TKGM أن المبنى الذي أنشئ عليه kat irtifakı وحصل على Yapı Kullanma İzin Belgesi يمكن أن ينتقل إلى kat mülkiyeti وفق الإجراءات النظامية في السجل العقاري. هذه العلاقة مفيدة للمشتري لأنها تسمح بمقارنة وضع الإسكان بوضع الملكية في الطابو. لكن الإسكان ليس تقريرًا هندسيًا عن مقاومة الزلازل، وليس وثيقة DASK، ولا تقييمًا عقاريًا، ولا ضمانًا بأن كل تعديل داخلي أو خارجي جرى بعد صدوره بقي متوافقًا مع المشروع.
افحص التغييرات اللاحقة لصدور الوثيقة
من الأخطاء الشائعة أن يكتفي المشتري بوجود إسكان قديم ثم لا يقارن الشقة الحالية بالمشروع المعتمد. إغلاق الشرفات، دمج غرف أو وحدات، إضافة ميزانين، ضم مساحة مشتركة، تغيير الواجهة، تحويل السكن إلى استعمال تجاري أو إجراء تعديل جوهري قد يحتاج إلى مراجعة مستقلة. إذن الاستخدام الصادر قبل هذه الأعمال لا يجعلها قانونية تلقائيًا. إذا كان الاستعمال أو التقسيم الحالي مختلفًا، فيجب الحصول على بيان حديث من البلدية أو الجهة المختصة، والاستعانة بمتخصص عند الحاجة لمعرفة وضع التعديل ومتطلبات تصحيحه.
لا تخلط بين الإسكان وYapı Kayıt Belgesi
Yapı Kayıt Belgesi وثيقة نشأت ضمن إطار قانوني مختلف، ولا يجوز تقديمها للمشتري وكأنها Yapı Kullanma İzin Belgesi عادي. نشرت وزارة البيئة وTKGM قواعد خاصة بالمباني التي حصلت على Yapı Kayıt Belgesi، ومنها شروط محددة تتعلق بتغيير نوع العقار في السجل وإقامة الملكية المشتركة. لذلك يجب تحديد اسم الوثيقة وأساسها القانوني بدقة. عبارة تسويقية مثل «المبنى تم تقنينه» لا تكفي لاتخاذ قرار شراء.
اربط الإسكان بالطابو والمشروع المعماري
الملف الأقوى للشقة هو الملف المتناسق: بيانات القطعة والمبنى في الطابو تطابق المشروع المعتمد؛ رقم الوحدة المستقلة والطابق يطابقان الشقة التي عاينها المشتري؛ وثيقة الاستخدام تخص البناء المكتمل والاستعمال المعني؛ ووضع kat irtifakı أو kat mülkiyeti مفهوم ومفسر. إذا كان المبنى مكتملًا منذ مدة لكنه ما زال تحت kat irtifakı، فلا تفترض أن الموضوع مجرد تأخير إداري، بل اسأل عن السبب وتحقق من وضع البلدية والسجل.
قائمة إغلاق عملية قبل الشراء
قبل دفع مبلغ جوهري، تحقق من إذن الاستخدام لدى الجهة المختصة أو احصل على نسخة موثوقة منه، وسجل تاريخه ونطاقه، وقارنه بالمبنى القائم والمشروع المعتمد، واحصر أي تعديل أو تغيير استعمال جرى بعده. راجع الطابو ووضع الملكية المشتركة قرب موعد الإفراغ. إذا بقي تعارض في البلوك أو نطاق الإذن أو الاستعمال أو رقم الوحدة أو كان هناك تعديل غير مفسر، فلا تعتبر الفحص منتهيًا. الهدف ليس جمع ورقة تطمئن المشتري، بل بناء سلسلة إثبات متماسكة تؤكد أن المبنى أُجيز استعماله وأن الوحدة التي ستُنقل ملكيتها هي نفسها الوحدة المعتمدة قانونيًا وفنيًا في ملف العقار.