DAB nedir ve neden sadece formalite değildir?
Döviz Alım Belgesi (DAB), yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminde uygulanan döviz prosedürünün banka tarafından düzenlenen belgesidir. TKGM, ilgili işlemlerde yabancı paranın banka aracılığıyla belirlenen çerçevede satılması ve tapu işleminde kullanılmak üzere DAB düzenlenmesi gerektiğini açıklar. Ayrıca DAB’ın banka tarafından KEP üzerinden gönderilmesine ilişkin talimat yayımlamıştır. Bu nedenle DAB, alıcıdan ve işlemden kopuk bir evrak değil; belirli satışa ait resmi ödeme kanıt zincirinin parçasıdır.
Geri dönülmez ödeme öncesinde temel alanları eşleştirin
Alıcının kimlik bilgileri, satılan döviz tutarı ve cinsi, TL karşılığı, banka, tarih ve işlemi taşınmaz edinimiyle bağlayan referanslar kontrol edilmelidir. Değerlerin sözleşmedeki satış bedeli ve dosyadaki banka transferleriyle uzlaştırılabilir olması gerekir. Tutar, taraf veya zaman farkı otomatik olarak hata anlamına gelmez; ancak ödeme izi tamamlanmış sayılmadan önce açıklanmalı ve belgelenmelidir.
DAB ile satıcıya ödeme kanıtını ayırın
DAB, ilgili döviz satış işlemini gösterir; her durumda satış bedelinin satıcının hesabına geçtiğini tek başına kanıtlamaz. TKGM, taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık dosyalarında DAB yanında alıcıdan satıcıya yapılan havaleye ilişkin banka onaylı dekont da ister. Ayrıca bu dosyalarda DAB, resmi satış bedeli, değerleme ve toplam transfer/ödemelerin aranan değerle uyumlu olması gerektiğini açıklar. Vatandaşlık amacı bulunmasa bile banka dekontlarının eksiksiz saklanması, kimin ödediğini, kimin aldığını ve hangi amaçla transfer yapıldığını gösterir.
Her ödeme için mutabakat tablosu oluşturun
Rezervasyon ücreti, kapora, ara ödeme ve nihai bakiye varsa her hareket ayrı satırda izlenmelidir. Tarih, para birimi, gönderen hesap, lehtar hesap, açıklama, sözleşmedeki niteliği ve satış bedelinden mahsup edilip edilmediği kaydedilmelidir. Böylece aynı tutarın iki kez sayılması veya sözleşme ile dekont arasındaki bağın kaybolması önlenir. Kur değişiyorsa sonradan tahmini kur kullanmak yerine her aşamadaki gerçek banka belgesi esas alınır.
Ödeme serbest bırakma kapısı kurun
Kontrol kuralı açık olmalıdır: önceki kanıt seti tamamlanmadan sonraki önemli ödeme gönderilmez. Büyük veya son ödeme öncesinde lehtar kimliği, IBAN, hesap sahibinin satıcıyla ilişkisi, gerekiyorsa DAB, güncel sözleşme ve tarafların kapanmadan önce çözülmesini kararlaştırdığı hukuki/teknik koşullar doğrulanmalıdır. Son dakikada banka hesabı değişirse tek bir e-postaya güvenmeyin; yeni talimatı bağımsız kanaldan yeniden teyit edin.
Üçüncü kişiye ödeme ve dolandırıcılık riski
Bedelin çalışan şahsi hesabına, ilgisiz şirkete veya yeni bildirilen hesaba açıklamasız gönderilmesi talebi işlemi durdurmalıdır. Tahsilat vekili, güvenli hesap veya grup şirketi düzenlemesi bazı işlemlerde hukuken mümkün olabilir; fakat yazılı belgeler bu ödemenin alıcının gerçek satıcıya olan borcunu neden geçerli biçimde sona erdirdiğini göstermelidir. Tapu randevusunun yakın olması lehtar doğrulamasını atlama gerekçesi değildir.
Fark veya eksiklik nasıl yönetilir?
İstisnayı görünmez hale getirmeyin; tam olarak yazın. DAB tutarının düşük olması, farklı lehtar adı, eksik ödeme referansı, daha önce yapılmış avans veya amacı belirsiz dekont gibi durumlarda kapatma kanıtı belirleyin. Banka teyidi, banka onaylı dekont, sözleşme eki, hesap dökümü veya belgelerle desteklenen satıcı açıklaması kullanılabilir. Başka bir incelemeci para akışını varsayımsız yeniden kurabiliyorsa istisna kapatılır.
İşlem sonrası arşiv
DAB, varsa KEP gönderim referansı, banka dekontları, ödeme talimatları, sözleşme, mutabakat tablosu ve farkları açıklayan yazışmalar tek dosyada tutulmalıdır. Bu paket tapu incelemesi, muhasebe, olası uyuşmazlık, yeniden satış veya ilgiliyse vatandaşlık dosyasında önem taşıyabilir. Dosya adları tarih ve ödeme aşamasını gösterecek şekilde düzenlenmelidir.
Güncel resmî kaynaklar
TKGM 2022/1 sayılı DAB Genelgesini ve ek talimatları, yabancı alıcılar için gerekli belgeleri ve DAB’ın KEP üzerinden gönderimine ilişkin açıklamaları yayımlar. Vatandaşlık işlemlerinde değerlerin nasıl birbiriyle uyumlu olması gerektiğine dair ayrıca rehber bulunur. Banka ve tapu uygulamaları güncellenebildiğinden canlı işlemde son TKGM ve banka talimatları yeniden kontrol edilmelidir.
Ek sorular ve açıklamalar
DAB banka dekontuyla aynı şey midir?
Hayır. DAB döviz satış işlemini, banka dekontu ise para transferini kanıtlar.
DAB tapu sürecine kim gönderir?
TKGM açıklamasına göre banka KEP üzerinden gönderir.
DAB varsa dekont saklanmalı mı?
Evet. Para akışını ispatlar ve bazı süreçlerde açıkça aranır.
Satıcı son anda hesabını değiştirirse ne yapılır?
Ödeme durdurulmalı ve yeni talimat bağımsız kanaldan doğrulanmalıdır.
Tutar farkı ne zaman kapanır?
DAB, sözleşme ve banka kayıtları belgeli açıklamayla tam olarak uzlaştırıldığında.