Tahliye Taahhüdü Kırmızı Bayrakları
Kırmızı bayrak 1: kira sözleşmesiyle aynı imza paketi
Tüm evrakın aynı anda imzalandığı ve önce kiralananın teslim edildiğine dair bağımsız kanıt olmadığı görülüyorsa risk yüksektir. TBK 352 teslimden sonra verilen yazılı taahhüdü esas alır; basılı tarihle yetinmeyin, olay sırasını yeniden kurun.
Kırmızı bayrak 2: asılın izlenememesi
Aslı olmayan ve saklama durumu açıklanamayan telefon görüntüsü imza ve ispat riskini artırır. Saklama zincirini ve en güvenilir nüshayı isteyin. Asıl bulunamıyorsa bunu satın alma kararında açık eksik olarak gösterin.
Kırmızı bayrak 3: açıklanamayan boşluk veya değişiklik
Silinti üzerine tarih, boş alan, farklı sayfa veya imzasız ek belgenin anlamını değiştirebilir. Belgeyi “düzeltmeyin”; mevcut hâliyle koruyun, açıklama ve bağımsız destek isteyin, hukukçuya inceletin.
Kırmızı bayrak 4: kiracı veya taşınmaz eşleşmiyor
Küçük yazım farkı açıklanabilir; ancak farklı kişi, bağımsız bölüm veya sıfat, taahhüdün alıcının beklediği tahliyeyi kapsamaması anlamına gelebilir. Kimlik, adres/bölüm, sözleşme ve fiili kullanıcıyı eşleştirin.
Kırmızı bayrak 5: birden fazla tahliye tarihi
Bir nüshada bir, diğerinde başka tarih ya da “uzattık” diyen mesaj varsa geçerli tarihin delille belirlenmesi gerekir. Satış aracısının seçtiği tarihe göre kapanış takvimi kurmayın.
Kırmızı bayrak 6: tarih geçti ama işlem bilinmiyor
Bu ciddi risktir. TBK 352 taahhüt edilen tarihten başlayan bir aylık dönemde işlem öngörür. Dosya numarası ve başvuru tarihi yoksa veya “henüz karar vermedik” deniyorsa avukat süreci derhal değerlendirmelidir.
Kırmızı bayrak 7: uyuşmazlığın küçümsenmesi
“Kiracı sadece itiraz ediyor” yeterli değildir. İmza/tarih inkârı, arabuluculuk, icra veya dava belgeleriyle risk dosyasına girmelidir. Gerçek tahliye uyuşmazlığı varken taşınmazı boşmuş gibi fiyatlamayın.
Kırmızı bayrak 8: sözlü çıkış vaadi
“Haftaya çıkar” veya “kendisi tanıdık” sözü fiili teslimin ya da sağlam hukuki dosyanın yerini tutmaz. Kiracı kalırsa yatırımın fiyat ve kullanım açısından hâlâ çalışıp çalışmadığını test edin.
Kırmızı bayrak 9: dosya gösterilmeden ödeme baskısı
Asıl taahhüt veya uyuşmazlık dosyası açıklanmadan iadesiz kapora/transfer istenmesi ayrıca işlem riskidir. Geri dönülmez mali yükümlülükten önce esaslı belgeler görülmelidir.
Kırmızı bayrak 10: alıcıya teslim paketi yok
Belge satıcıda kalır, kira sözleşmesi, deliller, yazışmalar ve süreç kayıtları devredilmezse yeni malik zor durumda kalır. Tapu devrinde imzalı envanter isteyin.
Nasıl tepki verilmeli?
Her kırmızı bayrak işlemi iptal ettirmez. Kapanıştan önce giderilebilir, hukuki görüş gerektirir veya boş teslimi güvenilmez kılar şeklinde sınıflandırın. Kayıp asıl, şüpheli kronoloji ve muhtemel süre kaybı birlikteyse fiyatın delilden daha iyi bir sonucu varsaymasına izin vermeyin.
Birleşik risk deseni
En tehlikeli dosya bazen tek büyük kusur değil, birlikte anlamlı hâle gelen küçük işaretler taşır: aslı olmayan tarama, anahtar teslimiyle uyuşmayan tarih, taşınmazda farklı fiili kullanıcı ve “sonra çözeriz” diyerek hızlı ödeme isteyen satıcı. Bu durumda her işareti ayrı ayrı kapatıp toplam etkisini unutmayın. Açık maddeler tablosu hazırlayın; gereken belgeyi, kimin sağlayacağını ve son tarihi yazın. Eksikler kapanıştan önce çözülmezse taşınmazı kira ilişkisi devam edecekmiş gibi yeniden değerleyin. Tahliye taahhüdü ayrıca kira hukukundaki diğer fesih veya tahliye sebeplerinin yerine geçmez; her yolun şartı ayrıdır ve somut dosyada avukat tarafından incelenmelidir.
Son kontrol sorusu
Dosyayı kapatmadan önce şu soruyu sorun: bu belge hiç olmasaydı taşınmazı aynı fiyata ve aynı kullanım planıyla yine satın alır mıydık? Cevap hayırsa, taahhüt işlem için kritik demektir ve delil standardı daha yüksek tutulmalıdır. Cevap evetse bile belge hakkındaki yanlış bilgi sözleşmeye taşınmamalı; mevcut risk dürüstçe kaydedilmelidir.