Tahliye Taahhüdü Karar Çerçevesi
Neden karar çerçevesi?
Bu kayıt tahliye taahhüdünü yeniden anlatmak için değil, karmaşık belge dosyasını net bir satın alma veya yönetim kararına dönüştürmek için hazırlanmıştır. Satıcının elinde düzgün görünen bir belge bulunabilir; ancak alıcının sonucu teslim kronolojisine, imzalayanın kimliğine, kira ilişkisine, taahhüt tarihine, usul süresine, mevcut uyuşmazlığa ve işlemin boş teslime ne kadar bağlı olduğuna göre değişir. Bu nedenle çerçeve ardışık karar kapıları kullanır.
Birinci kapı: temel unsurlar var mı?
Asıl veya güvenilir şekilde doğrulanmış nüshayla başlayın. Belge yazılı olmalı, aynı kiracı ve kiralanana bağlanmalı ve anlaşılır bir tahliye tarihi içermelidir. TBK 352’nin öngördüğü şekilde kiralananın tesliminden sonra verildiğini destekleyen kronolojiyi test edin. Kira sözleşmesi, anahtar teslimi, ilk ödeme, mesajlar ve sonraki kabuller karşılaştırılmalıdır. Teslim sonrası sıra veya imzalayanın kimliği ispatlanamıyorsa koşulsuz güven kararı verilmemelidir.
İkinci kapı: delil kalitesi
Delilleri üç katmana ayırın: taahhüt ve kira sözleşmesi gibi doğrudan asıllar; banka transferi, mesaj ve teslim kaydı gibi destekleyici deliller; aslı bulunmayan tarama veya açıklanamayan değişiklik gibi tartışmalı materyal. Çok sayıda belge, merkezi belgenin zayıflığını gidermez. Karar dosyası aslın nerede olduğunu, kimde bulunduğunu, değişiklik olup olmadığını ve tahliye planı bakımından ilgili kişilerin durumunu göstermelidir.
Üçüncü kapı: süre hâlâ açık mı?
Tahliye tarihi gelmiş veya yaklaşmışsa hemen hukuki takvim oluşturun. TBK 352, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yolunu düzenler. Satış ekibi kritik süreyi varsayımla hesaplamamalıdır; avukat başlangıcı ve uygun yolu teyit etmelidir. Muhtemel süre geçmişse veya başlangıç ispatlanamıyorsa alternatif haklar incelenene kadar taahhüde tek başına güvenilmemelidir.
Dördüncü kapı: uyuşmazlık var mı?
İmza veya tarih inkârı, arabuluculuk, ihtar, icra, dava, istinaf ya da sonradan yapılan anlaşma açıkça sorulmalıdır. Dosya numarası ve paylaşılabilir belgeler alınmalı, sözlü iddia ile kanıtlanmış durum ayrılmalıdır. Kira uyuşmazlıkları genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; ilamsız icrayla tahliyeye ilişkin resmi istisna ayrıca dikkate alınmalıdır. Devam eden işlem, tahliyenin kesin olduğu anlamına gelmez.
Beşinci kapı: satın alma boş teslime ne kadar bağlı?
Kiracı altı ay veya daha uzun süre kalırsa ne olacağını modelleyin. Yatırım kiracılı hâlde de çalışıyorsa taahhüdün fiyat kararındaki ağırlığı azaltılabilir. Alıcı belirli tarihte oturacak veya geliştirme yapacaksa delil standardı ve kapanış korumaları artırılmalıdır. Doğrulanabilir koşula dönüşmemiş “boş teslim” vaadi için fiyat primi ödenmemelidir.
Karar sonuçları
- Güven: temel unsurlar, asıl, kronoloji, kimlik, tarih ve usul yolu açık; çözülmemiş esaslı uyuşmazlık yok.
- Şartlı güven: kapanıştan önce giderilebilir bir eksik var; yazılı koşul, sorumlu ve son tarih belirlenir.
- Güvenme: zamanlama, imza, tarih, süre veya uyuşmazlıkta esaslı belirsizlik var; taşınmaz kiracı kalacakmış gibi değerlenir.
- İşlemi duraklat: satıcı aslı/uyuşmazlığı saklıyor veya kritik boşluk kapanmadan geri dönülmez ödeme istiyor.
Kapanıştan önce son kontrol
Karar notu imzalanmadan önce alıcı ekibi belgeyi bağımsız olarak yeniden okumalıdır. Taahhüt tarihi kira sözleşmesinden kopyalanmış kabul edilmemeli; anahtar teslimi ve ilk fiili kullanım delilleri dosyada gösterilmelidir. Tahliye tarihi yaklaşmışsa sorumlu avukatın iletişim bilgisi, kullanılacak asıl nüsha ve tebligat adresleri doğrulanmalıdır. Satıcıdan alınan her açıklama belgeye bağlanmalı, özellikle “kiracı kesin çıkacak” gibi sonuç bildiren sözler kanıt yerine geçirilmemelidir. Kapanış tutanağında hangi kira ve tahliye belgelerinin alıcıya teslim edildiği tek tek yazılmalıdır. Böylece mülkiyet devrinden sonra belge arama, asıl nüshayı bulamama veya sürenin kimin tarafından takip edileceğinin bilinmemesi gibi operasyonel hatalar azaltılır.
Karar notu
İnceleme sonunda doğrulanmış olguları, eksik belgeleri, avukatın süre ve yol görüşünü, kiracının kalmasının fiyat ve kullanım etkisini ve seçilen sonucu tek sayfalık notta kaydedin. Böylece taahhüt denetlenemeyen pazarlama söylemine dönüşmez; alıcının kararı somut delile dayanır.