Tahliye Taahhüdü İş Akışı Rehberi
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesine eklenip unutulacak idari bir kâğıt değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesi hâlini düzenler. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Bu nedenle doğru iş akışı, belgeyi düzenlendiği andan yasal sürenin sonuna kadar tarihli bir delil dosyası olarak yönetir.
Aşama 1: Taahhüdü kira sözleşmesinin imzasından ayırın
Önce kiralananın fiilen ne zaman teslim edildiğini ve taahhüdün ne zaman imzalandığını kanıtlayın. Kâğıtta sonraki bir tarih yazması tek başına yeterli değildir; çevre belgeler taahhüdün sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alındığını gösteriyorsa sorun doğabilir. Kira sözleşmesini, anahtar/teslim tutanağını ve kronolojiyi gösteren tarihli yazışmaları saklayın. Amaç sonradan biçim yaratmak değil, gerçek olay sırasının kanundaki koşulla uyumlu olup olmadığını test etmektir.
Aşama 2: Taraf, kiralanan ve tahliye tarihini doğrulayın
Dosya kiracıyı, kiraya vereni ve kiralananı tereddütsüz göstermeli; boşaltma tarihi belirli olmalıdır. Birden fazla kiracı varsa, mülkiyet el değiştirmişse veya temsilci imzalamışsa her yapının aynı sonucu doğuracağını varsaymayın; somut olay için hukuki inceleme alın. İsimleri, imzaları, adresi veya bağımsız bölüm bilgisini kira sözleşmesiyle eşleştirin. Hangi kira ilişkisine ait olduğu güvenle kurulamayan belgeyi açık konu olarak tutun.
Aşama 3: Aslı koruyun ve sürümleri yönetin
Belgenin aslını güvenli dosyada saklayın; tarama, tercüme veya verilen kopyaları kaydedin. İmzadan sonra tarih ya da metin üzerinde değişiklik yapmayın. Boşluk, üst yazı, farklı kalemle ekleme veya silinti varsa bunu belgelendirin ve hukuki değerlendirmeye taşıyın. Noter işlemi bazı uyuşmazlıklarda ispatı güçlendirebilir; ancak TBK 352’nin odağı yazılı taahhüt, teslimden sonraki zamanlama ve belirli tarihtir. Noter onayını bu maddi koşulların yerine geçen bir unsur gibi değerlendirmeyin.
Aşama 4: Tarihi hukuki takvime alın
Taahhüt edilen tahliye tarihini önceden uyarı veren kontrollü takvime girin. Tarih yaklaşırken kiracının gönüllü çıkış planını, anahtarları, eşyayı, sayaçları ve mali hesabı netleştirin. Kiracı çıkmazsa 352. maddedeki bir aylık dönem kritik hâle gelir. Bu nedenle açık uçlu müzakere yürütülse bile son gün unutulmamalıdır. Görünüşte güçlü bir belge, süre yönetilmezse pratik değerini kaybedebilir.
Aşama 5: Uygun usul yolunu seçin
Tahliye gerçekleşmezse somut dosyada icra yolunun mu yoksa dava yolunun mu kullanılacağı belirlenmelidir. Seçim usulîdir ve belgenin/olayın özelliklerine bağlıdır; sürenin bitiminden önce avukat değerlendirmesi almak gerekir. 6325 sayılı Kanun kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı yaparken, 18/B maddesi İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeyi istisna eder. Her yöntem için aynı süreç varsayılmamalıdır.
Aşama 6: Diğer tahliye sebeplerini ayrı tutun
Tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa veya ödeme temerrüdü gibi başka yasal sebepleri ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde taahhüdün sorunlu olması kiraya verenin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez; yalnız bu belgeye dayanan 352. madde yolunun kendi koşullarını karşılaması gerektiğini gösterir. Farklı hukuki sebeplerin bildirim ve sürelerini ayrı izleyin.
Aşama 7: Dosyayı denetlenebilir sonuçla kapatın
Kiracı gönüllü çıkarsa anahtar, taşınmaz durumu, sayaçlar, güvence bedeli ve son hesapları içeren teslim tutanağı düzenleyin. İcra veya dava başlatılırsa başvuru tarihini, dosya numarasını, tebligatı ve sonucu saklayın. Mülk dosyasına yalnız “tahliye taahhüdü var” yazmayın; hangi nüshanın incelendiğini, tahliye tarihini, kanıt durumunu, sıradaki adımı ve son işlem tarihini kaydedin.
Sonuç
İyi bir iş akışı taahhüdü kontrollü zaman çizgisine çevirir: teslim, imza, doğrulama, koruma, izleme ve zamanında işlem. Kiracılı taşınmaz satın alan kişi de boş teslim planını belge adının varlığına değil, hâkim nüshaya, gerçek olaylara ve güncel süreye dayandırmalıdır.