Tahliye taahhüdü nasıl doğrulanır?
Tahliye taahhüdü, zamanı ve bağlamı incelenmeden değerlendirilebilecek sıradan bir kira maddesi değildir. Önemi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352 nci maddesindeki şartlar oluştuğunda kiraya verene belirli bir sona erdirme yolu sağlayabilmesidir. Madde, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı tarafından belirli bir tarihte boşaltmaya yönelik yazılı taahhüt verilmesini ve bu tarihte boşaltılmaması hâlinde kiraya verenin kanuni süre içinde icra veya dava yoluna başvurmasını düzenler. Bu nedenle belgenin değeri başlığından değil; teslim, imza, kimlik, tahliye tarihi ve zamanında işlem delillerinden doğar.
1. Kira sözleşmesi ve teslim kanıtıyla başlayın
Taahhüdü incelemeden önce aynı bağımsız bölüme ait kira sözleşmesini ve kiralananın kiracıya ne zaman teslim edildiğini gösteren kayıtları alın: teslim tutanağı, anahtar teslimi, belgeli fiili kullanım başlangıcı veya başka güvenilir delil. TBK 352 taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini esas aldığı için zaman sırası kritik önemdedir. Dosya kullanımın ne zaman başladığını ve taahhüdün ne zaman imzalandığını gösteremiyorsa, sadece form üzerindeki tarihle bu boşluk kapatılmamalıdır.
2. Yazılı şekli ve taahhütte bulunan kiracıyı doğrulayın
Kanun kiracının yazılı taahhüdünden söz eder. İsim, kimlik bilgisi ve imzayı kira sözleşmesi ve diğer kayıtlarla eşleştirin. Birden fazla kiracı varsa veya taşınmazı birkaç kişi kullanıyorsa hangi hukuki kiracının taahhüt verdiğini ve ilgili tarafların durumunu açıklığa kavuşturun. Bir temsilci imzaladıysa bu özel taahhüdü verme yetkisini araştırın; daireyle bağlantılı herhangi bir kişinin kiracıyı otomatik olarak bağladığını varsaymayın.
3. Tahliye tarihi açık olmalıdır
Taahhüdün konusu belirli bir tarihte boşaltmadır. Tarihi belgede göründüğü şekliyle kaydedin; rakam ve yazı arasında çelişki, açıklanamayan düzeltme, ekleme veya boşluk olup olmadığını inceleyin. Tarihin sonradan doldurulduğu ya da ne zaman yazıldığı konusunda uyuşmazlık varsa, belirsizliği satıcının lehine temiz bir olguya dönüştürmeyin. Belgenin aslı ve düzenlenme koşulları hukuk incelemesi gerektirebilir.
4. Taahhüt tarihini fiili teslimle karşılaştırın
Kira sözleşmesi tarihi, gerçek teslim tarihi, taahhüt imza tarihi ve vaat edilen tahliye tarihini tek bir kronolojide gösterin. Teslimden sonra şartı biçimsel bir ayrıntı değildir. Belge, kiracıya anahtar verilmeden önce giriş koşullarının parçası olarak imzalanmış görünüyorsa sırf üzerinde sonraki bir tarih yazdığı için şartın gerçekleştiğini kabul etmeyin. Zaman sırasını destekleyen bağımsız kanıtları koruyun.
5. Tahliye tarihinden sonraki bir aylık süreyi izleyin
TBK 352, kiracı vaat edilen tarihte çıkmazsa icra veya dava yolunu düzenler ve bu işlemi tahliye tarihinden başlayarak bir aylık süreye bağlar. Bu nedenle başlangıçta kullanılabilir olan bir belge, gerekli işlem zamanında yapılmazsa kapanış planında aynı değeri taşımayabilir. Satın alma incelemesinde tarih geçmişse hangi işlemin hangi gün yapıldığını sorun. İcra veya dava dosya numarası ve kayıt tarihini alın; yalnızca “tahliye başlatıldı” açıklaması yeterli değildir.
6. Yeni malikin ihtiyacı ile tahliye taahhüdünü karıştırmayın
TBK 351 ve 352 farklı hukuki yollardır. 351 yeni malikin belirli kişiler için gerçek konut veya işyeri ihtiyacını düzenler; 352 ise kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında yazılı tahliye taahhüdünü ele alır. Alıcı kendisi oturacak diye doğrulanmamış bir taahhüdü diğer yolun şartlarının yerine geçen otomatik belge olarak görmeyin. Her hukuki sebebin vakıa ve sürelerini ayrı kaydedin.
7. İmzadan sonraki gelişmeleri inceleyin
Sonraki ek protokol, yenileme, yeni kira sözleşmesi, sulh yazışması veya tahliye tarihini değiştiren mesajları toplayın. İlişki sonradan değişmişse eski taahhüdü boşlukta değerlendirmeyin. Kronolojiyi kurun ve kiraya verenin daha sonraki davranışıyla önceki taahhüde dayanması arasında görünür bir çelişki varsa bunu kayıt altına alın. Sonraki düzenlemelerin hukuki etkisi gerçek metinlere göre değerlendirilmelidir.
8. Satış boş teslim şartına bağlıysa
Henüz uygulanmamış bir taahhüt var diye satın alma bedelinin tamamını serbest bırakmayın. Alıcının boş teslimi esas alması hâlinde en güçlü kapanış kanıtı kiracının fiilen çıkması, anahtar teslimi ve bağımsız bölümün görülmesidir. Alternatif olarak koşul gerçekleşene kadar açık bir sözleşmesel bedel tutma mekanizması kurulabilir. Tahliye taahhüdü hukuki pozisyon sağlayabilir ancak gerçekleşmiş boş teslimle aynı değildir.
9. Açık icra veya dava varsa
İcra veya dava dosyasını, tebligatları, itirazları ve kararları alın. Dosyadaki taşınmaz, kiracı ve taahhüt tarihinin alıcıya gösterilen belgeyle aynı olduğunu doğrulayın. Dilekçe kopyası tek başına kanuni sürede dosyalama yapıldığını ispatlamaz. Mevcut aşamayı, sonraki tarihi ve imza, tarih veya teslim konusunda uyuşmazlık bulunup bulunmadığını kaydedin.
10. Delil zincirini koruyun
Tam dosya kira sözleşmesini, teslim kanıtını, taahhüdün aslını veya güvenilir tam kopyasını, ilgili kimlik ve imza kayıtlarını, sonraki bildirimleri, icra veya dava belgelerini ve varsa sulhü içermelidir. Boşluk, düzeltme veya eklemeleri görünmez hâle getirecek biçimde belgeyi yeniden yazmayın. Başka bir inceleyen yalnızca dosyaya bakarak kronolojiyi yeniden kurabilmelidir.
Kırmızı bayraklar
- Taahhüt teslimden önce tarihli veya zamanlaması kanıtlanamıyor.
- Açık bir tahliye tarihi yok.
- Tarihte açıklanamayan boşluk veya değişiklik bulunuyor.
- İmzalayan kişi kira ilişkisindeki kiracıyla uyuşmuyor.
- Tahliye tarihinden sonra bir ay geçmiş ve zamanında işlem kanıtı yok.
- Taahhüt fiilen gerçekleşmiş boş teslim gibi sunuluyor.
- Sonraki sözleşme satıcının anlatımıyla çelişiyor.
- Dosya numarası olmayan icra veya dava iddiası.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt otomatik yeterli midir? TBK 352 teslimden sonra verilen yazılı taahhütten söz eder; gerçek kronoloji doğrulanmalıdır.
Tahliye tarihinden sonra ne kadar sürede işlem gerekir? Madde 352 icra veya davayı bu tarihten başlayan bir aylık süreye bağlar.
Taahhüt satış gününde boş teslim garantisi midir? Hayır; fiili çıkış veya hukuki sürecin gerçek durumu ayrıca görülmelidir.