Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Şirket Satıcı Yetkisi
Hazır olmak, şirket belgelerinin bir klasörde bulunması değildir. Bir sonraki geri dönüşü zor adım için gereken her belgenin güncel, satıcı ve taşınmazla uyumlu olması ve açık kalan her hususun sorumlusu ile kapanış tarihinin belirlenmiş olmasıdır. Kurumsal satıcılı bir işlem bu nedenle dört geçiş noktasına ayrılmalıdır: geri alınması güç bir kapora öncesi, bağlayıcı sözleşme öncesi, önemli para transferi öncesi ve tapu randevusu öncesi. Yetki sorusu tapu gününe bırakılmamalıdır.
Kapora veya rezervasyon öncesi
Satıcının tam ticaret unvanını ve MERSİS ya da ticaret sicili numarasını alın. Şirket adına pazarlık yapan kişiyi tanımlayın ve satıcı tüzel kişiyi tapudaki güncel malik ile karşılaştırın. Proje pazarlama şirketi, emlak işletmesi veya satış şirketi tapu malikinden farklıysa aralarındaki ilişki belgelenmelidir; aracıya para gönderme yetkisi varsayılmamalıdır. Her ön ödeme yazılı amaç, lehtar ve iade koşuluna bağlanmalı, banka hesabı transferden önce bağımsız biçimde doğrulanmalıdır.
Bağlayıcı sözleşme öncesi
İmzadan önce şirketin tescilli temsil şekli anlaşılmış olmalıdır. Güncel sicil bilgilerini ve ilgili ilanları alın; taşınmaz satışı için yönetim kurulu, ortaklar kararı, vekâletname veya başka hangi yetki belgesine dayanıldığını kontrol edin. Müşterek temsil varsa gerekli tüm imzacıları planlayın. Belgenin taşınmazı, işlem türünü, fiyat sınırını veya satış bedelini tahsil yetkisini ne ölçüde kapsadığını inceleyin. Yurt dışı şirket belgeleri kullanılacaksa tercüme, apostil veya tasdik işlemleri de son güne bırakılmamalıdır.
Önemli ödeme öncesi
İmza yetkisi ile banka hesabı doğrulaması farklı riskleri kapatır. Ödeme talimatı veren kişinin hâlâ yetkili olduğunu yeniden teyit edin; lehtar adı ve IBAN bilgisini bağımsız kanaldan doğrulayın. Tutarı sözleşmedeki ödeme planıyla eşleştirin ve banka referansını saklayın. Sözleşmeden sonra hesap değişirse bunu sıradan idari değişiklik değil, yeni teyit ve belgeli onay gerektiren bir istisna olarak yönetin.
Tapu devri öncesi
Aradan önemli süre geçmişse veya şirket hakkında yeni ilan çıkmışsa sicili yenileyin. Temsilcinin kimliği, yetki belgesi ve gerekli şirket kararları hazır olmalıdır. Tapudaki malik, bağımsız bölüm, arsa payı ve önemli takyidat sözleşmeyle eşleştirilir. Randevunun alınmış olması şirket yetkisinin otomatik onaylandığı anlamına gelmez. Dosya yoruma gerek bırakmadan şu soruları cevaplamalıdır: kim imzalayacak, hangi sıfatla, hangi güncel belgeye dayanarak ve nihai ödeme kime yapılacak?
Hazırlık panosu
- Şirket: unvan, numara ve güncel durum tamam.
- Temsil: kişi, imza şekli ve kapsam tamam.
- Taşınmaz: malik, bağımsız bölüm ve kısıtlar uyumlu.
- Ödeme: lehtar, IBAN ve tutar doğrulandı.
- Zaman: süresi geçmiş kritik belge veya sahipsiz açık koşul yok.
Kırmızı kalan her madde erteleme, geri dönüşü zor ödeme yapılmadan koşullu ilerleme veya ek kanıt toplama kararı doğurmalıdır. Ticari takvim, eksik yetki zincirinin yerine geçmez.
Son anda değişen yetki nasıl ele alınır?
Şirket temsilcisi, imza düzeni veya yetki belgesi ilk incelemeden sonra değişirse eski kontrol tapu gününe otomatik olarak taşınmamalıdır. Güncel ticaret sicili kaydı ile taşınmaz işlemini kapsayan yetki belgesini yeniden eşleştirin; kimin sözleşmeyi imzalayabildiğini, kimin bedeli tahsil etmeye veya ödeme talimatı vermeye yetkili olduğunu ayrı ayrı doğrulayın. Maddi bir fark varsa son ödeme veya devir, yetkinin güncel ve şirketle doğrudan bağlantılı kanıtı dosyaya girmeden hazır kabul edilmemelidir.
SSS
İlk hangi son tarih tanımlanmalı?
Para veya yükümlülüğün geri alınmasının zorlaştığı ilk nokta; bu tarih çoğu kez tapu gününden erkendir.
Satış müdürünün onayı yeterli mi?
Kişi tescilli temsilci veya ilgili işlemi kapsayan geçerli yetki sahibi değilse yeterli değildir.
Yönetim kurulu kararı kapanışa kadar gelmezse?
Karar yetkinin ispatı için gerekliyse dosya hazır sayılmaz; ilgili adımdan önce alınmalı ve doğrulanmalıdır.
Resmî kaynaklar
- Ticaret Bakanlığı — MERSİS: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/ticaret-sicili/merkezi-sicil-kayit-sistemi-mersis
- Ticaret Bakanlığı — Ticaret Sicili: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/ticaret-sicili
- TKGM — Tapu İşlemleri: https://www.tkgm.gov.tr/tapu-db/tapu-islemleri
- TKGM — Satış belgeleri: https://www.tkgm.gov.tr/en/node/206