Kat Mülkiyeti Durumu Karar Çerçevesi
Türkiye’de “Kat Mülkiyetli” olarak sunulan bir daire hakkında karar verirken, fiyat, finansman veya kapanış aşamasından önce dar ama belirleyici bir soru cevaplanmalıdır: Tam olarak satın alınacak bağımsız bölümün güncel tapu kaydındaki hukuki statüsü güvenilir biçimde açık ve tutarlı mı? Cevap güncel resmi kayıttan gelmelidir. TKGM açıklamaları Kat Mülkiyetini tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet rejimi olarak ele alır ve bunu, bina tamamlanmadan önce kurulabilen Kat İrtifakından ayırır. Bu karar çerçevesi söz konusu farkı somut satın alma kararına çevirir; ancak tapu türünü tüm diğer hukuki ve teknik incelemelerin yerine koymaz.
Birinci karar girdisi: doğru bağımsız bölümü belirlemek
Güncel resmi kayıt üzerinden satışa konu taşınmazın kimliğini eşleştirin. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bina veya blok, kat, bağımsız bölüm numarası, kayıtlı nitelik veya kullanım, malik ve arsa payını birlikte okuyun. Bir belgede Kat Mülkiyeti yazması tek başına olumlu karar için yeterli değildir. Kimlik bilgileri başka bir bağımsız bölümü gösteriyorsa veya satıcı pazarlanan daire ile sicildeki bağımsız bölümü açıklayamıyorsa statü sorusu açık kalır. Proje içindeki pazarlama kodu, kapı numarası veya satış planındaki kat tanımı tapu kimliğinin önüne geçemez.
İkinci karar girdisi: statüyü zaman çizgisi içinde okumak
Bağımsız bölüm Kat Mülkiyeti olarak kayıtlıysa bunun güncel statü olup olmadığını ve eski Kat İrtifakı belgesinin yalnızca dönüşüm geçmişini gösterip göstermediğini belirleyin. TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, bir malik başvurusu veya izin belgesinin yetkili idarece tapuya gönderilmesi üzerine ilgili prosedürle Kat Mülkiyetine geçilebildiğini açıklar. Bu nedenle eski bir Kat İrtifakı sureti tek başına ret sebebi değildir. Sorun, güncel kayıt satıcının beyanıyla hâlâ çelişiyorsa veya iddia edilen dönüşüm resmi olarak gösterilemiyorsa ortaya çıkar.
Üçüncü karar girdisi: arsa payı ve kayıtlı kullanım
Bağımsız bölüme bağlı arsa payı kontrol edilmelidir. TKGM arsa payını bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar ve bağımsız bölümle birlikte devredildiğini açıklar. Güncel kayıt, proje bilgisi ve satıcının evrakı arasında arsa payı, bağımsız bölüm numarası veya kayıtlı kullanım açısından fark varsa karar öncesinde sebebi ortaya konmalıdır. Ancak yalnızca dairenin metrekaresi üzerinden “doğru” arsa payı hesaplanmamalıdır; ilk tahsisin değer oranına uygunluğunu yeniden belirlemek tapu müdürlüğünün olağan görevi değildir.
Yeşil karar: statüye güvenilebilir
Yeni tarihli resmi kayıt doğru bağımsız bölümü Kat Mülkiyeti olarak gösteriyor, temel kimlik unsurları ile arsa payı birbirini doğruluyor, kayıtlı kullanım anlaşılmış ve geçmişteki Kat İrtifakı dönüşümü güncel sicille uyumlu ise bu konu açısından yeşil karar verilebilir. Yeşil karar yalnızca kat mülkiyeti statüsüne ilişkindir. İpotek, şerh, kiracı, imar, DASK veya yapısal durumun da olumlu olduğu anlamına gelmez; bunlar ayrı incelemelerdir.
Sarı karar: tanımlı koşul tamamlanmadan ilerleme
Ana statünün doğru olması muhtemel olmakla birlikte önemli bir kanıt eksikse sonuç koşullu tutulmalıdır. Örneğin yalnızca eski tapu sureti varsa, pazarlamadaki kat numarası ile sicildeki bağımsız bölüm numarası farklıysa ve bunun projeyle açıklanması bekleniyorsa veya Kat Mülkiyetine geçildiği söylenmesine rağmen güncel sicil teyidi henüz alınmadıysa sarı karar kullanılır. Koşul belirsiz bırakılmamalıdır: hangi resmi belge veya açıklama isteniyor, kim temin edecek ve hangi ödeme ya da imza aşamasından önce dosyaya girecek açıkça yazılmalıdır.
Kırmızı karar: mülkiyet iddiasına güvenme
Satıcı Kat Mülkiyeti beyan ettiği halde güncel sicil Kat İrtifakı veya başka bir statü gösteriyorsa, bağımsız bölüm kimliği eşleştirilemiyorsa, arsa payı veya kayıt bilgisi açısından önemli ve açıklanamayan çelişki varsa ya da güncel resmi kayıt yerine ekran görüntüsü, tercüme veya sözlü anlatı kabul ettirilmeye çalışılıyorsa kırmızı karar gerekir. Bu durumda hangi belgenin “muhtemelen doğru” olduğunu tahmin etmek yerine önce sicil sorunu çözülmelidir.
Bu çerçevenin karar vermediği alanlar
Kat Mülkiyeti hukuki bir kayıt statüsüdür; yapısal güvenlik notu değildir. İpotekleri, hacizleri, aile konutu şerhini veya başka kısıtları da ortadan kaldırmaz. TKGM uygulaması kat mülkiyeti tescilinin tapu müdürlüğü tarafından bağımsız bir mühendislik güvenlik incelemesi yapıldığı anlamına gelmediğini gösterir. Bu nedenle karar cümlesi dar tutulmalıdır: “Bu bağımsız bölümün kat mülkiyeti statüsü şu tarih itibarıyla doğrulandı.” “Taşınmaz tüm hukuki ve teknik risklerden arındırılmıştır” şeklinde geniş bir sonuç çıkarılmamalıdır.
Birincil resmi kaynaklar
- TKGM 2021/4 Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı açıklamaları.
- TKGM Sıkça Sorulan Sorular, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçiş.