Kat Mülkiyeti Durumu Risk İncelemesi
Türkiye’de kat mülkiyeti durumuna ilişkin risk incelemesi, ilandaki veya satış broşüründeki ifadeden değil, bağımsız bölüm için tapu sicilinde görünen güncel hukuki statüden başlamalıdır. Kat Mülkiyeti tamamlanmış bir yapı üzerindeki bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet rejimidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamaları, bunu henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulabilen Kat İrtifakı statüsünden açıkça ayırır. Bu nedenle ilk risk sorusu şudur: satıcının “kat mülkiyetli” diye sunduğu daire, güncel resmi kayıtta gerçekten aynı statüyle ve aynı bağımsız bölüm olarak görünüyor mu?
Statü ve taşınmaz kimliği uyuşmazlıkları
En önemli risk işareti, pazarlanan daire ile tapuda kayıtlı bağımsız bölümün birbirini tam olarak karşılamamasıdır. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm numarası, kayıtlı nitelik veya kullanım, malik ve arsa payı birlikte kontrol edilmelidir. Bir tapu belgesi gerçek olabilir fakat satışa konu daireye ait olmayabilir. Ayrıca eski bir suret, daha sonra yapılan cins değişikliği, kat mülkiyetine geçiş, düzeltme, ipotek veya başka bir tescil nedeniyle güncel durumu göstermeyebilir. Bu nedenle risk incelemesinde güncel resmi kayıt esas alınmalı ve hangi kimlik bilgilerinin karşılaştırıldığı dosyada açıkça tutulmalıdır.
İkinci temel risk, Kat Mülkiyetinin kanıtlamadığı hususların da kanıtı gibi kullanılmasıdır. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümün tapudaki hukuki statüsü açısından güçlü bir kayıttır; ancak tek başına yapısal güvenlik raporu değildir, ipotek ve şerh bulunmadığını garanti etmez ve daire içinde sonradan yapılmış her fiziksel değişikliğin onaylı mimari projeye uygun olduğunu göstermez. TKGM’nin kat mülkiyeti rehberinde, yapının imar ve yapı kurallarına uygun biçimde inşa edilip edilmediğinin tespitinin projeyi onaylayan yetkili kurumun görevi olduğu; tapu müdürlüğünün proje sunulduğunda yapının teknik niteliğini ayrıca değerlendirmediği belirtilir.
Arsa payı ve ortak yerlerden doğan risk
Bağımsız bölüme bağlı arsa payı ayrıca incelenmelidir. TKGM arsa payını, kanundaki esaslara göre bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez; bağımsız bölüm devredildiğinde ona bağlı arsa payı da devredilir. Bu nedenle güncel kayıt, proje bilgisi ve satıcının belgesinde farklı bağımsız bölüm numarası veya farklı arsa payı görülmesi açıklanmadan dosya kapatılmamalıdır. Öte yandan yalnızca metrekareye bakarak “doğru” arsa payı hesaplamak da doğru değildir. TKGM, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı verilip verilmediğinin denetiminin tapu müdürlüğünün görevi olmadığını açıklar.
Ortak yerler de ayrı bir risk alanıdır. Kat malikleri ortak yerlerde kanuni rejim ve arsa payı çerçevesinde hak sahibidir. Satışta özel otopark, depo, teras veya bahçe olarak anlatılan bir alanın gerçekten bağımsız bölüm veya eklenti niteliğinde olup olmadığı resmi kayıt ve proje üzerinden görülmelidir. Alan yalnızca ortak yerde kullanım düzenlemesine dayanıyorsa, alıcı bunu münhasır mülkiyetmiş gibi fiyatlamamalıdır.
Kat irtifakından dönüşüm geçmişi
Taşınmaz daha önce Kat İrtifakı iken sonradan Kat Mülkiyetine geçmişse iki farklı tarihli belgeyi aynı anda geçerliymiş gibi okumamak gerekir. TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda ortak maliklerden birinin başvurusu veya izin belgesinin yetkili idarece tapuya gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine geçişin ilgili usulle yapılabildiğini açıklar. Bu nedenle eski bir surette Kat İrtifakı görülmesi tek başına güncel kusur anlamına gelmez; güncel kayıt ve dönüşümün resmi dayanağı anlaşılmalıdır.
Risk sonucunun sınıflandırılması
Güncel resmi kayıtta doğru bağımsız bölüm Kat Mülkiyeti olarak görünüyorsa, kimlik bilgileri ve arsa payı tutarlıysa, kayıtlı kullanım anlaşılmışsa ve proje ya da dönüşüm geçmişiyle açıklanamayan bir fark yoksa bu başlık bakımından düşük belge riski sonucuna varılabilir. Ana statü makul görünmekle birlikte güncel kayıt, proje eşleşmesi veya dönüşüm belgesi eksikse sonuç koşullu olmalıdır. Satıcı Kat Mülkiyeti iddia ettiği halde güncel kayıt farklı bir statü gösteriyorsa, bağımsız bölüm kimliği eşleştirilemiyorsa veya önemli uyuşmazlık yalnızca sözlü açıklamayla geçiştiriliyorsa işlem bu konu çözülene kadar bekletilmelidir.
Sonuç, başka risk dosyalarıyla karıştırılmamalıdır. İpotekler, hacizler, şerhler, aile konutu, imar durumu, DASK, yapısal durum ve kiracı mevcudiyeti ayrı kanıtlarla incelenir. Kat mülkiyetinin doğru olması bu sorunların bulunamayacağı anlamına gelmez; bu alanlardan birindeki sorun da kat mülkiyeti statüsünü kendiliğinden değiştirmez.
Birincil resmi kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2021/4 Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı uygulama açıklamaları.
- TKGM Sıkça Sorulan Sorular, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçiş prosedürü.
Ek sorular ve açıklamalar
İmzadan önce Kat Mülkiyeti kanıtı ne kadar güncel olmalıdır?
Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Bu rehber, kanıtı özellikle Kat Mülkiyeti için 3. inceleme odağından uygular; sonuç başka bir bağımsız bölümden genellenmemeli, aynı taşınmaza bağlanmalıdır.
Rezervasyon ile devir arasında hangi bilgi değişebilir — Kat Mülkiyeti kapsamında?
Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti için 3. incelemede güncel resmî kayıt, tarihi ve sonuca esas tanımlayıcılar dosyada saklanmalıdır.
Devir günü ne yeniden kontrol edilmelidir — Kat Mülkiyeti kapsamında?
Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Riskler Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını karıştırmak, eski tapu örneği kullanmak, bağımsız bölüm numarası veya kullanım niteliği uyuşmazlığını atlamaktır. Kat mülkiyeti bulunması ipotek, şerh ve fiziksel proje uyumu kontrollerini ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti için 3. incelemede çözülmemiş uyuşmazlık, yetkili kayıt veya kurum çözene kadar işlem şartı olarak kalır.