Kat Mülkiyeti Durumu Hakkında Alıcının Sorması Gereken Sorular
Türkiye’de bir daire Kat Mülkiyeti olarak pazarlanıyorsa alıcının soruları, satış anlatımını tam olarak o bağımsız bölümün güncel resmi kaydıyla eşleştirmeye zorlamalıdır. Kat Mülkiyeti yalnızca pazarlama sözü değildir; TKGM uygulamasında tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir tescil rejimidir. Aşağıdaki sorular doğru bağımsız bölümü belirlemeye, eski Kat İrtifakı geçmişini anlamaya ve kat mülkiyeti statüsünün kanıtlamadığı başka hukuki veya teknik konular için yanlış biçimde kullanılmasını önlemeye yöneliktir.
1. Bu bağımsız bölümün güncel resmi kaydını görebilir miyim?
İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bina veya blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını gösteren güncel kanıtı isteyin. Bilgileri fiziksel olarak gördüğünüz daireyle karşılaştırın. Belge gerçek olsa bile başka bir daireye aitse sizin işleminiz için doğru kanıt değildir. Satıcı yalnızca ekran görüntüsü veya eski tapu sureti sunuyorsa güncel durumun resmi tapu kanalı üzerinden ne zaman ve nasıl teyit edileceğini sorun.
2. Kayıtta gerçekten Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı yazıyor?
“Bina bitti” cevabını tescil sorusunun yerine kabul etmeyin. TKGM iki rejimi birbirinden ayırır. Kat Mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlerin mülkiyet statüsüdür; Kat İrtifakı ise yapı tamamlanmadan önce kurulabilir. İki terim birbirinin yerine kullanılamaz. Satıcı dönüşümün tamamlandığını söylüyorsa bunu gösteren güncel sicil kaydını isteyin.
3. Eski belgede Kat İrtifakı varsa değişikliği hangi resmi işlem açıklıyor?
Eski Kat İrtifakı sureti her zaman kusur değildir; taşınmazın geçmişinin normal bir parçası olabilir. TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda Kat Mülkiyetine geçişin ilgili prosedürle yapılabildiğini açıklar. Bir malik başvurusu veya izin belgesinin yetkili idarece tapuya gönderilmesi bu sürecin parçası olabilir. Farklı tarihlerdeki iki belgeyi aynı anı anlatıyormuş gibi okumayın; güncel statüyü ve dönüşümün resmi temelini sorun.
4. Bağımsız bölüm numarası tapu, onaylı proje ve fiili dairede aynı mı?
Bu, alıcının sorabileceği en pratik sorulardan biridir. Satış ekipleri tapudaki tanımdan farklı kapı numarası, blok adı veya iç proje kodu kullanabilir. Fark açıklanabiliyorsa sorun olmayabilir, fakat eşleştirme açık olmalıdır. Yalnızca kapı üzerindeki numaraya güvenmek yerine katı, bloğu ve bağımsız bölüm numarasını birlikte kontrol edin.
5. Bağımsız bölümün kayıtlı niteliği veya kullanımı nedir?
Bağımsız bölümün sicilde ve onaylı projede nasıl tanımlandığını sorun. Konut, işyeri veya başka bir kullanımın farklı sonuçları olabilir. Kat Mülkiyeti statüsü, fiili kullanım ile kayıtlı kullanım arasındaki farkı kendiliğinden çözmez. Bir uyumsuzluk varsa “Kat Mülkiyetli zaten” demek yerine yetkili kurumdan açıklama alın.
6. Bu bağımsız bölüme bağlı arsa payı nedir?
TKGM arsa payını bağımsız bölüme tahsis edilmiş ortak mülkiyet payı olarak tanımlar; bağımsız bölüm devredildiğinde ona bağlı arsa payı da geçer. Güncel kayıttaki payın işlem dosyasındaki proje belgeleriyle uyumlu olup olmadığını sorun. Payın yalnızca metrekare üzerinden yeniden hesaplanabileceğini varsaymayın; hukuki tahsis ilgili kayıt ve proje çerçevesinde değerlendirilir.
7. Otopark, depo, teras veya bahçe gerçekten münhasır mülkiyetimin parçası mı?
Daireyle birlikte pazarlanan her alanın hukuki niteliğini sorun: bağımsız bölüme kayıtlı bir unsur mu, eklenti mi, yoksa ortak yerde kullanım düzenlemesi mi? Kat maliklerinin ortak yerlerde hakları vardır; ancak broşürde “özel kullanım” yazması ayrı tescilli mülkiyet anlamına gelmez. Alıcı, farklı bir hakkı tam mülkiyetmiş gibi fiyatlamamalıdır.
8. Kat Mülkiyeti olması ipotek veya şerh olmadığı anlamına gelir mi?
Hayır. Mülkiyet türü ile takyidatlar ayrı inceleme konularıdır. Bağımsız bölüm doğru şekilde Kat Mülkiyeti olabilir ve üzerinde ipotek, haciz, şerh veya başka bir kayıt bulunabilir. Güncel takyidat incelemesini ayrıca isteyin. Aile konutu şerhi ve tasarrufu etkileyebilen diğer kayıtlar için de aynı ayrım geçerlidir.
9. Kat Mülkiyeti binanın yapısal olarak güvenli olduğunu kanıtlar mı?
Hayır. Bu hukuki tescil statüsüdür, mühendislik güvenlik raporu değildir. TKGM açıklamaları projenin ve yapının teknik uygunluğunun ilgili yetkili kurum alanında olduğunu gösterir; tapu sicili kat mülkiyeti tesciliyle bağımsız bir yapısal güvenlik sertifikası vermez. Güvenlik kararı önemliyse bina özelinde teknik inceleme yapılmalıdır.
10. Devir gününden önce ne yeniden kontrol edilmeli?
Özellikle rezervasyon ile tapu devri arasında uzun süre geçtiyse bağımsız bölüm kimliği ve Kat Mülkiyeti statüsü için yeni tarihli teyit isteyin. Bu dönemde yapılan düzeltme veya dönüşümleri dosyaya bağlayın. Güncel sicil kaydını, ilgili proje veya dönüşüm belgesini ve satıcının yazılı açıklamalarını saklayın. Amaç en çok kâğıdı toplamak değil, Kat Mülkiyeti hakkındaki her önemli ifadenin aynı daireye ve aynı zamana ait olduğunu göstermektir.
Birincil resmi kaynaklar
- TKGM 2021/4 Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı uygulama rehberi.
- TKGM Sıkça Sorulan Sorular, kat mülkiyeti kurulması ve dönüşüm işlemleri.
Ek sorular ve açıklamalar
Cevabı hangi kurum veya belge belirler — Kat Mülkiyeti kapsamında?
Satıcıya sorun: Sicil bugün Kat Mülkiyeti mi? Satıcıya sorun: Sicil bugün Kat Mülkiyeti mi? Sicildeki bölüm fiilen gezilen bölümle aynı mı? Yapı kullanma izin belgesi var mı? Bölüm birleştirme, ayırma veya önemli tadilat oldu mu? kat mülkiyeti durumu: TKGM SSS, kat mülkiyeti kurulması ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerini; işleme göre kimlik, temsil ve proje belgeleriyle açıklar.