Kat Mülkiyeti Durumunda Kırmızı Bayraklar
Türkiye’de Kat Mülkiyeti olarak pazarlanan bir dairede kırmızı bayraklar yalnızca sahte belge demek değildir. Daha sık görülen sorun, gerçek bir belgenin yanlış bağımsız bölüm için kullanılması, eski kaydın güncelmiş gibi sunulması, pazarlama ifadesinin tapu siciliyle uyuşmaması veya “kat mülkiyetli” sözünün başka hukuki ve teknik sorunları örtmek için kullanılmasıdır. TKGM rehberi Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakını ayırır ve bağımsız bölüm, arsa payı ve dönüşüm işlemlerinin nasıl ele alındığını açıklar. Bu nedenle uyarı işaretleri güncel resmi kayıttan başlanarak değerlendirilmelidir.
1. Satıcı Kat Mülkiyeti diyor, güncel sicil Kat İrtifakı gösteriyor
Bu yalnızca kelime farkı değildir. Kat Mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlerin mülkiyet rejimidir; Kat İrtifakı ise yapı tamamlanmadan önce kurulabilir. Satıcı dönüşümün beklendiğini veya işlemde olduğunu doğru şekilde söyleyebilir, ancak güncel sicil değişmeden mevcut hukuki statü “dönüşmüş” kabul edilmemelidir. Alıcının kararı Kat Mülkiyetine bağlıysa uyuşmazlık resmi olarak çözülene kadar açık kalmalıdır.
2. Bağımsız bölüm eşleştirilemiyor
Tapu suretinde bir bağımsız bölüm numarası, satış planı veya kapı üzerinde başka bir numara varsa ve bunları bağlayan onaylı belge sunulamıyorsa dikkatli olun. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bina, blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını birlikte karşılaştırın. Komşu daireye ait gerçek tapu yine de bu işlem için yanlış belgedir. “Projede farklı numaralandırma var” açıklaması mümkün olabilir; ancak kanıtlanmalıdır.
3. Kayıtlı kullanım ile pazarlanan kullanım çelişiyor
Taşınmaz konut olarak satılıyor fakat resmi kayıt veya onaylı proje bağımsız bölümü farklı tanımlıyorsa Kat Mülkiyetini bu farkı çözen bir belge gibi kullanmayın. Mülkiyet rejimi ile kayıtlı kullanım ayrı soruları cevaplar. Önemli uyumsuzluk yetkili kurumdan açıklama gerektirir. “Herkes böyle kullanıyor” ifadesi resmi kaydın yerine geçmez.
4. Arsa payı belgeler arasında farklı
TKGM arsa payını bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar ve bu payın bağımsız bölümle birlikte devredildiğini belirtir. Güncel sicildeki pay/payda proje veya satıcı belgelerinden farklıysa sebebi bulunmalıdır. En makul görünen sayıyı seçerek dosyayı düzeltmeyin. Aynı şekilde yalnızca metrekareye bakarak payın yanlış olduğunu varsaymayın; hukuki tahsis basit bir alan hesabı değildir.
5. Ortak yerler kanıtsız biçimde münhasır mülkiyet gibi satılıyor
Otopark, depo, teras ve bahçe için hukuki nitelik açık olmalıdır. Alan bağımsız bölümün parçası, kayıtlı eklenti veya ortak yerde kullanım düzenlemesi olabilir. Broşürde “özel” denmesi tek başına ayrı mülkiyet tescili oluşturmaz. Alıcı ek fiyat ödemeden önce hangi hakkı edindiğini bilmelidir.
6. Eski tapu sureti sanki hiçbir şey değişmemiş gibi kullanılıyor
Eski belge daha sonra gerçekleşen dönüşüm, düzeltme, ipotek, şerh veya başka tescili göstermeyebilir. Tarihsel Kat İrtifakı kaydı geçmişi açıklayabilir, ancak bugünkü statü soruluyorsa güncel Kat Mülkiyeti kaydının yerine geçmez. Yeni dönüşüm iddiası varsa geçmiş ve güncel kayıt birlikte tutulmalıdır.
7. Kat Mülkiyeti diğer hukuki veya teknik kontrolleri geçersiz saymak için kullanılıyor
“Kat Mülkiyetli, ipotek olamaz”, “Kat Mülkiyetli, deprem açısından güvenlidir” veya “Kat Mülkiyetli, otopark kesin özeldir” gibi ifadeler tehlikeli kısayollardır. Mülkiyet statüsü ipotek, şerh veya haczi ortadan kaldırmaz ve yapısal güvenlik raporu değildir. TKGM uygulaması tapu tescili ile proje/yapı uygunluğundan sorumlu idarenin görevini de birbirinden ayırır.
8. Güncel doğrulama yapılmadan kapanış için baskı kuruluyor
Satıcı veya aracı “eski kopya yeterli”, “ödeme sonrası güncellenir” gibi gerekçelerle güncel resmi kontrolü engelliyorsa zaman baskısı risk işaretidir. Gerçek bir idari gecikme olabilir; ancak çözümlenmemiş mülkiyet çelişkisi varken geri alınamaz ödeme yapılmamalıdır. Eksik resmi adım tanımlanmalı ve statü doğrulanmadan önce tamamlanmalıdır.
9. Dönüşüm geçmişi açıklanamıyor
TKGM, Kat İrtifakı kurulmuş ve gerekli yapı kullanma izin temeli bulunan bir yapının ilgili prosedürle Kat Mülkiyetine dönüşebildiğini açıklar. Satıcı iki farklı statü belgesi sunuyor ancak hangisinin güncel olduğunu, dönüşümün ne zaman olduğunu veya neden verilerin değiştiğini açıklayamıyorsa dosya açıklama ister. Çelişen tarih ve bağımsız bölüm bilgileri uzlaştırılmalıdır.
Temiz bir dosya nasıl görünür?
Sağlıklı Kat Mülkiyeti dosyasında tam daireye ait güncel resmi kayıt, tutarlı bağımsız bölüm kimliği, anlaşılır arsa payı ve kayıtlı kullanım, varsa açık dönüşüm geçmişi ve takyidat ile teknik konular için ayrı incelemeler bulunur. Her önemli fark yazılı ve belgeye dayalı açıklamaya sahip olmalıdır. Eksiklik tek başına kötü niyet kanıtı değildir; ancak açık kapatılmadan mülkiyet iddiasına güvenilmemelidir.
Birincil resmi kaynaklar
- TKGM 2021/4 Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı rehberi.
- TKGM Sıkça Sorulan Sorular, kat mülkiyeti ve dönüşüm işlemleri.
Ek sorular ve açıklamalar
Kat Mülkiyeti gelecekteki satışı nasıl etkileyebilir?
Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Bu rehber, kanıtı özellikle Kat Mülkiyeti için 8. inceleme odağından uygular; sonuç başka bir bağımsız bölümden genellenmemeli, aynı taşınmaza bağlanmalıdır.
Sonraki alıcı hangi belgeyi isteyecektir — Kat Mülkiyeti kapsamında?
Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Kat Mülkiyeti için 8. incelemede güncel resmî kayıt, tarihi ve sonuca esas tanımlayıcılar dosyada saklanmalıdır.
Hangi düzeltmeyi satın almadan önce yapmak daha kolaydır — Kat Mülkiyeti kapsamında?
Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Kırmızı bayraklar: ilanda Kat Mülkiyeti yazarken sicilde Kat İrtifakı görünmesi, bölüm numarası uyuşmazlığı, kullanım niteliğinin belirsizliği, eski/tarihsiz örnek veya bölüm-sicil bağını gösteren belgelerin verilmemesi. Kat Mülkiyeti için 8. incelemede çözülmemiş uyuşmazlık, yetkili kayıt veya kurum çözene kadar işlem şartı olarak kalır.