Satın alma öncesi kadastro sınırının doğrulanması
Kadastro sınırı, parselin kayıtlı hukuki sınırıdır; arazide görülen çit, duvar, tel örgü veya fiili kullanım çizgisi otomatik olarak hukuki sınır sayılmaz. İnceleme il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve kayıtlı yüzölçümü ile başlamalıdır. Bu bilgiler tapu ve işlem dosyasındaki taşınmazla eşleştirilmeden harita yorumu yapılmamalıdır. TKGM Parsel Sorgu parselin yerini ve temel kadastro bilgilerini görmek için yararlıdır, ancak bir arazi ölçümü değildir. Ekrandaki çizginin bir duvarın veya yapının hukuken parsel içinde bulunduğunu kesin olarak kanıtladığı kabul edilmemelidir.
Hangi durumda aplikasyon gerekir?
Çevrim içi harita ilk kontrol için uygundur: doğru parsel mi seçildi, genel konum satışa sunulan taşınmazla uyumlu mu, ada/parsel ve yüzölçümü bilgileri dosyayla örtüşüyor mu? Buna karşılık birkaç metre veya santimetre mülkiyet, geçiş, yapı konumu ya da irtifak hakkı bakımından önemliyse daha güçlü teknik kanıt gerekir. TKGM, aplikasyonu taşınmaza ait mülkiyet veya irtifak hakkı sınırlarının tapu planındaki bilgi ve belgelere uygun şekilde zeminde işaretlenmesi olarak tanımlar. TKGM SSS sayfası ayrıca 5368 sayılı Kanun kapsamında faal LİHKAB bürolarının yetki alanlarında kalan aplikasyon işlemlerinde bu bürolara başvurulması gerektiğini belirtir.
Bu nedenle ticari harita üzerindeki konum pini veya uydu görüntüsü sınır uyuşmazlığını çözmez. Resmi çevrim içi parsel görüntüsü de zeminde sınır gösteren aplikasyonla aynı hukuki ve teknik işlevi taşımaz.
İnceleme sırası
Önce tapudaki ada, parsel ve yüzölçümünü resmi kadastro kaynağıyla karşılaştırın. Ardından parsel geometrisini, komşu parselleri ve kayıtlı yolları inceleyin. Sonra zemindeki durumu belgeyle karşılaştırın: çit, duvar, giriş, fiili yol, bina ve komşu kullanımını gözlemleyin. Açıklanamayan önemli bir fark varsa yetkili kadastro birimi veya LİHKAB üzerinden aplikasyon ya da teknik açıklama alın. Sonucu geçiş hakkı, irtifak, imar çekme mesafesi, tecavüz veya kullanılabilir alan gibi bağlantılı konularla birlikte değerlendirin.
TKGM güncelleme ve sayısallaştırma açıklamalarında, kullanılan ölçü tekniği veya teknik düzeltmeler nedeniyle parsel yüzölçümünde kayıtlı duruma göre değişiklikler olabileceğini belirtmektedir. Bu nedenle yüzölçümü farkı tek başına komşu tecavüzünün kanıtı değildir. Ancak farkın nedeni anlaşılmadan ilan alanı üzerinden fiyat, geliştirme kapasitesi veya sözleşme şartı oluşturmak doğru değildir.
Risk işaretleri
- Satıcının hiçbir teknik belge göstermeden mevcut çiti hukuki sınır olarak sunması.
- Tapu, harita ve sözleşmede ada/parsel bilgilerinin farklı olması.
- İlan edilen alanın kayıtlı yüzölçümünden farklı olması ve açıklanamaması.
- Taşınmaza erişimin komşu parsel üzerinden fiili bir yola bağlı olması, ancak hak belgesinin bulunmaması.
- Bina, balkon, eklenti veya duvarın sınıra çok yakın görünmesine rağmen ölçümden kaçınılması.
- Yakın tarihli güncelleme veya sayısallaştırma varken yalnız eski kroki ve belgelerin kullanılması.
Alıcı kararı ve kapanış dosyası
Bağımsız bölüm alımında parsel sınırı doğrudan kullanımı etkilemiyorsa temel kadastro kontrolü yeterli olabilir. Arsa geliştirme, küçük parsel, dar erişim, komşu ihtilafı veya sınıra yakın yapı söz konusuysa satın alma öncesi teknik ölçüm yaptırmak sonradan çıkabilecek uyuşmazlıktan daha düşük maliyetli olabilir. Dosyada tapu bilgisi, tarihli Parsel Sorgu sonucu, varsa aplikasyon krokisi veya teknik belge ve sorunun neden açıldığını gösteren saha fotoğrafları saklanmalıdır. Sonuç, farkın bulunup bulunmadığını, nasıl açıklandığını ve kullanılabilir alan, erişim, yapılaşma, fiyat veya işlem kararını değiştirip değiştirmediğini açıkça göstermelidir.
Resmi kaynaklar
- TKGM — Parsel Sorgu
- TKGM — Kadastro Faaliyetleri / Talebe Bağlı İşlemler
- TKGM — Aplikasyon ve LİHKAB
- TKGM — Güncelleme SSS
Belge tarihini ve ölçüm amacını kaydedin
Aplikasyon krokisi veya teknik ölçüm alındığında yalnız sonucu değil, talep tarihini, işi yapan LİHKAB veya kadastro birimini, kullanılan ada-parsel kimliğini ve hangi sınır noktalarının zeminde gösterildiğini dosyada tutun. Sonraki bir ifraz, tevhit, imar uygulaması, kadastro güncellemesi veya teknik düzeltme eski ölçümün yorumunu değiştirebilir. Bu nedenle satın alma kararı sırasında kullanılan teknik belgenin güncelliği ayrıca doğrulanmalı; eski bir aplikasyon krokisi bugünkü tapu ve kadastro kayıtlarıyla yeniden eşleştirilmelidir. Böylece alıcı, geçmişte doğru hazırlanmış bir teknik belgeyi bugünkü hukuki ve geometrik durumun değişmez kanıtı gibi kullanma hatasından kaçınır.