التحقق من الحدود الكادسترية قبل الشراء
الحد الكادستري هو الحد المسجل للعقار، وليس بالضرورة السور أو الجدار أو خط الاستخدام الذي يراه المشتري في الموقع. لذلك تبدأ المراجعة من هوية القطعة: الولاية والقضاء والحي وada وparsel والمساحة المسجلة. يجب مطابقة هذه البيانات مع الطابو والوثائق الفنية المتاحة قبل تفسير أي خريطة. خدمة Parsel Sorgu التابعة لـTKGM وسيلة مفيدة لإظهار موقع القطعة وبياناتها الأساسية، لكنها ليست مسحًا ميدانيًا ولا يجوز تحويل الخط الظاهر على الشاشة إلى شهادة بأن السور أو البناء يقع قانونيًا داخل الحد.
متى تكفي الخريطة ومتى لا تكفي؟
الخريطة الإلكترونية جيدة للتحقق الأولي: هل تم اختيار القطعة الصحيحة؟ هل موقعها العام متوافق مع العقار المعروض؟ وهل المساحة والهوية تبدوان متسقتين مع الملف؟ لكن عندما تكون المسألة سنتيمترات أو أمتارًا تؤثر في ملكية جزء من الأرض أو في مدخل أو طريق أو بناء أو حق ارتفاق، يجب الانتقال إلى دليل فني أقوى. TKGM يعرّف aplikasyon بأنه إظهار حدود الملكية أو حق الارتفاق على الأرض وفق معلومات ووثائق مخطط الطابو. كما توضح أسئلة TKGM الرسمية أن معاملات aplikasyon في نطاق مكاتب LİHKAB العاملة تُطلب من المكاتب المرخصة وفق القانون رقم 5368.
هذا الفرق جوهري للمشتري: دبوس على Google Maps أو خط على شاشة تجارية قد يساعد في الوصول إلى الموقع، لكنه لا يحسم نزاعًا حدوديًا. حتى Parsel Sorgu نفسه يجب أن يستخدم ضمن غرضه المعلوماتي، بينما aplikasyon أو الوثيقة الفنية المرتبطة بالسجل هي الأداة المناسبة عندما يلزم تثبيت الحد على الطبيعة.
سير الفحص خطوة بخطوة
أولًا طابق ada/parsel والمساحة في الطابو مع المصدر الكادستري. ثانيًا افحص شكل القطعة وحدودها المجاورة والطرق المسجلة. ثالثًا قارن الواقع: السور، الجدار، المدخل، الطريق المستخدم، موقع البناء وأي إشغال من الجار. رابعًا إذا ظهر فرق لا يمكن تفسيره من دقة الخريطة أو من تغير فني مسجل، اطلب aplikasyon أو تحققًا من مديرية الكادستر/LİHKAB بحسب الاختصاص. خامسًا اربط النتيجة بأي موضوع متصل مثل حق المرور، الارتفاق، الارتداد التخطيطي، البناء المتجاوز أو مساحة ستؤثر في السعر.
تذكر TKGM أيضًا أن أعمال التحديث أو الرقمنة قد ينتج عنها تغير في المساحة المسجلة بسبب تقنيات القياس أو تصحيح الأخطاء الفنية. لذلك وجود فرق في المساحة لا يعني تلقائيًا تعديًا أو فقدان ملكية؛ لكنه يعني أن سبب الفرق يجب أن يكون معروفًا ومثبتًا قبل أن يبني المشتري قرار السعر أو البناء عليه.
إشارات الخطر
- الاعتماد على سور قائم باعتباره الحد القانوني دون وثيقة.
- فرق بين ada/parsel في الطابو وبين الخريطة أو عقد البيع.
- مساحة مذكورة في الإعلان تختلف عن المساحة المسجلة بلا تفسير.
- طريق فعلي أو مدخل يمر خارج القطعة أو عبر أرض مجاورة دون حق واضح.
- بناء، شرفة، ملحق أو جدار قريب جدًا من الحد مع رفض إجراء قياس عند الشك.
- وجود تحديث أو رقمنة كادسترية حديثة مع استخدام مستندات قديمة فقط.
قرار المشتري وفحص الإغلاق
إذا كانت الحدود غير مؤثرة في الاستخدام أو السعر وكان التطابق واضحًا، قد يكفي التحقق الكادستري المعتاد. أما إذا كان الشراء بغرض التطوير، أو كانت قطعة صغيرة، أو يعتمد الدخول على ممر ضيق، أو يوجد نزاع جار، فإن تكلفة قياس فني قبل الشراء أقل من تكلفة نزاع بعد نقل الملكية. قبل الإغلاق احفظ الطابو أو بياناته الحاكمة، نتيجة Parsel Sorgu المؤرخة، أي aplikasyon krokisi أو مستند فني، وصور الواقع التي توضح سبب فتح المسألة. يجب أن يبين الملف صراحة إن كان هناك فرق، هل تم تفسيره، وهل يؤثر في المساحة القابلة للاستخدام أو الوصول أو البناء.