Kaynak Güncelliği İncelemesi — Gayrimenkul Değerleme Raporu
Bir gayrimenkul değerlemesinin güncelliğini kontrol etmek yalnızca rapor var mı sorusuyla başlamamalıdır. Önce değerlemenin hangi düzenleyici amaçla kullanıldığı, belgenin ne zaman üretildiği ve bugün yetkili makamın aynı belge türünü isteyip istemediği belirlenmelidir. Bu ayrım özellikle yabancıların taraf olduğu işlemlerde önemlidir. TKGM 2024/4 sayılı Genelge ile 9 Aralık 2024 tarihinden itibaren vatandaşlık kazanımı içermeyen yabancılı işlemlerde sırf yabancı taraf bulunduğu için değerleme raporu aranmamasını, vatandaşlık işlemlerinde ise yatırım tutarının Tutar Tespit Belgesi yani TTB ile teyit edilmesini öngörmüştür.
Önce belgenin türünü belirleyin
Gayrimenkul değerleme raporu ifadesini değişmeyen tek bir belge adı gibi kullanmayın. 9 Aralık 2024 öncesinde düzenlenen GEDAŞ değerleme raporları ile yeni sistemde hazırlanan TTB belgelerinin süreleri farklıdır. TKGM, eski rejimdeki raporların düzenleme tarihinden itibaren üç ay geçerli olduğunu ve bu süre içinde başvurulan işlemin tamamlanmasına kadar kullanılabildiğini belirtir. 9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen TTB için geçerlilik süresi altı aydır. Dosyada PDF indirme tarihini değil, belge türünü, düzenleme tarihini ve işlem başvuru tarihini birlikte saklayın.
Belgeyi doğru taşınmaz ve amaçla eşleştirin
Yeni tarihli bir belge yanlış bağımsız bölüme veya başka bir işleme aitse güncel sayılmaz. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini güncel tapu verisiyle uzlaştırın; kayıtlı kullanım, alan ve mülkiyet referanslarını kontrol edin. Vatandaşlık işleminde değerleme talebinin vatandaşlık amacıyla belirlenen sistem yolundan açıldığını ve TTB belgesinin sistem üzerinden gönderildiğini doğrulayın. 2024/4 sayılı Genelge fiziken ibraz edilen TTB yerine sistem iletimini esas alır. Taşınmaz, bağımsız bölüm sayısı veya işlem yapısı değişirse önceki belgenin yeni kapsamı gerçekten karşılayıp karşılamadığını yeniden inceleyin.
Mesleki kaynağı kontrol edin
Rapor üzerindeki şirket logosu tek başına yeterli değildir. Değerleme kuruluşunun adını, rapor numarasını ve varsa değerleme uzmanı bilgisini saklayın ve ilgili güncel resmî listelerden doğrulayın. Sermaye Piyasası Kurulu SPK, gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ilişkin kurumsal bilgileri yayımlar. Yabancı ve vatandaşlık süreçlerinde TKGM ise GEDAŞ, TADEBİS ve WebTapu üzerinden yürüyen değerleme akışını kullanır. Bir şirketin geçmişte yetkili olduğuna dair eski ekran görüntüsü, yeni bir işlem için bugünkü yetkiyi kanıtlamaz.
Değer ile belgenin geçerliliğini ayırın
Piyasa değerinin makul görünmesi raporu güncel yapmaz; süre içinde kalan rapor da taşınmazda önemli bir değişiklik olmadığını garanti etmez. Bağımsız bölümün bölünmesi veya birleşmesi, kullanım değişikliği, inşaatta önemli ilerleme, hasar, kapsamlı tadilat ya da hukuki kısıt değişikliği yeni inceleme tetikleyebilir. Bu olayları dosyada değişiklik nedeni olarak kaydedin. Ayrıca TTB üzerindeki yatırım tutarını tapu harcının bağlayıcı matrahı gibi kullanmayın; 2024/4 sayılı Genelge TTB tutarının tapu harcı bakımından bağlayıcılığı olmadığını açıklar.
Vatandaşlık kontrolünü doğru yapın
Vatandaşlık amacı varsa yalnızca tek bir değerin eşiği geçmesine bakmayın. Resmî senette veya satış vaadinde belirlenen bedel, bedel transferleri ve ödemelerin toplamı ile değerleme ve TTB üzerinden teyit edilen yatırım tutarı yürürlükteki şartlarla birlikte uzlaştırılmalıdır. Değerleme, paranın gerçekten transfer edildiğini kanıtlamaz; DAB ve banka dekontları ayrı delillerdir. TKGM, TTB ile vatandaşlık içeren işlem başvurusu arasındaki sürenin altı ayı geçmemesini, geçmesi halinde belgeye esas değerlemenin yenilenmesini ister.
Yeniden üretilebilir bir güncellik kaydı oluşturun
İnceleme notunda TKGM ve SPK kaynaklarının kontrol edildiği tarih, belge türü, düzenleme tarihi, kullanım amacı, taşınmaz kimliği, kuruluş ve belgenin bugün neden kullanılabilir olduğu yazmalıdır. Eski raporları silmeyin; tarihsel karşılaştırma için saklayın fakat güncel karar belgesi olmadığını açıkça işaretleyin. Böylece geçmiş piyasa verisi korunurken, eski bir raporun yeni mevzuat veya değişmiş taşınmaz üzerinde yanlışlıkla belirleyici hale gelmesi önlenir.
Sık sorulan sorular
2026 yılında her yabancı alımında değerleme raporu gerekiyor mu?
Hayır. TKGM, 9 Aralık 2024 sonrasında vatandaşlık dışındaki işlemlerde yalnızca yabancı taraf bulunması nedeniyle rapor aranmadığını belirtir.
TTB ne kadar geçerlidir?
Yeni sistemde altı ay. Vatandaşlık işlem başvurusu bu süreyi aşarsa dayanak değerleme yenilenir.
Fizikî TTB yeterli midir?
Hayır. 2024/4 sayılı Genelge TTB için belirlenen sistem iletimini esas alır.
Resmî kaynaklar
- TKGM — 2024/4 Genelge: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge
- TKGM — Değerleme geçerlilik süresi: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/degerleme-raporunun-gecerlilik-suresi-var-midir
- TKGM — Yabancılar SSS: https://www.tkgm.gov.tr/en/yabancii-db-sikca-sorulan-sorular
- SPK — Gayrimenkul değerleme kuruluşları: https://spk.gov.tr/kurumlar/gayrimenkul-degerleme-kuruluslari