Bu rehber Gayrimenkul değerleme raporu konusunu yalnızca “Son Tarih Hazırlık İncelemesi” açısından inceler; komşu başlıklara yayılmadan bu konuya ait resmî kural ve belgelere dayanır.
Konuyu belirleyen resmî bilgiler
“Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Gayrimenkul değerleme raporu” değerlendirmesinde ilk esas kural şudur: Taşınmaz değerleme raporu, rapor aranan işlemlerde yetkili değerleme sistemi üzerinden düzenlenmelidir; şirket içi pazarlama fiyatı veya ilan bedeli resmî değerleme raporu değildir.
Bu kural Gayrimenkul değerleme raporu için “Son Tarih Hazırlık İncelemesi” açısından uygulandığında ayrıntı şöyledir: TKGM sistem değişikliğiyle, her yabancı taraflı işlemde sırf yabancı bulunması nedeniyle rapor aranması uygulaması daraltılmış; yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu belirli işlemler ve vatandaşlık gibi özel rejimler esas alınmıştır. Rapor tarihi, değerlenen taşınmaz, yöntem ve varsayımlar işlemle eşleşmelidir; başka taşınmaz veya önemli ölçüde farklı tarih için düzenlenmiş doğru rapor güncel değeri kanıtlamaz.
Bu incelemede ne değişir?
Süre hazır oluşu, Gayrimenkul değerleme raporu işleminin karar anından sonra gelecek bir belgeye güvenmeden mevcut zamanda tamamlanabilmesi demektir. Hukuki süre ile belge edinme/düzeltme için gereken pratik süre ayrılmalıdır.
Şu bilgileri tarihli bir hazırlık listesine çevirin: rapor numarası/tarihi, yetkili kuruluş, ada/parsel ve bağımsız bölüm, amaç, değerler, yöntem, destekleyici veri/fotoğraflar ve düzeltme/yeni sürüm. Her birini mevcut, güncellenmeli, üçüncü taraf bekleniyor veya son tarihe kadar tamamlanamaz olarak sınıflandırın.
Gecikme hak, tutar veya işlem kabiliyetini değiştiriyorsa hatırlatma yetmez; kapanış takvimi ya da sözleşme koşulu değiştirilmelidir.
Birbiriyle uyumlu olması gereken belge ve veriler
“Son Tarih Hazırlık İncelemesi” için odaklanılacak kanıtlar: rapor numarası/tarihi, yetkili kuruluş, ada/parsel ve bağımsız bölüm, amaç, değerler, yöntem, destekleyici veri/fotoğraflar ve düzeltme/yeni sürüm
Bu kaydın sınırı
Bu kayıt “Son Tarih Hazırlık İncelemesi” ile sınırlı olduğundan kapsam net tutulmalıdır: Değerleme raporu mülkiyeti veya yapısal güvenliği kanıtlamaz; rapor değeri gelecekteki satış fiyatı garantisi değildir.
Resmî kaynak
TKGM — Valuation Report System
Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Gayrimenkul değerleme raporu — final quality review
“Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Gayrimenkul değerleme raporu” kaydında mevcut özet şu odağı tanımlar: Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Gayrimenkul değerleme raporu: Taşınmaz değerleme raporu, rapor aranan işlemlerde yetkili değerleme sistemi üzerinden düzenlenmelidir; şirket içi pazarlama fiyatı veya ilan bedeli resmî değerleme raporu değildir. Kayıt, Gayrimenkul değerleme raporu içinde Son Tarih Hazırlık İncelemesi odağına sahiptir.
Bu kayıt gerçek bir satın alma kararında kullanılırken her bilgi doğru taşınmaz, taraf ve sözleşme aşamasıyla ilişkilendirilmelidir. Alıcı ve satıcının kimliği, bedel ve ödeme tarihleri, yetkiler, gerekli belgeler ve taahhüt ya da ödeme serbest bırakılmadan önce kapanması gereken şartlar kontrol edilmelidir. Dosyada bir belgenin bulunması tek başına yeterli değildir; belge güncel olmalı, doğru kurum veya tarafça düzenlenmeli ve sözleşme ile diğer kanıtlarla uyum göstermelidir. İsim, numara, tarih veya tutardaki her fark sorumlu, süre ve kapanış kanıtı olan istisna olarak kaydedilmelidir. Rehber bilgi ile bağlayıcı hukuki veya sözleşmesel şart birbirinden ayrılmalı; sonucun fiyatı, tescil zamanını veya ödeme yapısını etkileyip etkilemediği belirtilmelidir. Sonunda kullanılan kanıt, doğrulama tarihi ve karar durumu saklanmalıdır.
Dosya, bağımsız bir inceleyicinin yalnızca kanıtlardan sonuca yeniden ulaşmasına imkân vermelidir. Bu nedenle kullanılan sürüm, erişim tarihi, varsa referans veya başvuru numarası ve karşılaştırılan eski sürüm saklanmalıdır. Boşluklar çözüldükten sonra silinmemeli; kapanış nedeni ve çözümü kimin kabul ettiği kaydedilmelidir. Bilgi değişebiliyorsa nihai karardan önce yeniden kontrol tarihi belirlenmelidir.