بازبینی تازگی منبع — گزارش ارزیابی ملک
بررسی تازگی ارزیابی ملک در ترکیه نباید فقط با این پرسش آغاز شود که آیا گزارش وجود دارد یا نه. ابتدا باید هدف قانونی ارزیابی، تاریخ تهیه مدرک و این موضوع روشن شود که آیا مرجع صلاحیتدار امروز همان نوع مدرک را مطالبه میکند. این تفکیک پس از تغییر نظام در ۹ دسامبر ۲۰۲۴ اهمیت ویژه دارد. بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت اسناد و کاداستر TKGM اعلام میکند که در معاملات عادی، صرف حضور یک خارجی دیگر سبب الزام عمومی به گزارش ارزیابی نیست؛ اما معاملات ملکی مرتبط با اخذ تابعیت از سند تعیین مبلغ سرمایهگذاری TTB که بر پایه فرایند ارزیابی مقرر تهیه میشود استفاده میکنند.
پیش از سنجش عمر، نوع مدرک را مشخص کنید
عبارت گزارش ارزیابی ملک را نباید نام ثابت یک مدرک در همه دورهها فرض کرد. گزارشهای GEDAŞ که پیش از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شدهاند با TTB نظام جدید مدت اعتبار متفاوت دارند. TKGM توضیح میدهد گزارشهای قبلی سه ماه از تاریخ تنظیم معتبر بودند و اگر در این مدت درخواست معامله ارائه میشد، تا پایان همان فرایند قابل استفاده میماندند. TTB صادرشده پس از تغییر، شش ماه اعتبار دارد. بنابراین پرونده باید نوع مدرک، تاریخ صدور و تاریخ درخواست معامله را ثبت کند، نه فقط تاریخ دانلود یک نسخه PDF.
مدرک را به ملک و هدف دقیق متصل کنید
مدرک تازه اگر مربوط به واحد دیگر یا هدف متفاوت باشد قابل اتکا نیست. استان، شهرستان، محله، بلوک ثبتی، قطعه و واحد مستقل را با اطلاعات جاری سند تطبیق دهید و کاربری ثبتشده و مشخصات اصلی را نیز بررسی کنید. در مسیر تابعیت، اطمینان حاصل کنید درخواست ارزیابی از مسیر ویژه تابعیت ثبت شده و TTB از سامانه تعیینشده رسیده است. بخشنامه ۲۰۲۴/۴ انتقال سیستمی را اصل میداند و نسخه فیزیکی TTB را جایگزین آن نمیشناسد. تغییر ترکیب املاک، تفکیک، تجمیع یا عوض شدن واحدها باید بررسی دوباره پوشش گزارش پیشین را به دنبال داشته باشد.
منبع حرفهای را کنترل کنید
وجود لوگوی شرکت ارزیابی کافی نیست. نام مؤسسه، شماره گزارش و در صورت وجود اطلاعات کارشناس را نگهداری و وضعیت مرتبط را از منبع رسمی جاری کنترل کنید. هیئت بازار سرمایه SPK اطلاعات مؤسسات ارزیابی ملک را منتشر میکند و TKGM در فرایندهای خارجی و تابعیت از زیرساختهای GEDAŞ، TADEBİS و WebTapu استفاده میکند. تصویری قدیمی که نشان میدهد یک شرکت در گذشته پذیرفته بوده، بهتنهایی صلاحیت و کانال صحیح برای معامله جدید را ثابت نمیکند.
ارزش بازار را از اعتبار سند جدا کنید
واقعبینانه بودن عدد ارزش به معنی تازه بودن گزارش نیست و باقی ماندن در مدت اعتبار نیز نبود تغییر مهم در ملک را تضمین نمیکند. تفکیک یا ادغام واحد، تغییر کاربری ثبتشده، پیشرفت عمده ساخت، خسارت، بازسازی گسترده یا تغییر محدودیت حقوقی میتواند حتی پیش از پایان مهلت اسمی بازبینی جدید را لازم کند. این رویدادها باید بهعنوان محرک تغییر ثبت شوند. همچنین مبلغ TTB را به صورت خودکار مبنای الزامآور عوارض ثبت ندانید؛ بخشنامه ۲۰۲۴/۴ تصریح میکند مبلغ تعیینشده در TTB به خودی خود برای tapu harcı الزامآور نیست.
آزمون تابعیت را کامل اجرا کنید
در پرونده تابعیت نباید فقط مناسبترین عدد انتخاب شود. مبلغ مندرج در سند رسمی یا قرارداد وعده فروش، مجموع انتقالها و پرداختهای ثمن و مبلغ سرمایهگذاری تأییدشده در فرایند ارزیابی و TTB باید با الزامات جاری تطبیق داده شوند. گزارش ارزیابی انتقال واقعی پول را اثبات نمیکند؛ بنابراین DAB و اسناد بانکی مدارک مستقل باقی میمانند. TKGM همچنین مقرر کرده فاصله میان TTB و درخواست معامله مربوط به تابعیت بیش از شش ماه نباشد و در صورت عبور از این مدت، مبنای ارزیابی سند تجدید شود.
ردپای قابل بازسازی بسازید
یادداشت نهایی باید تاریخ آخرین بررسی منابع TKGM و SPK، نوع مدرک، تاریخ صدور، هدف، ملک دقیق، مؤسسه و دلیل قابل استفاده بودن امروز را نشان دهد. ارزیابیهای جایگزینشده را حذف نکنید؛ آنها را بهعنوان سابقه نگه دارید و مشخص کنید که دیگر مدرک حاکم نیستند. این کار اجازه میدهد گزارش قدیمی برای مقایسه روند مفید بماند بدون آنکه پس از تغییر مقررات یا واقعیت ملک بهطور پنهان مبنای تصمیم جدید قرار گیرد.
پرسشهای متداول
آیا در ۲۰۲۶ هر خرید خارجی به گزارش ارزیابی نیاز دارد؟
خیر. TKGM پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ در معامله عادی صرفاً به دلیل خارجی بودن طرف گزارش را مطالبه نمیکند؛ تابعیت مسیر TTB جداگانه دارد.
اعتبار TTB چند ماه است؟
شش ماه طبق توضیح جاری TKGM.
آیا نسخه کاغذی TTB کافی است؟
خیر. بخشنامه ۲۰۲۴/۴ ارسال از سامانه تعیینشده را مبنا قرار میدهد.
منابع رسمی
- TKGM — بخشنامه ۲۰۲۴/۴: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge
- TKGM — اعتبار ارزیابی: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/degerleme-raporunun-gecerlilik-suresi-var-midir
- TKGM — پرسشهای خارجیان: https://www.tkgm.gov.tr/en/yabancii-db-sikca-sorulan-sorular
- SPK — مؤسسات ارزیابی: https://spk.gov.tr/kurumlar/gayrimenkul-degerleme-kuruluslari