TKGM, satış işleminin temel belgeleri arasında tarafların kimlik belgelerini ve temsil
Net ve brüt alanın ölçülebilir kontrolü
İlandaki metrekare tek ve evrensel bir kavram değildir. Rakam bağımsız bölüm net alanını, brüt alanı, ortak alan payı eklenmiş genel brüt alanı veya onaylı projeyle hiç uzlaştırılmamış pazarlama değerini ifade edebilir. Bu nedenle m² fiyatı karşılaştırılmadan önce hangi alan tanımının kullanıldığı açıkça yazılmalıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bağımsız bölüm net alanı ile farklı brüt alan kavramlarını ayrı hesap mantıklarıyla tanımlar. Çevre Bakanlığı da konut satışlarında net alan tanımının yanıltıcı metrekare kullanımını azaltmadaki önemini vurgulamıştır. Broşür rakamı, kaynağı ve hesabı doğrulanmadan sözleşmede “net” olarak adlandırılmamalıdır.
Mümkünse onaylı mimari proje, ruhsat/proje belgeleri, tapu veya bağımsız bölüm kaydı ve satış planı ya da saha ölçümü birlikte toplanır. Önce kat ve bağımsız bölüm numarası eşleştirilir. Balkon, teras, boşluk, duvar kalınlığı ve ortak alanların her tanımda aynı biçimde hesaba girmediği unutulmamalı; rakamın yanında yöntem belirtilmelidir.
Saha ölçümü sonradan yapılan değişikliği gösterebilir fakat otomatik olarak hukuken onaylı alan haline gelmez. Balkon kapatılmış, koridor dahil edilmiş veya duvar kaldırılmışsa “fiilen kullanılan alan” ile “onaylı proje alanı” ayrılır. Ruhsatsız değişiklik, alanı büyütse bile ayrı bir uygunluk riski yaratabilir.
Fiyat karşılaştırmasında doğrulanmış net m² başına fiyat ile ilan edilen brüt m² başına fiyat ayrı hesaplanmalıdır. İstanbul için sabit bir brüt/net oranı varsayılmaz; koridor, lobi ve sosyal tesis tasarımı oranı değiştirir. Büyük fark otomatik olarak hile demek değildir ama hesap kaynağına dönme işaretidir.
Son kontrolde alan tanımı, kaynak belge ve tarihi, rakam ve varsa saha ölçümünün ayrıntıları kaydedilir. Fark çözülmediyse uygun rakamı seçmek yerine satın alma koşulu haline getirilmelidir.
Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar planı aynı soruya cevap veren belgeler değildir; hepsini “bina yasal mı?” başlığında eritmek hatalıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yapı ve kullanım izinlerinin esasen ilgili idare, çoğu yerde belediye veya özel idare tarafından düzenlendiğini açıklar. Düzenleyen kurum, belge numarası ve tarihi, dayandığı onaylı proje ile sonraki yenileme veya değişiklikler doğrulanmalıdır.
Yapı kullanma izni, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanması ve idari teknik kontrollerle ilgilidir. Bir dairenin fiilen kullanılıyor olması veya elektrik-su aboneliği tek başına resmî iskan durumunu kanıtlamaz. TKGM’nin Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçiş açıklamalarında da yapı kullanma izin belgesi ilgili belgeler arasında yer alır; bu nedenle tapu statüsü ile bina statüsü birlikte okunmalıdır.
İmar planı ve arazi kullanım kararı sonraki plan değişikliklerinden etkilenebilir. Sağlam inceleme; plan numarası, ölçeği, onay tarihi, plan notları ve yayımlayan idareyi kaydeder, ardından bu sürümü parsele bağlar. Eski harita ekran görüntüsü veya sözlü bilgi yeterli değildir; satın alma kararında kullanılan sürüm yetkili kaynaktan tekrar üretilebilir olmalıdır.
Değerleme raporu varsa emsal hesabında hangi alan tanımının kullanıldığı kontrol edilir. Rapor geliştirici broşüründen farklı bir ölçü kullanabilir. Değerleme bulunması, ilandaki bütün metrekarelerin raporla uzlaştırıldığı anlamına gelmez.
Ölçüm farkı satış fiyatını etkiliyorsa sözleşmede kullanılan m² tanımı açıkça yazılmalı ve hangi plan/belgeye dayandığı eklenmelidir. Böylece “metrekare eksik çıktı” uyuşmazlığında tarafların aynı kavramdan söz edip etmediği sonradan anlaşılabilir.
Her metrekare rakamının tanımı olmalıdır
Türk imar mevzuatı bağımsız bölüm net alanı ile farklı brüt alan kavramlarını birbirinden ayırır; bu nedenle karşılaştırmadaki her metrekare rakamının hem tanımı hem kaynağı bulunmalıdır. İlanda 120 m² yazarken onaylı plan veya proje başka bir alan kavramı kullanıyorsa farkı varsayımsal bir “normal oranla” açıklamayın. İlgili onaylı plan/proje belgesini alın; balkon, duvar ve ortak alan paylarının ilan rakamına dahil olup olmadığını belirleyin. Rakip taşınmazları ancak aynı ölçüm esasına getirildikten sonra karşılaştırın.
Ek sorular ve açıklamalar
“Net ve Brüt Gayrimenkul Alanı Kontrolü” sonucunu bağımsız olarak yeniden doğrulanabilir kanıtla nasıl desteklemelisiniz?
TKGM, satış işleminin temel belgeleri arasında tarafların kimlik belgelerini ve temsil varsa uygun temsil belgesini sayar. TKGM, Web Tapu’yu satış, ipotek ve mirasın intikali gibi tapu işlemleri için müdürlüğe gitmeden çevrim içi başvuru yapılabilen platform olarak tanımlar. İlandaki metrekare tek ve evrensel bir kavram değildir. İlandaki metrekare tek ve evrensel bir kavram değildir. Rakam bağımsız bölüm net alanını, brüt alanı, ortak alan payı eklenmiş genel brüt alanı veya onaylı projeyle hiç uzlaştırılmamış pazarlama değerini ifade edebilir. Bu nedenle m² fiyatı karşılaştırılmadan önce hangi alan tanımının kullanıldığı açıkça yazılmalıdır.