تصف TKGM منصة Web Tapu بأنها قناة لتقديم طلبات معاملات الطابو عبر الإنترنت
تصف TKGM منصة Web Tapu بأنها قناة لتقديم طلبات معاملات الطابو عبر الإنترنت، مثل البيع والرهن وانتقال الإرث، قبل مراجعة مديرية الطابو.
صافي ومساحة الشقة الإجمالية: فحص قابل للقياس
المتر المربع في الإعلان ليس وحدة واحدة ذات معنى ثابت. قد يشير الرقم إلى المساحة الصافية داخل الوحدة، أو المساحة الإجمالية المستقلة، أو الإجمالي الذي يضيف حصة من المناطق المشتركة، أو حتى رقم تسويقي لم يُربط بمخطط معتمد. لذلك يجب أن يبدأ الفحص بتعريف نوع المساحة قبل مقارنة السعر لكل متر.
لائحة المناطق المخططة في تركيا تميز بين مفاهيم مثل المساحة الصافية للوحدة المستقلة والمساحات الإجمالية ذات طرق حساب مختلفة. وتوضح مواد وزارة البيئة أن الهدف من تعريفات المساحة هو منع الالتباس في مبيعات السكن. لا تنقل رقماً من بروشور إلى عقد بوصفه «net» قبل التحقق من المخطط والمصدر الذي حسبه.
اجمع أربعة مستندات قدر الإمكان: المخطط المعماري المعتمد، رخصة البناء/مستندات المشروع ذات الصلة، سند أو سجل الوحدة، وأي مخطط مبيعات أو قياس ميداني. طابق رقم الوحدة والطبقة والحدود؛ فالقياس الصحيح لوحدة خاطئة لا يفيد. الشرفات والتراسات والفراغات والجدران والأجزاء المشتركة لا تدخل كلها بالطريقة نفسها في كل تعريف، ولذلك يجب ذكر المنهج بجانب الرقم.
القياس الميداني مفيد لاكتشاف اختلافات أو تغييرات داخلية، لكنه لا يحوّل تلقائياً إلى مساحة قانونية معتمدة. إذا أُغلقت شرفة أو ضُم ممر أو أزيل جدار، افصل بين «المساحة المستخدمة فعلياً» و«المساحة المعتمدة في المشروع». التغيير غير المرخص قد يخلق مشكلة مستقلة حتى لو جعل المساحة القابلة للاستخدام أكبر.
عند مقارنة السعر، استخدم على الأقل السعر/المتر الصافي والسعر/المتر وفق الرقم الإجمالي المعلن، ثم اشرح الفرق. لا تعتبر نسبة gross-to-net ثابتة لكل إسطنبول أو لكل المشاريع؛ تصميم الممرات واللوبيات والمرافق يغيرها. الفارق الكبير ليس دليلاً تلقائياً على خطأ لكنه إشارة لفحص الحساب.
في التسليم النهائي، سجّل تعريف المساحة، المستند المصدر، تاريخه، الرقم، ومن قام بأي قياس ميداني وأدواته. إذا ظل الفرق غير محلول، اذكره كشرط قبل الشراء بدلاً من اختيار الرقم الأكثر ملاءمة. قيمة الفحص هي أن يعرف المشتري بالضبط ماذا يشتري وما هي المساحة التي يدفع السعر مقابلها.
رخصة البناء وإذن الاستخدام ومخطط التنظيم مستندات مختلفة ولا يجوز اختزالها في سؤال “هل المبنى قانوني؟”. وزارة البيئة توضح أن إصدار رخص البناء وإذن الاستخدام من اختصاص الإدارة المعنية، وغالبًا البلدية أو الإدارة الخاصة وفق الموقع. لذلك يجب تحديد الجهة صاحبة الملف، رقم الرخصة وتاريخها، المشروع الذي صدرت عليه، وأي تجديد أو تعديل لاحق.
إذن الاستخدام يرتبط بإتمام البناء وفق الرخصة ومرفقاتها وبالتحقق الفني المطلوب من الجهة الإدارية. وجود شقة مشغولة أو خدمات كهرباء وماء لا يثبت وحده أن وضع الإشغال النظامي كامل. وفي انتقال بعض المباني من Kat İrtifakı إلى Kat Mülkiyeti، تبيّن إرشادات TKGM أن وثيقة إذن الاستخدام تدخل ضمن مستندات الإجراء، لذلك يجب قراءة وضع الطابو ووضع المبنى معًا.
أما مخطط التنظيم وتصنيف استخدام الأرض فهما عرضة للتغيير بقرارات تخطيطية لاحقة. التحقق المهني يسجل رقم الخطة ومقياسها وتاريخ اعتمادها وملاحظاتها والجهة الناشرة، ثم يقارنها بموقع القطعة الحالي. لا يكفي لقطة شاشة قديمة من خريطة أو إفادة شفوية؛ النسخة المستخدمة في قرار الشراء يجب أن تكون قابلة لإعادة التحقق من المصدر المحلي المختص.
إذا كان هناك تقرير تقييم، افحص أي مساحة استخدمها المقيم في المقارنات؛ فقد يعتمد التقرير تعريفاً مختلفاً عن بروشور المطور. لا تعتبر وجود التقييم دليلاً على أن كل أرقام المساحة في الإعلان متطابقة معه.
المتر المربع يجب أن يحمل تعريفاً
توضح قواعد التخطيط التركية تمييزاً بين مفاهيم المساحة الصافية للوحدة والمساحات الإجمالية بمستوياتها المختلفة، ولذلك يجب أن يحمل كل رقم في المقارنة تعريفه ومصدره. إذا كان الإعلان يقول 120 م² والمخطط أو المشروع المعتمد يستخدم مفهوماً مختلفاً، لا تحوّل الفرق إلى «نسبة معتادة» من عندك. اطلب المخطط المعتمد أو وثيقة المشروع المناسبة، وحدد ما إذا كانت الشرفات والجدران والأجزاء المشتركة تدخل في الرقم المعروض، ثم قارنه بوحدة القياس نفسها في العقار المنافس.