Türkiye’de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nasıl doğrulanır?
Taşınmaz satış vaadi bir tapu senedi değildir ve sözleşmenin imzalanması ya da bedelin ödenmesi vaat alacaklısını kendiliğinden malik yapmaz. Satışın daha sonra gerçekleştirilmesine ilişkin bir sözleşme borcu doğurur. Bu nedenle incelemenin ilk adımı belgenin türünü doğru tanımlamaktır: rezervasyon formu mu, adi yazılı ön protokol mü, resmi şekle uygun taşınmaz satış vaadi mi, yoksa mülkiyeti devreden nihai taşınmaz satış sözleşmesi mi? Bu belgelerin hukuki etkileri aynı değildir.
1. Ticari hükümlerden önce şekil şartını doğrulayın
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesini; taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmamasını öngörür. Bu nedenle özel imza, şirket kaşesi veya profesyonel görünen bir PDF tek başına satış vaadinin gerekli şekli taşıdığını kanıtlamaz. Belgeyi düzenleyen makamı, işlem tarihini ve referansını doğrulayın; pazarlama rezervasyonunu resmi satış vaadiyle karıştırmayın.
2. Tarafları ve imza yetkisini eşleştirin
Alıcı ve satıcının tam hukuki kimliğini kontrol edin. Satıcıyı güncel tapu malikiyle veya maliki bağlamaya yetkili kişiyle eşleştirin. Vekil imza atıyorsa vekaletnamenin bu işlem için gerekli yetkiyi içerip içermediğini inceleyin. Satıcı şirketse satış personelinin kartına veya antetli kağıda güvenmek yerine güncel temsil ve imza yetkisini doğrulayın. Sözleşmenin şeklen doğru olması, yetkisiz kişinin imzasını geçerli hale getirmez.
3. Vaat konusu taşınmazı kesin olarak belirleyin
İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası sözleşmeyle güncel kayıt arasında eşleşmelidir. İnşaat halindeki projelerde vaat edilen bölümün proje, yapı ruhsatı, kat irtifakı bilgisi ve onaylı planlarla ilişkisini gerektiği ölçüde kontrol edin. Proje adı ve satış ofisinin verdiği iç ünite kodu tek başına yeterli olmayabilir. Aynı projedeki benzer bir daireye ait belge, satın alınan dairenin kanıtı değildir.
4. Bedel ve ödeme planını denetleyin
Toplam satış bedeli, para birimi, peşinat, taksitler, vade tarihleri, ödeme yapılacak hesap ve ödemelerin inşaat ilerlemesine bağlı olup olmadığı açık olmalıdır. Taraflardan biri gecikirse, devir imkansız hale gelirse, metrekare veya teknik özellik değişirse ya da satıcı sözleşmeyi sonlandırırsa ne olacağı yazılmalıdır. Satış vaadi bulunması, ipotek, haciz, tasarruf kısıtı veya satıcının yetki sorununu ortadan kaldırmaz; bu yüzden büyük ödeme öncesi tapu incelemesi ayrı yapılmalıdır.
5. Tapu siciline şerhin işlevini anlayın
Tapu Sicili Tüzüğünün 47 nci maddesi, taşınmaz satış vaadinin kişisel hak olarak şerhi için noterce düzenlenen sözleşme arar. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesi de noterlerce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verilebilmesini düzenler. Şerh, sözleşmeden doğan hakkı sicilde görünür hale getirir ve kanunun tanıdığı etkiyi sağlar. Ancak vaat alacaklısını nihai satış ve tescil yapılmadan malik yapmaz.
6. Beş yıllık şerh süresini izleyin
Tapu Kanununun 26 ncı maddesine göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa satış vaadi şerhi re’sen terkin edilir. Bu nedenle şerh tarihini ve yevmiye bilgisini işlem dosyasına yazın. Uzun teslim süreli projelerde beş yıllık tarih proje takvimine eklenmeli ve sürenin sonuna yaklaşmadan hukuki durum yeniden incelenmelidir. Eski bir şerhi süresiz koruma gibi görmek doğru değildir.
7. Takyidatları satış vaadinden ayrı inceleyin
Güncel tapu kaydında ipotek, haciz, diğer şerhler, irtifaklar ve tasarruf kısıtlarını kontrol edin. Satıcı bir kaydı kaldırmayı taahhüt ediyorsa kimin, hangi tarihe kadar ve hangi resmi belgeyle kaldıracağı sözleşmede veya kapanış koşulunda belirli olmalıdır. Nihai devirden hemen önce tapu durumu yeniden kontrol edilmelidir; satış vaadi imzalandığı tarihteki kayıtların sonradan değişmeyeceği varsayılmamalıdır.
8. Ön ödemeli konut satışında tüketici kurallarını ekleyin
İşlem tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satışı niteliğindeyse ek korumalar vardır. Ticaret Bakanlığı, ön bilgilendirme formunun sözleşmeden en az bir gün önce tüketiciye verilmesi gerektiğini ve yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamayacağını açıklar. Sözleşme, tüketici lehine kat irtifakı devrinin tapu siciline tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi yoluyla kurulmalıdır. Geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme istenemez.
9. Satış vaadi ile noter satışını karıştırmayın
Noterler kanuni sistem içinde nihai taşınmaz satış sözleşmesi de yapabilmektedir. Bu işlem satış vaadinden farklıdır. Nihai satış resmi sistem üzerinden mülkiyetin tesciline gider; satış vaadi ise devir yapılıncaya kadar geleceğe yönelik bir borç ilişkisi olarak kalır. Belgenin yalnız noterlikte yapılmış olmasına değil, hangi işlemi kurduğuna ve hangi sonucu doğurduğuna bakın.
10. Yabancı alıcı ve vatandaşlık dosyaları
Alıcının yabancı olması halinde sözleşme, taşınmaz edinme uygunluğunu tek başına kanıtlamaz. Uyruk, taşınmaz türü, parsel konumu ve kısıtlı bölge durumu ayrıca incelenmelidir. Satış vaadi vatandaşlık başvurusunda kullanılacaksa TKGM’nin güncel taşınmaz, tutar, şerh, banka belgesi ve TTB kuralları da ayrıca sağlanmalıdır. Şeklen geçerli satış vaadi vatandaşlık için tek başına yeterli değildir.
11. Kararı kanıta bağlayın
Dosyayı üç sonuçtan biriyle kapatın: devam edilebilir, yalnız yazılı koşullar kapandıktan sonra devam edilebilir veya şu aşamada durdurulmalıdır. Taşınmaz eşleştirilemiyorsa, satıcı yetkisi açık değilse, zorunlu şekil eksikse, önemli takyidat için güvenilir kaldırma planı yoksa veya temel kanıtlar verilmeden büyük ödeme isteniyorsa bekleyin. Her açık koşula gerekli belgeyi, sorumluyu ve son tarihi yazın.
Kırmızı bayraklar
- Özel yazılı metnin doğrulanmadan resmi satış vaadi olarak sunulması.
- Sözleşme ile tapuda farklı ada, parsel veya bağımsız bölüm.
- Maliki bağlama yetkisi kanıtlanmamış imzacı.
- Takyidat kontrolünden önce büyük ödeme.
- İpotek veya haczin kaldırılacağına dair belgesiz genel vaat.
- Tarihi ve güncel durumu incelenmeyen eski şerh.
- Satış vaadinin mülkiyeti devrettiğini söyleyen ifade.
- Ön ödemeli tüketici konutunda ruhsat veya geçerli sözleşme olmadan ödeme talebi.
Sık sorulan sorular
Satış vaadi mülkiyeti geçirir mi? Hayır. Mülkiyet nihai resmi satış ve tescille geçer; satış vaadi sözleşmeden doğan hak yaratır.
Adi yazılı sözleşme yeterli midir? Belgenin taşınmaz satış vaadi olarak hüküm doğurması amaçlanıyorsa TBK 237 resmi şekil şartı arar.
Şerh ne kadar süreyle kalır? Tapu Kanunu, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerhin re’sen terkinini öngörür.