روش بررسی قرارداد وعده فروش ملک در ترکیه
قرارداد وعده فروش ملک سند مالکیت نیست و صرف امضا یا پرداخت وجه، خریدارِ وعدهگیرنده را مالک ثبتشده نمیکند. این قرارداد تعهدی برای فروش آینده ایجاد میکند. به همین دلیل نخستین مرحله بررسی، تشخیص دقیق نوع سند است: رزرو ساده، توافق خصوصی مقدماتی، وعده فروش رسمی ملک یا قرارداد نهایی فروش و انتقال مالکیت؟ این اسناد آثار یکسان ندارند و استفاده از نام واحد برای همه آنها میتواند نقص مهم شکلی یا حقوقی را پنهان کند.
۱. پیش از شروط تجاری، شکل قانونی را بررسی کنید
ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸ مقرر میکند فروش ملک برای اعتبار باید به شکل رسمی تنظیم شود و وعده فروش ملک، قرارداد بازخرید و قرارداد خرید نیز بدون شکل رسمی معتبر نیستند. بنابراین امضای خصوصی، مهر شرکت یا PDF حرفهای به تنهایی اثبات نمیکند که وعده فروش شرایط شکلی لازم را دارد. مرجع تنظیمکننده، تاریخ، شماره معامله و ماهیت حقوقی سند را بررسی کنید و فرم رزرو یا پروتکل بازاریابی را با وعده رسمی فروش یکی ندانید.
۲. هویت طرفین و اختیار امضا را تطبیق دهید
هویت کامل فروشنده و خریدار را با مدارک رسمی کنترل کنید. فروشنده باید با مالک جاری در ثبت یا شخصی که قانوناً اختیار تعهد دادن از طرف مالک را دارد تطبیق کند. اگر وکیل امضا میکند، وکالتنامه باید اختیار مربوط به همین معامله را پوشش دهد. اگر فروشنده شرکت است، اختیار جاری نمایندگی و امضا بررسی شود؛ کارت کارمند فروش یا سربرگ شرکت کافی نیست. شکل صحیح قرارداد، امضای فرد فاقد اختیار را درمان نمیکند.
۳. قرارداد را به یک ملک مشخص متصل کنید
استان، شهرستان، محله، ada، parsel و در صورت وجود شماره واحد مستقل باید با ثبت جاری تطبیق داشته باشد. در پروژه در حال ساخت، واحد وعده دادهشده را با پروژه، مجوز ساخت، اطلاعات kat irtifakı و نقشههای مصوب در حد مرتبط مقایسه کنید. نام تجاری پروژه یا کد داخلی واحد ممکن است به تنهایی کافی نباشد. سند مربوط به واحد مشابه در همان پروژه نمیتواند جای سند همان واحد موضوع معامله را بگیرد.
۴. قیمت، ارز و برنامه پرداخت را بررسی کنید
قیمت کل، ارز، پیشپرداخت، اقساط، سررسیدها، حساب دریافتکننده و وابستگی پرداخت به مراحل ساخت باید روشن باشد. قرارداد باید پیامد تأخیر هر طرف، ناممکن شدن انتقال، تغییر مساحت یا مشخصات و فسخ از سوی فروشنده را مشخص کند. وجود وعده فروش به خودی خود پرداخت بزرگ را امن نمیکند و رهن، توقیف، ممنوعیت تصرف یا مشکل اختیار فروشنده را از بین نمیبرد.
۵. نقش شرح در ثبت ملک را درک کنید
ماده ۴۷ آییننامه ثبت اسناد برای درج حق ناشی از وعده فروش ملک در ستون شروح، قرارداد تنظیمشده نزد دفتر اسناد رسمی را لازم میداند. ماده ۲۶ قانون ثبت شماره ۲۶۴۴ نیز اجازه میدهد قراردادهای وعده فروش ملک که توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شدهاند، به درخواست یکی از طرفین در ثبت ملک شرح شوند. شرح، حق قراردادی را در ثبت قابل مشاهده میکند و اثر قانونی مربوط را در برابر معاملات بعدی فراهم میسازد، اما پیش از فروش نهایی و ثبت، مالکیت را به خریدار وعدهگیرنده منتقل نمیکند.
۶. مدت پنجساله شرح را پیگیری کنید
ماده ۲۶ مقرر میکند اگر ظرف پنج سال پس از شرح، فروش انجام نشود، شرح از ثبت به صورت اداری حذف میشود. تاریخ شرح و شماره روزنامه/ثبت باید در پرونده نگهداری شود. شرح قدیمی را حمایت دائمی تصور نکنید. در پروژهای با دوره تحویل طولانی، تاریخ پنجساله را در تقویم معامله قرار دهید تا پیش از پایان مدت وضعیت حقوقی دوباره بررسی شود.
۷. محدودیتهای ثبت را جداگانه بررسی کنید
ثبت جاری را برای رهن، توقیف، سایر شروح، حقوق ارتفاقی و محدودیتهای تصرف بررسی کنید. اگر فروشنده وعده رفع قید میدهد، مسئول، مهلت و مدرک رسمی رفع آن مشخص شود. درست پیش از انتقال نهایی بررسی تکرار گردد، زیرا وضعیت ثبت پس از امضای وعده میتواند تغییر کند. وعده فروش، ملک دارای قید را خودکار پاک و آماده انتقال نمیکند.
۸. در فروش پیشپرداختی مسکن، قواعد مصرفکننده را اضافه کنید
اگر معامله مشمول فروش پیشپرداختی مسکن به مصرفکننده باشد، حمایتهای اضافی اعمال میشود. وزارت تجارت میگوید فرم اطلاعات اولیه باید حداقل یک روز پیش از قرارداد داده شود و پیش از اخذ مجوز ساخت نمیتوان قرارداد فروش پیشپرداختی مسکن منعقد کرد. شکل قانونی آن یا قرارداد کتبی همراه با ثبت انتقال حق kat irtifakı به نفع مصرفکننده است یا وعده فروش تنظیمی نزد دفتر اسناد رسمی. تا قرارداد معتبر تشکیل نشده، فروشنده حق مطالبه پرداخت از مصرفکننده تحت هیچ عنوانی را ندارد.
۹. وعده فروش را با فروش نهایی نزد دفتر اسناد رسمی اشتباه نگیرید
دفاتر اسناد رسمی میتوانند در چارچوب سیستم قانونی قرارداد نهایی فروش ملک نیز تنظیم کنند. این معامله با وعده فروش فرق دارد. فروش نهایی به ثبت مالکیت منتهی میشود؛ وعده فروش تا انجام انتقال یک تعهد آینده باقی میماند. بنابراین صرف اینکه سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده کافی نیست؛ باید نوع حقوقی و نتیجه آن خوانده شود.
۱۰. خریدار خارجی و پرونده شهروندی
برای خریدار خارجی، قرارداد به تنهایی صلاحیت تملک را ثابت نمیکند. محدودیت تابعیت، نوع ملک، موقعیت قطعه و وضعیت منطقه محدود باید جداگانه بررسی شوند. اگر وعده فروش برای پرونده شهروندی استفاده میشود، قواعد جاری TKGM درباره ملک واجد شرایط، مبلغ، شرح، مدارک بانکی و TTB نیز باید رعایت شوند. وعده فروش معتبر فقط یکی از اجزای پرونده است.
۱۱. تصمیم را بر اساس مدرک ببندید
نتیجه را به سه حالت تقسیم کنید: قابل ادامه، قابل ادامه پس از بسته شدن شروط مشخص، یا فعلاً متوقف. اگر ملک قابل تطبیق نیست، اختیار فروشنده حل نشده، شکل رسمی لازم وجود ندارد، قید مهم برنامه رفع قابل اتکا ندارد یا پیش از ارائه مدارک پایه پرداخت بزرگ مطالبه میشود، معامله را نگه دارید. برای هر شرط مدرک لازم، مسئول و مهلت تعیین کنید.
نشانههای خطر
- سند خصوصی بدون بررسی به عنوان وعده رسمی معرفی میشود.
- ada، parsel یا واحد قرارداد با ثبت تفاوت دارد.
- اختیار امضاکننده برای الزام مالک اثبات نشده است.
- پیش از بررسی محدودیتها مبلغ بزرگ مطالبه میشود.
- رفع رهن یا توقیف فقط به صورت وعده کلی آمده است.
- تاریخ و وضعیت شرح قدیمی کنترل نشده است.
- متن ادعا میکند وعده فروش خود مالکیت را منتقل کرده است.
- در فروش پیشپرداختی مصرفکننده، بدون مجوز یا قرارداد معتبر پول مطالبه میشود.
پرسشهای رایج
آیا وعده فروش مالکیت را منتقل میکند؟ خیر. مالکیت با فروش رسمی نهایی و ثبت منتقل میشود.
آیا قرارداد خصوصی کافی است؟ اگر قرار است به عنوان وعده فروش ملک اثر قانونی داشته باشد، ماده ۲۳۷ شکل رسمی را لازم میداند.
شرح چه مدت میماند؟ قانون حذف شرح را در صورت انجام نشدن فروش ظرف پنج سال پس از درج مقرر میکند.