如何核验土耳其房地产销售承诺合同
房地产销售承诺不是产权证，也不会因为双方签字或已经付款就让承诺买方自动成为登记所有权人。它产生的是未来完成销售的合同义务。因此审核首先要准确识别文件类型：只是预订表、普通私人初步协议、符合法定正式形式的房地产销售承诺，还是已经完成产权转移程序的最终房地产买卖合同？这些文件的法律效果不同，把所有前期文件都称为“销售承诺”会掩盖真正的形式和执行风险。
一、先核实法定形式，再讨论商业条款
土耳其第6098号债务法第237条规定，房地产买卖要有效必须采用正式形式；房地产销售承诺、回购和购买合同也必须以正式形式制作，否则无效。因此，私人签字、公司印章或制作精美的PDF不能单独证明销售承诺满足法定形式。应核实制作该文件的机关、交易日期、编号和法律性质，并把销售办公室的预订或私人协议与正式销售承诺严格区分。
二、核对当事人和签署权限
核实买方和卖方完整的法律身份。卖方应与当前登记所有权人一致，或者由具有有效授权的人代表所有权人作出承诺。代理人签字时，应检查授权书是否覆盖该类交易；公司作为卖方时，应检查当前公司代表和签字权限，不能只依赖销售人员名片、职务或公司信纸。文件形式正确并不能补救签署人没有权限的问题。
三、把合同锁定到一项可验证的房地产
合同应当使用省、区、街区、ada、parsel，并在存在时写明独立单元编号，使审核人员无需猜测即可确定标的。对于在建项目，应把承诺单元与项目、建筑许可证、kat irtifakı 信息以及相关批准图纸核对。项目商业名称和销售办公室内部单元代码有时不足以确认法律标的。同一项目内另一套相似房屋的文件不能替代本单元的证据。
四、审核价格、币种与付款计划
记录总价、币种、首付款、分期金额、到期日、收款账户，以及付款是否与工程节点关联。合同应说明任何一方迟延、产权无法转移、面积或技术规格变化、卖方终止时的后果。存在销售承诺并不会自动让大额预付款变得安全，也不会消除抵押、查封、处分限制或卖方权限问题，因此付款风险应与土地登记审查分别处理。
五、理解土地登记注记的作用
《土地登记条例》第47条要求，以销售承诺作为个人权利进行注记时，需要公证机关正式制作的合同。第2644号《土地登记法》第26条还规定，公证机关制作的房地产销售承诺合同，经一方提出，可以在土地登记簿中作注记。注记会使该合同权利在登记中可见，并产生法律规定的对后续交易效力，但它并不在最终买卖和产权登记之前把承诺买方登记为所有权人。
六、跟踪五年注记期限
第26条同时规定，如果从注记之日起五年内没有完成销售，相关注记将由登记机关依职权删除。因此交易档案必须保存注记日期和登记流水信息。不能把很早以前的注记当作无限期保护。在交付周期很长的项目中，应把五年期限列入交易时间表，在期限临近前重新审查法律状态。
七、现有权利限制要单独审查
取得当前土地登记资料，审查抵押、查封、其他个人权利注记、地役权和处分限制。如果卖方承诺解除某一负担，应写明由谁办理、最迟日期以及用哪一份官方证据证明关闭条件。最终过户前应再次查询，因为签署销售承诺后登记状态仍可能变化。销售承诺不会自动清除有负担的产权。
八、适用消费者预付住宅销售时增加特别规则
如果交易构成消费者预付住宅销售，还存在额外保护。土耳其贸易部说明，消费者应至少在合同成立前一天取得预先信息表，而且在获得建筑许可证之前不能订立预付住宅销售合同。合同必须采用法律规定的形式：可以在把 kat irtifakı 权利登记转移给消费者的同时签署书面合同，也可以由公证机关以正式形式制作房地产销售承诺。处于该制度内时，在有效合同成立之前，卖方不得以任何名义要求消费者付款。
九、不要把销售承诺与公证机关最终房地产买卖混为一谈
土耳其公证机关在法定系统中也可以办理最终房地产买卖合同。这与销售承诺是两种交易。最终买卖通过官方系统走向所有权登记，而销售承诺在真正过户前仍是未来履行义务。审核时应阅读文件的法律类型和实际效果，而不能只因为文件在公证机关办理就推断它一定只是销售承诺。
十、外国买方与投资入籍要做额外测试
买方是外国人时，合同本身不能证明其有资格取得该房地产。国籍限制、房地产类型、地块位置以及限制区域状态应另行核验。如果销售承诺用于土耳其投资入籍，TKGM关于合格房地产、金额、注记、银行付款证据和TTB金额文件的现行规则也必须分别满足。形式有效的销售承诺只是完整入籍文件的一部分。
十一、用证据形成继续或停止的决定
审核结果应明确为三种状态之一：可以继续；只有在具名条件关闭后才能继续；目前应停止。如果房产无法准确匹配、卖方权限没有解决、正式形式缺失、重大负担没有可信的解除机制，或者对方在提供基础证据前要求大额付款，应暂停。每个未解决项目都应写明需要的证据、负责人和截止时间。
风险信号
- 未经核验就把私人文件称为正式销售承诺。
- 合同与当前登记的ada、parsel或独立单元不一致。
- 签署人没有证明可约束所有权人的权限。
- 在检查产权负担之前要求大额付款。
- 只笼统承诺解除抵押或查封，没有关闭机制。
- 旧注记没有检查日期和当前状态。
- 合同文字暗示销售承诺本身已经转移产权。
- 消费者预付住宅销售没有建筑许可证或在有效合同前收款。
常见问题
销售承诺会转移产权吗？ 不会。产权通过最终正式买卖和登记转移。
私人合同是否足够？ 如果文件要作为房地产销售承诺发生第237条意义上的效力，法律要求正式形式。
注记可保持多久？ 第26条规定，注记后五年内未完成销售的，注记将被删除。