Bu rehber Satış vaadi sözleşmesi konusunu yalnızca “Kaynak Güncelliği İncelemesi” açısından inceler; komşu başlıklara yayılmadan bu konuya ait resmî kural ve belgelere dayanır.
Konuyu belirleyen resmî bilgiler
“Kaynak Güncelliği İncelemesi — Satış vaadi sözleşmesi” değerlendirmesinde ilk esas kural şudur: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, taşınmazın ileride satılmasına ilişkin taahhüttür ve koşulları varsa tapu siciline şerh edilebilir; mülkiyeti hemen devretmez.
Bu kural Satış vaadi sözleşmesi için “Kaynak Güncelliği İncelemesi” açısından uygulandığında ayrıntı şöyledir: TKGM satış vaadi şerhinde, gerekli resmî şekilde düzenlenmiş sözleşme ile taraf ve taşınmazın sicille eşleşecek biçimde belirlenmesini esas alır. Satış bedeli, tamamlama koşulları, süre, sicildeki şerh ve sonraki satış/takyidatlar birlikte okunmalıdır; satış vaadi tek başına nihai devrin bütün şartlarının gerçekleştiğini göstermez.
Bu incelemede ne değişir?
Satış vaadi sözleşmesi için kaynak güncelliği yalnızca sitenin resmî olması demek değildir; kullanılan bilgi karar tarihine ve olaya hâlâ uygulanabilir olmalıdır. Eski kural tarihsel olarak doğru olsa da bugünkü karar için yetersiz kalabilir.
Yayın veya son kontrol tarihini inceleyin, ardından şu bilgileri güncel taşınmaz ve dönem için yenileyin: satış vaadi aslı, noter/merci, tarih/numara, taraflar, ada/parsel ve bağımsız bölüm, bedel/şartlar, tamamlama tarihi, tapu şerhi ve sonraki kayıt. Tutar, tarife veya süre yıllara göre değişiyorsa doğru yılın sürümünü kullanın.
Kanun değişmemiş fakat taşınmaz verisi veya belge değişmişse güncellik sorunu mevzuatta değil olay kanıtındadır.
Birbiriyle uyumlu olması gereken belge ve veriler
“Kaynak Güncelliği İncelemesi” için odaklanılacak kanıtlar: satış vaadi aslı, noter/merci, tarih/numara, taraflar, ada/parsel ve bağımsız bölüm, bedel/şartlar, tamamlama tarihi, tapu şerhi ve sonraki kayıt
Bu kaydın sınırı
Bu kayıt “Kaynak Güncelliği İncelemesi” ile sınırlı olduğundan kapsam net tutulmalıdır: Satış vaadi tapu değildir ve vaat borçlusunun tamamlanma tarihinde hâlâ malik olduğunu kanıtlamaz; güncel sicil görülmelidir.
Resmî kaynak
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kaynak güncelliği
Satış vaadi dosyası güncel Türk şekil şartları, taşınmazın güncel sicil durumu ve tarafların gerçekten imzaladığı sürüm üzerinden kontrol edilmelidir. Tapu Sicili Tüzüğü, taşınmaz satış vaadi kişisel hakkının tapu siciline şerhinde noterce düzenlenen sözleşmeyi aranan belge olarak sayar. Bu ayrım önemlidir; özel satış kâğıdı, emlakçı rezervasyon formu ve noterlikte düzenlenen satış vaadi aynı delil ve sicil sonucunu doğurmaz. Bu nedenle kapanış öncesi her belgeyi “ön sözleşme” diye genellemek yerine hukuki biçimi, tarihi, noterliği, tarafları ve taşınmazı belirleyin.
Güncellik yeni tapu kontrolü de gerektirir. Mevcut malik, ada/parsel veya bağımsız bölüm kimliği, şerh ve takyidatlar ile tarafların amaçladığı satış vaadi şerhinin gerçekten işlenip işlenmediği doğrulanmalıdır. Noterlik belgesi tarihsel olarak geçerli kalabilirken taşınmazın sicil durumu sonradan değişebilir. Satıcının yetkisi, mülkiyet payı, bağımsız bölüm numarası, fiyat, ödeme planı veya teslim yükümlülüğü değişmişse, bir sonraki ödeme veya tescilden önce sözleşmeyi güncel kanıtlarla uzlaştırın.
İşleme özgü sonuçlarda güncel resmî kaynak kullanın. TKGM, satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden sonra vaat alacaklısının satın alma yoluyla adına tescilinde uygulanabilir değerleme çerçevesi içinde ayrıca yeni değerleme belgesi aranmadığını güncel olarak açıklamaktadır. Vatandaşlık dosyalarının ek koşulları vardır ve normal satın alma dosyasına taşınmamalıdır. Her resmî kuralın kontrol tarihini kaydedin, imzalı sözleşme ile şerh kanıtını ayrı saklayın ve hangi hükümlerinin hâlen uygulanabilir olduğunu gösterin. Sonuç; geçerli sözleşmeyi, güncel sicil eşleşmesini, şerh durumunu, taraf yetkisini ve sonradan doğan hangi değişikliğin tadil, teyit veya uzman görüşü gerektirdiğini açıkça belirtmelidir.