Satış vaadi sözleşmesi Kırmızı Bayraklar Rehberi
taraflar ve taşınmaz ile başlayın ve ikisini aynı taşınmaz ve işlem tarihine bağlayın.
- taraflar
- taşınmaz
- fiyat
- süreler/ödemeler
- sicil şerh
kırmızı uyarı işaretleri açısından en güçlü iddiayı önce test edin. fiyat ile süreler/ödemeler çelişirse her iki kanıtı saklayıp nedeni çözün.
Nihai karar
- taraflar
- taşınmaz
- fiyat
- süreler/ödemeler
- sicil şerh
- Adalet — Turkish kod of Obligations
- Adalet — Mediation
satış unsurunu uyarı işaretleri destekleyici kanıtından önce bağımsız doğrulayın.
Karar kaydı
Birincil kaynaklardan yanıtlanan pratik sorular
fesih / iade konusunda çelişen iki belge nasıl karşılaştırılır — gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında özellikle fesih / iade?
Taşınmaz satış vaadi veya ön sözleşme, taraflar arasında borç doğurur; kendiliğinden mülkiyet devri anlamına gelmez. Adalet Bakanlığı noterlerin satış vaadi ve talep halinde şerh sürecindeki rolünü, TKGM ise şerhin tescilden farklı etkisini açıklar. Şirket unvanı/numarası farklıysa, imzalayan güncel yetki kaydında görünmüyorsa, yetki belirsizse, ödeme ilgisiz üçüncü kişiye isteniyorsa veya sözleşmede taşınmaz açık tanımlanmıyorsa ödeme bekletilmelidir. gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi içindeki “fesih / iade” özelinde, aynı taşınmaz ve güncel işlem için geçerli kuralı ortaya koymak üzere belirtilen birincil kaynağı kullanın.
İşlemde hangi belge sürümü esas alınmalıdır — gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında özellikle fesih / iade?
fesih / iade için kayıt tarihi neden önemlidir — gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında özellikle fesih / iade?
Bağımsız bölümü belirsiz sözleşme, ilgisiz hesaba ödeme, sözlü fiyat değişikliği, belgesiz ipotek kaldırma vaadi veya güncel tapu kaydını göstermeme kırmızı bayraktır. gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi içindeki “fesih / iade” riskinde çözülmemiş her fark, yetkili kayıt veya kurum gerekli durumu gösterene kadar canlı işlem riski sayılmalıdır.
- Adalet Bakanlığı — güçlendirilmiş noter sistem
- Adalet Bakanlığı — Noterlik Kanunu
İşlemi durdurabilecek kırmızı bayraklar
Satış vaadi sözleşmesinde ilk kırmızı bayrak taşınmaz ve taraf kimliğidir
Büyük ödeme yükümlülüğü doğuran bir metin kimin neyi satmayı vaat ettiğini açıkça göstermiyorsa risk baştan yüksektir. Malik/geliştirici, imzalayan şirketin sıfatı ve varsa ada/parsel ile bağımsız bölüm doğrulanmalıdır. Proje henüz bağımsız bölüm kaydının oluşmadığı aşamadaysa mimari tanım, konum ve plan başka bir dairenin tek taraflı olarak ikame edilmesini engelleyecek kadar belirli olmalıdır.
Malikle bağlantısını göstermeden pazarlama şirketinin “satıcı” olarak imza atması veya şirket temsilcisinin yetki belgesi olmadan imzalaması da uyarıdır. Sağlam sözleşme “alıcı projeyi biliyor” cümlesiyle yetinmez; hukuki sıfatı ve referans belgelerini tanımlar.
Bedel taksitlerini ölçülebilir aşamalara bağlayın
Projenin inşaat veya teslim kilometre taşları yokken yalnız takvim tarihine bağlı ödeme planına dikkat edilmelidir. Her taksiti hangi olayın hak ettiği ve tamamlanmanın hangi belgeyle kanıtlanacağı belirlenmelidir. Toplam fiyat, para birimi, vergi/harç paylaşımı ve gecikmenin sonucu açık olmalıdır. Satıcıya fiyatı, alanı veya teknik özelliği sınırsız ve tek taraflı değiştirme hakkı veren hüküm maddi risktir.
Gelecekte teslim edilecek dairede alan farkı için önceden kural konmalıdır. Alan net mi brüt mü? Tolerans nedir? Daha küçük teslim edilirse fiyat nasıl düzelir? Mali sonucu tanımlanmayan pazarlama terimleri yeterli değildir.
Fesih, gecikme ve teslim
Teslim tarihi ve satıcıya verilen ek süre incelenir. Belirsiz veya çok uzun uzatma hakkı inşaat riskini alıcıya aktarır. Gecikme tazminatı ile satıcının ödemeleri tutarak feshedebildiği, fakat alıcının çıkışını fiilen imkânsızlaştıran şartlar dikkatle değerlendirilmelidir. İadenin ancak daire başka bir alıcıya satıldıktan sonra yapılması satıcının likidite riskini ilk alıcıya yükleyebilir.
Teslimin nesnel ölçütü olmalıdır: bitiş malzemeleri, temel hizmetler, eksik/ayıp listesi, belgeler ve anahtarlar. “Satıcının uygun gördüğü şekilde” veya ölçütsüz “eşdeğer değişiklik” ifadeleri birimin değerini değiştirebilecek geniş takdir yaratır.
Tapu devri ve sözleşmenin hukuki şekli ayrı incelenir
Başlığında Satış Vaadi yazan her belgenin gerekli şekli otomatik olarak sağladığını veya üçüncü kişilere karşı ayni koruma yarattığını varsaymayın. Sözleşmenin niteliği, düzenlenme biçimi ve tapuya şerh/tescil imkânı somut olayda hukukçu tarafından incelenmelidir. Özel sözleşme taraflar arasında borç doğurabilir, ancak Tapu'daki mülkiyet devrinin otomatik yerine geçmez.
Önemli taksitlerden önce arsa tapusu, ipotek, haciz ve üçüncü kişi hakları kontrol edilir. Proje finansmanı için ipotek varsa ve sözleşme daire devrinde fek vaat ediyorsa genel cümle yerine uygulanabilir banka/fek mekanizması istenir.
İmza öncesi durmayı gerektiren hükümler
Teslim edilmeyen ekler, alıcının görmediği “proje yönetmeliğine” atıf, anlaşılmayan tahkim/yetki şartı, dengesiz cezalar, satıcının alıcı adına ek belge imzalamasına geniş yetki veya ayıp taleplerinden peşin feragat risk işaretleridir. Varlıkları otomatik geçersizlik anlamına gelmez, fakat ödeme yapılmadan etkileri anlaşılmalıdır.
Sayfaları numaralı, tüm ek ve planları içeren son imzalı nüsha saklanmalıdır. Park yeri, depo, manzara veya kira getirisi gibi sözlü vaat satın alma kararını etkiliyorsa sözleşme ya da imzalı ekte yer almalıdır. Satış vaadindeki en büyük risk, alıcının zihninde satın aldığı şey ile metinden ispatlanabilen şey arasındaki farktır.