Resmî Kaynak Yeniden Doğrulama — Ön Satış Sözleşmesi
Pazarlama başlığını değil gerçek belgeyi okuyun
“Ön sözleşme” ticari olarak çok farklı belgeler için kullanılabilir. Bir dosyada basit özel rezervasyon, diğerinde tapu siciline şerh edilebilen noter düzenlemeli gayrimenkul satış vaadi, bir başkasında tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut sözleşmesi bulunabilir. Resmî kaynak doğrulaması belgenin gerçek içeriğiyle başlar: hukuki işlev, taraflar, taşınmaz, borçlar ve şekil. Belgenin İngilizce başlığında preliminary sales agreement yazması onu otomatik olarak hukuken belirli bir kategoriye sokmaz.
Şekil kuralını TKGM kaynağından yeniden kontrol edin
Tapu Sicili Tüzüğü, gayrimenkul satış vaadinden doğan kişisel hakkın şerhi için noterce düzenlenen sözleşmeyi öngörür. TKGM’nin Satış Vaadi Şerhi işlem dokümanı da noter düzenlemeli sözleşmeyi ve tapu işlemi için ilgili belgeleri açıklar. İşlem tapu şerhine güveniyorsa aracı şablonuna veya eski özet bilgiye değil güncel resmî kaynağa bakın. Eldeki sözleşmenin gerçekten gereken şekilde düzenlenip düzenlenmediğini ve şerhin aynı kayıtlı taşınmaza ait olup olmadığını doğrulayın.
Geçerlilik, taraflar arası sonuç ve sicil etkisini ayırın
Üç soru birbirine karıştırılmamalıdır: sözleşme kendi hukuki kategorisinde geçerli mi; taraflar arasında hangi borçları doğuruyor; bu haktan tapu sicilinde şerh doğabilir mi ve şerh gerçekten yapıldı mı? Özel imzalı bir belge belirli bir sözleşmesel iradeyi kanıtlayabilir fakat noter düzenlemeli ve şerh edilmiş satış vaadinin sicil korumasını otomatik sağlamaz. Şerh bulunması da taşınmaz ve tarafların güncel işlemle uyumunu kontrol etme ihtiyacını kaldırmaz.
Ön ödemeli konut tüketici rejiminin uygulanıp uygulanmadığını belirleyin
Tüketicinin teslimden önce konut aldığı ve işlemin kanuni kapsama girdiği durumlarda 6502 sayılı Kanun ile Ticaret Bakanlığı rehberi sözleşme öncesi bilgi ve şekil gibi özel korumalar getirir. Bu hükümleri arsa, ticari taşınmaz veya kapsam dışındaki başka işlemlere kopyalamayın. Dosyada yalnız “satıcı geliştirici” olduğu için değil, somut şartlar nedeniyle tüketici rejiminin neden uygulandığı açıklanmalıdır.
Taşınmaz kimliği ve satıcı yetkisini yeniden doğrulayın
Doğru şekil, yanlış taşınmaz veya yetkisiz satıcı problemini çözmez. İl, ilçe, mahalle, ada/parsel, varsa bağımsız bölüm ve kayıtlı malik bilgilerini uzlaştırın. Proje geçici numara kullandıysa nihai sicil kimliğine bağlayan belgeyi saklayın. Satıcının kayıtlı malik ya da vaat edilen işlemi yapmaya yetkili kişi olup olmadığını kontrol edin. Şirket temsilcisi veya vekil varsa taslak hazırlandığı tarihteki yetkinin bugün de devam ettiğini varsaymayın.
Tarih, şart ve ekleri kontrol edin
Ön sözleşme uzun süre önemli kalabilir, ancak çevresindeki gerçekler değişebilir. İmza tarihi, ifa süresi, ödeme planı, cayma/iptal hakları, teslim koşulları, şerh tarihi ve tüm ekleri yeniden okuyun. Ek belge taşınmazı, fiyatı, tarafları veya ifa yolunu değiştiriyorsa hukuki şekil ve sicil bağlantısının hâlâ tutarlı olduğundan emin olun. Yeni ticari eki eski hukuki belgeye iliştirip bütün paketin aynı etkiye sahip olduğunu varsaymayın.
Kaynak doğrulamasını ödeme kararına bağlayın
İadesiz önemli bir taksit öncesinde hangi resmî kuralın hangi tarihte kontrol edildiği ve neyi desteklediği yazılmalıdır. İşlem noter satış vaadine veya tapu şerhine dayanıyorsa ve bu adım henüz yoksa konu açık şart olarak kalmalıdır. “Sözleşme imzalandı” gibi genel durum etiketi, ödeme politikasının aradığı hukuki koruma ile yalnız ticari anlaşmayı birbirine karıştırmamalıdır.
Tekrar üretilebilir kaynak notu bırakın
Her hukuki sonuç için resmî kaynak, mümkünse madde/sayfa, kontrol tarihi ve desteklediği önerme yazılmalıdır. TKGM kaynağı şerh için gereken belgeyi; Ticaret Bakanlığı kaynağı ise uygulanabildiğinde ön ödemeli konut tüketici yükümlülüklerini destekler. Sadece çok sayıda link eklemek kalite değildir. Sonraki inceleyen kişi kaynağı belirli cümle ve işlem sorusuyla ilişkilendirebilmelidir.
Ne zaman yeniden açılır?
Önemli mevzuat veya idari güncelleme, alıcı/satıcı değişikliği, başka taşınmaza geçiş, yeni ek sözleşme, uzun gecikme, iade/ifa uyuşmazlığı veya kapanış öncesi sözleşmeye yeniden dayanılması halinde revalidasyon açılmalıdır. Bu çalışma tek seferlik görüş değil, karar anında belge ile güncel resmî çerçevenin hâlâ uyuştuğunu gösteren kontroldür.
Karar standardı
İnceleme ancak belgenin türü, ilgili hukuki etkiyi yöneten resmî kural, gereken şeklin yerine gelip gelmediği, taşınmaz ve tarafların güncel sicille uyumu ve açık kalan şartlar net olduğunda kapanır. Belirsizlik varsa açıkça “doğrulanmadı” yazın. Ticari bir belgeye kaynağın göstermediği hukuki korumayı atfetmekten daha güvenlidir.